İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde, kiraya verenin dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmesidir (TBK m. 352). Bir yıldan kısa kiralarda ihtarların kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun kiralarda ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması aranır. Tek bir ihtar bu dava sebebi için yetmez.
Bu yazı, iki haklı ihtar yolunu, aynı ayın kirasının geç ödenmesinin sonucunu, haksız ihtarın hesaba katılıp katılmayacağını, dava süresini ve süre uzatma bildirimini, tahliye taahhüdünü ve ev sahibi "çıkın" dediğinde izlenecek yolu anlatır.
Bu yazıda
- Temerrüt nedeniyle fesih ile iki haklı ihtar arasındaki fark
- İki haklı ihtarın koşulları
- Dava süresi ve süre uzatma bildirimi
- Haksız ihtar sayılır mı?
- Aynı ay geç ödeme
- Tahliye taahhüdü
- Ev sahibi çıkmamı istedi: hemen taşınmalı mıyım?
- Kira artışı, tahliye ve depozito aynı şey değildir
- Görevli mahkeme ve arabuluculuk
- Sık yapılan hatalar
Temerrüt nedeniyle fesih ile iki haklı ihtar aynı şey değildir
Kısa cevap: İki ayrı yol vardır: kira ihtarına dayalı fesih (TBK m. 315) ve iki haklı ihtara dayalı tahliye davası (TBK m. 352).
TBK m. 315'e göre kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür. İki haklı ihtara dayalı yol ise TBK m. 352'de düzenlenmiştir ve dönem ve bildirim koşulları özeldir. Her gecikme veya her mesaj bu koşulu karşılamaz; ödeme tarihlerini ve ihtarların hangi döneme ait olduğunu eşleştirmek gerekir. Kirayı geç ödemek ile iki haklı ihtar aynı şey değildir. Kira ödemesi ve temerrüt kurallarını kiracı nasıl çıkarılır yazımızda da görebilirsiniz.
İki haklı ihtarın koşulları
Kısa cevap: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalı; ihtarlar bir yıldan kısa kirada kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kirada bir kira yılı veya aşan süre içinde yapılmalıdır.
TBK m. 352'nin ikinci fıkrası şöyle der: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bunun sonuçları şöyledir:
- Bir yıldan kısa kirada iki ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması aranır; dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
- Bir yıl veya uzun kirada iki ihtarın bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
- İki ihtar farklı kira yıllarında yapılırsa bu şartın sağlanıp sağlanmadığı ihtar tarihlerine göre incelenir; kira yılını belgeleyin.
- İkinci ihtar yapılmadan bu sebeple dava açılamaz. Ancak temerrüt nedeniyle yazılı süre verilerek fesih bildirimi gibi başka kanuni yollar ayrıca incelenir (TBK m. 315 ve 352).
Dava süresi ve süre uzatma bildirimi
Kısa cevap: Kiraya veren dava süresini kaçırırsa o dönem için dava hakkı düşer; ancak dava süresi içinde dava açacağını yazılı bildirirse süre bir kira yılı için uzamış sayılır.
TBK m. 353'e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Böyle bir yazı aldıysanız tarihlerini not edin ve bir avukattan görüş alın. Kiraya veren kiracı olarak size dava açma süresinin uzatıldığını bildirdiğinde, bu bildirim dava hakkını bir kira yılı daha canlı tutar; bu yüzden ihtarlarla birlikte bildirim belgelerini de saklayın.
Haksız ihtar iki haklı ihtara sayılır mı?
Kısa cevap: Hayır. Kanun "haklı ihtar" aradığı için borç ödenmişse veya kira muaccel değilse yapılan ihtar sayılmaz.
İhtarların hangi aylara ait olduğu ve ödenmemiş borcun gerçekten bulunduğu kanıtlanmalıdır. Kiracı olarak ihtarnameleri aldığınızda, o aya ait ödemenizin tarihini ve dekontunu ihtarnamedeki dönemle karşılaştırın. İhtarname geldikten sonra yaptığınız ödeme ve ihtarın ödeme gününden önce yapılıp yapılmadığı da önemlidir.
