Miras kalan evde mirasçılar anlaşamazsa her mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir; bu hak kural olarak başkalarının itirazıyla engellenemez (TMK m. 642, 698). 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Ev değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satılır (TMK m. 699); 31 Temmuz 2026'dan beri, bütün malikler payını miras yoluyla edinmişse ilk artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilir (İİK m. 114).
Bu yazı, miras kalan evin hangi mülkiyet türüyle mirasçılara geçtiğini, dava açmadan önceki anlaşma yollarını, zorunlu arabuluculuğun nasıl işlediğini, ortaklığın giderilmesi davasının nerede ve kime karşı açılacağını, aynen bölme ile satış arasındaki farkı, 2026'da yürürlüğe giren mirasçılar arasındaki ilk artırma kuralını, önalım ve sağ kalan eşin haklarını, masrafları ve süreyi anlatır. Miras dışındaki hisseli tapularda tek tapuya çevirme ve ifraz için Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?, paylı mülkiyetin genel kuralları için Paylı Mülkiyet ve Ortaklığın Giderilmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Miras kalan ev mirasçılara nasıl geçer: elbirliği ve paylı mülkiyet
- Dava açmadan önce: anlaşma, pay devri ve paylaşma sözleşmesi
- Zorunlu arabuluculuk: başvuru, süre, ücret ve anlaşma belgesi
- Ortaklığın giderilmesi davası: görevli ve yetkili mahkeme, taraflar
- Aynen bölme mi, satış mı?
- 2026 değişikliği: ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında
- Satış nasıl yapılır, para ne zaman dağıtılır?
- Önalım, intifa ve sağ kalan eşin hakları
- Dava durdurulabilir mi, ertelenebilir mi?
- Ne kadar sürer, masrafları kim öder?
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Miras kalan ev mirasçılara nasıl geçer: elbirliği ve paylı mülkiyet
Kısa cevap: Birden çok mirasçı varsa ev, paylaşmaya kadar bütün mirasçıların elbirliği mülkiyetinde olur; kimse tek başına evin tamamında tasarruf edemez (TMK m. 640). Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur, her birinin hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Bu dönemde yönetim ve tasarruf işlemleri için kural olarak oybirliği gerekir (TMK m. 702).
Elbirliği mülkiyeti; paylaşma, malın devri veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m. 703). Mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle elbirliğini miras payları oranında paylı mülkiyete çevirebilir (TMK m. 676); bir mirasçı da bu dönüşümü sulh hâkiminden isteyebilir (TMK m. 644). Tapuda "hisseli" görünen bir miras evi çoğu zaman bu dönüşümün ya da intikalin sonucudur.
Ortaklığın giderilmesi ister elbirliği ister paylı mülkiyette istenebilir. Taşınmaz hâlâ ölen kişi adına kayıtlıysa mahkeme kimlerin hangi payla mirasçı olduğunu görmek için mirasçılık belgesini ister (TMK m. 598). Belgeyi önceden almanız süreci hızlandırır; ayrıntı için Mirasçılık Belgesi Kaç Günde Çıkar? yazımıza bakın.
Dava açmadan önce: anlaşma, pay devri ve paylaşma sözleşmesi
Kısa cevap: Mirasçılar evi aralarında paylaştırmakta, birinin diğerlerinin payını almasında veya evi birlikte satmakta serbesttir; anlaşma, dava ve satışa göre çoğu zaman daha hızlı ve daha az masraflıdır.
- Paylaşma sözleşmesi: Mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesi yazılı yapılmalıdır (TMK m. 676). Evin kime kalacağı, diğerlerine ne ödeneceği ve ödeme tarihi açıkça yazılmalıdır. Tapuda mülkiyetin geçirilmesi için ayrıca tapu işlemi gerekir.
- Miras payının devri: Mirasçılar arasında yapılan miras payı devri yazılı şekle, bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı devir ise noterlikçe düzenlenmeye bağlıdır (TMK m. 677). Ayrıntı için Miras Payı Devri ve Önalım Hakkı yazımıza bakın.
- Evi bir kardeşin alması: Diğer mirasçıların payları bedel karşılığında bir mirasçıya devredilebilir. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını diğer paydaşa satması önalım hakkı doğurmaz; önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılmasında doğar (TMK m. 732).
Zorunlu arabuluculuk: başvuru, süre, ücret ve anlaşma belgesi
Kısa cevap: Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu kural 7445 sayılı Kanunla getirilmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir; o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmamıştır.
- Başvuru: Davanın açılacağı yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne başvurulur (m. 18/A). Diğer mirasçıların bildiğiniz iletişim bilgilerini verin; büro resmî kayıtlardan da araştırma yapabilir.
- Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A).
- İlk toplantıya katılmamak: Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya gelmeyen taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Bu oran 14 Kasım 2024'te yürürlüğe giren 7531 sayılı Kanunla belirlenmiştir (m. 18/A).