Aynı ayın kirasının geç ödenmesi hemen tahliye sebebi midir?
Kısa cevap: Hayır. Gecikmenin sonucu, gönderilen ihtarın içeriğine ve başvurulan yola bağlıdır.
Aynı ay içinde kirayı geç ödemek tek başına tahliye sebebi değildir. Temerrüt nedeniyle fesih ile iki haklı ihtara dayalı tahliye farklıdır (TBK m. 315 ve 352). Ödeme tarihlerini ve her ihtarın hangi döneme ait olduğunu eşleştirin; aynı ayın kirası için birden fazla ihtar gönderilmişse bunların ayrı birer "haklı ihtar" sayılıp sayılmayacağı ihtar tarihlerine ve ödeme tarihlerine göre incelenir.
Tahliye taahhüdü
Kısa cevap: Kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişseniz ve boşaltmamışsanız kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
TBK m. 352'nin ilk fıkrası bu yolu düzenler. İmzalanmış olması bütün geçerlilik tartışmalarını ortadan kaldırmaz: taahhüdün düzenlenme zamanı, yazılılığı, imza ve tarih bilgileri değerlendirilir. Boş bırakılmış alanlar veya imza itirazı varsa bunları avukatınıza açıkça anlatın; asıl belgeyi ve taşınmazın teslim tarihini birlikte inceleyin. Taahhüdün verilme zamanı, irade ve metnin sonradan doldurulması tartışılabilir. Tahliye taahhüdü imzalamadan önce metni okuyun, tarih ve teslim koşullarını netleştirin; boş tarihli belge imzalamayın.
Ev sahibi çıkmamı istedi: hemen taşınmalı mıyım?
Kısa cevap: Sadece ev sahibinin çıkmanızı istemesi her durumda tahliye yükümlülüğü doğurmaz.
Talebin ihtiyaç, temerrüt, taahhüt veya başka hangi nedene dayandığı incelenir (TBK m. 315, 347 ve 350 ila 352). Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Gelen ihtarı, ödeme emrini veya dava belgesini süre yönünden gecikmeden kontrol ettirin. Ev satılırsa kira sözleşmesi de kendiliğinden bitmez; yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur (TBK m. 310) ve yeni malikin ihtiyaç nedeniyle başvuru imkânı ayrı koşullara bağlıdır (TBK m. 351).
Kira artışı, tahliye ve depozito ayrı konulardır
Kısa cevap: Kira artışı, kira tespiti ve tahliye farklı işlemlerdir; bir mesaj veya talep hepsini birden başlatmaz.
Ev sahibi istediği oranda artış yapamaz: konut ve çatılı işyerinde artış, sözleşme, yenileme dönemi ve TBK m. 344 ve 345'teki sınırlarla birlikte değerlendirilir. Depozito kesintisi için ise zarar ve borç kalemleri somutlaştırılmalıdır; olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu olduğu hasar aynı değildir (TBK m. 334 ve 342). Kira davasından önce arabulucuya başvurmak gerekir mi? Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk vardır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisnadır. Bu yüzden dava, icra takibi ve itiraz aşamasını ayırarak yol belirleyin. Artış kurallarını ayrı bir yazıda anlattık: kira tespit davası.
Görevli mahkeme
Kısa cevap: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar ve basit yargılama usulü uygulanır; dava öncesi arabuluculuk da şart olabilir.
HMK m. 4 sulh hukuk mahkemesinin görevini, HMK m. 316 ise basit yargılama usulünü düzenler. Kira davasından önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; son tutanak dava dilekçesine eklenir (6325 sayılı Kanun m. 18/A ve 18/B).
Sık yapılan hatalar
- İhtarnameyi bir "uyarı" sanıp dönem ve tarihleri kontrol etmemek.
- Ödeme dekontlarını ihtarlarla eşleştirmemek.
- Dava süresinin bir ay olduğunu unutmak (ev sahibi için).
- Boş tarihli veya eksik bilgili tahliye taahhüdü imzalamak.
- Ev sahibinin bir talebini hemen tahliye yükümlülüğü sanmak.