- Ücret: Taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Anlaşma olmazsa veya görüşme iki saatten az sürerse iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir (m. 18/A). Güncel tarifeyi arabuluculuk bürosundan öğrenin.
- Anlaşma olursa: Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmaza ilişkin belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve mahkeme belgeyi taşınmaza ilişkin sınırlamalar yönünden denetler (m. 18/B). 14 Kasım 2024'ten beri, şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir ve tescil ayrıca resmî senet düzenlenmeden yapılır.
- Anlaşma olmazsa: Arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir. Tutanak eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava usulden reddedilir (m. 18/A).
Ortaklığın giderilmesi davası: görevli ve yetkili mahkeme, taraflar
Kısa cevap: Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4); belirli bir taşınmazın ortaklığının giderilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Terekenin bütün olarak paylaşılması isteniyorsa ölenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 11).
- Kim açar: Sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her mirasçı, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 642). Paylı mülkiyete geçilmişse her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Payın küçük olması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
- Kime karşı: Taşınmazın bütün paydaşları davada yer almalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları davaya katılır. Eksik taraf, davanın uzamasının en sık sebeplerinden biridir; nüfus ve tapu kayıtlarını baştan eksiksiz çıkarın.
- Miras ortaklığında özel imkân: Sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine, olanak varsa terekedeki taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapar; değer farkı para ödenerek denkleştirilir (TMK m. 642). Birden çok taşınmaz bırakılmışsa bu yol satıştan daha az kayıplı olabilir.
Aynen bölme mi, satış mı?
Kısa cevap: Hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar; ev, değerinde önemli kayıp olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699). Tek bir daire veya müstakil ev çoğu zaman aynen bölünemez; geniş bir arsa veya kat irtifakı kurulmaya elverişli bir bina ise bölünebilir.
Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699). Terekenin paylaşılması davasında ise kural biraz farklıdır: değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı bir mirasçıya özgülenir; özgüleme konusunda da anlaşılamazsa mal satılır ve mirasçılar artırmanın şeklinde anlaşamazsa sulh hâkimi artırmanın mirasçılar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağına karar verir (TMK m. 651).
2026 değişikliği: ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında
Kısa cevap: 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla, bütün maliklerin payını miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan taşınmazlarda, satış kararı verilirse birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114). Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
- Koşul: Tapudaki bütün paylar miras yoluyla edinilmiş olmalıdır. Mirasçılardan biri payını yabancı birine satmışsa veya pay başka bir yolla üçüncü kişiye geçmişse kural uygulanmaz.
- Asgari teklif: Birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapıldığında tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir (İİK m. 114). Yani evi almak isteyen mirasçı, bilirkişinin belirlediği değerin tamamından fazlasını teklif etmelidir.
- İkinci artırma: Birinci artırmada satış olmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır ve genel kurallar uygulanır; teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisini ve güvenceli alacaklar ile masrafları geçmesi gerekir (İİK m. 114).
- Bedeli yatırmamak: En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m. 114).
- Geçiş kuralı: 7589 sayılı Kanunun geçici 1. maddesine göre değişiklik, yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bunlarda eski hükümler geçerlidir.
Kuralın pratik sonucu şudur: Evi ailede tutmak isteyen mirasçı, birinci artırmadan önce finansmanını hazırlamalıdır. Konunun haber yönü için Miras evde ilk artırma mirasçılara yazımıza bakabilirsiniz.
Satış nasıl yapılır, para ne zaman dağıtılır?
Kısa cevap: Satış kararı kesinleştikten sonra satış, İcra ve İflas Kanunundaki artırma kurallarına göre elektronik satış portalında yapılır; bedel masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemediği için istinaf veya temyiz aşaması sürerken satış yapılmaz (HMK m. 350).
- Kıymet takdiri: Evin değeri bilirkişi raporuyla belirlenir; bu değer muhammen kıymettir.
- İlan: Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırma başlamadan en az on beş gün önce ilan edilir; ikinci artırma, birincinin bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek bir tarihte başlar (İİK m. 114).
- Teminat: Artırmaya katılmak için kural olarak malın kıymetinin yüzde onu oranında teminat yatırılır (İİK m. 114).
- İhale bedeli: İhale alıcısı satış bedelinin tamamını, ihale tutanağının portalda ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde öder (İİK m. 114).
- Tescil ve dağıtım: İhale kesinleşince tapu alıcı adına tescil edilir; satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra mirasçılara payları oranında ödenir. Paranın hesabınıza geçme zamanı, ihaleye itiraz olup olmamasına göre değişir.
Önalım, intifa ve sağ kalan eşin hakları
Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi için yapılan cebrî artırmada önalım hakkı kullanılamaz; sağ kalan eş ise paylaşmada konut üzerinde özel haklar isteyebilir.
- Önalım (şufa): Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733). Dava öncesinde bir mirasçı payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla bu hakkın üst süresi kısaltılmıştır: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Önalım davasında ödenecek bedel artık hâkimin belirlediği rayiç bedeldir (TMK m. 734).
- İntifa hakkı: Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa ve diğer paydaşlardan biri bunun kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isterse, satışta intifa hakkı o paya düşen bedel üzerinde devam eder (TMK m. 700).
- Sağ kalan eş: Eşlerin birlikte yaşadığı konut terekedeyse sağ kalan eş, miras hakkına mahsuben konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınmasını, haklı sebeplerle de intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m. 652). Edinilmiş mallara katılma rejiminde eş, katılma alacağına mahsuben konut üzerinde intifa veya oturma hakkı da isteyebilir (TMK m. 240). Annenizin oturduğu ev için dava açmadan önce bu hakları birlikte değerlendirin; konu Sağ Kalan Eşin Miras Payı yazımızda anlatılır.
- Evde oturan kardeş: Paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabilir; uyuşmazlıkta yararlanma şeklini hâkim belirler (TMK m. 693). Diğer paydaşları evden dışlayan kardeşten kullanım bedeli istenmesi ayrı bir davadır; bkz. Ecrimisil Davası.
Dava durdurulabilir mi, ertelenebilir mi?
Kısa cevap: Kardeşlerden birinin "satılmasını istemiyorum" demesi davayı durdurmaz; davayı ancak kanundaki sınırlı sebepler engelleyebilir veya erteleyebilir.
- Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698).
- Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m. 698). Örneğin hasat öncesi bir tarlanın satışı bu kapsamda tartışılabilir.
- Paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hâkimi, bir mirasçının istemi üzerine paylaşmayı erteleyebilir (TMK m. 642).
- Mirasın açıldığı tarihte mirasçı olabilecek bir cenin varsa paylaşma doğuma kadar ertelenir (TMK m. 643).
- Davacı davadan feragat edebilir veya taraflar dava sırasında da anlaşabilir; dava sonuna kadar sulh her zaman mümkündür.
Ne kadar sürer, masrafları kim öder?
Kısa cevap: Davanın süresini tarafların sayısı, tebligat, keşif ve bilirkişi incelemesi, kanun yolları ve satış aşaması belirler; yargılama giderleri uygulamada paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Kanun bir sonuçlanma süresi öngörmez. 31 Temmuz 2026'dan beri duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç aydan uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini göstererek daha uzun süre belirleyebilir (HMK m. 147). Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen mirasçılar tebligatı uzatabileceğinden, adresleri baştan doğru vermek süreyi kısaltır.
Ortaklığın giderilmesinde bütün paydaşlar ortaklığın sona ermesinden yararlandığı için Yargıtay uygulamasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir; aleyhine hüküm verilenler birden fazla olduğunda mahkeme giderleri aralarında paylaştırabilir (HMK m. 326). Harç, keşif, bilirkişi ve tebligat giderlerinin güncel tutarını adliyeden öğrenin. Avukatlık ücretinin alt sınırı, her yıl hazırlanıp onaylanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesiyle belirlenir (Avukatlık Kanunu m. 168); tarifenin güncel hâli Resmî Gazete'de yayımlanır.
Sık yapılan hatalar
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak; dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk ilk toplantısına mazeretsiz gitmemek ve yargılama giderlerinin yarısını üstlenmek.
- Paydaşlardan veya ölen paydaşın mirasçılarından birini davaya dahil etmemek.
- Evi almak istediği hâlde ilk artırmaya hazırlıksız girmek; 2026 kuralında teklifin muhammen kıymetin tamamını geçmesi gerektiğini bilmemek.
- İhale bedelini süresinde yatırmayıp teminatı kaybetmek ve idari para cezasıyla karşılaşmak.
- Satış kesinleşmeden önce paydaşlardan birinin payını yabancıya satması ve ilk artırma kuralının dışına düşülmesi.
- Sağ kalan eşin konut üzerindeki haklarını dava açmadan önce konuşmamak.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Taraf sayısının fazla olduğu, mirasçılardan bazılarının yurt dışında yaşadığı, sağ kalan eşin oturma hakkının veya kullanım bedelinin gündemde olduğu ya da evi ailede tutmak için ilk artırmaya hazırlanılan durumlarda süreç birden fazla dosyaya yayılabilir. Arabuluculukta imzalanacak anlaşmanın tapuda uygulanabilir olması da teknik bir konudur. Bu hâllerde bir avukattan destek almak hak kaybını önler.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 240, 598, 640, 642-644, 651, 652, 676, 677, 693, 698-703, 732-734
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 11, 12, 147, 326, 350
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, m. 168
- 7445 sayılı Kanun, Resmî Gazete 05.04.2023, sayı 32154
- 7531 sayılı Kanun, Resmî Gazete 14.11.2024, sayı 32722
- 7571 sayılı Kanun, Resmî Gazete 25.12.2025, sayı 33118
- 7589 sayılı Kanun, Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326
