Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava o dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapmış olmalıdır (TBK m. 345). İlk beş yılda hâkim, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini aşmadan karar verir; beş yıl dolunca emsal kiraları da gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m. 344). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu yazı kira tespit davasını kimin açabileceğini, otuz gün kuralının nasıl uygulandığını, beş yıllık sürenin hesabını, hâkimin hangi ölçütlere baktığını, arabuluculuk ve dava adımlarını, yargılamanın süresini, kararın kesinleşmesini, kira farkının nasıl ve ne zaman istendiğini, istinaf ve temyiz imkânlarını ve kiracının savunma yollarını anlatır.
Bu yazıda
- Kira tespit davası nedir, kim açabilir?
- Ne zaman açılmalı: otuz gün kuralı
- Beş yıl kuralı nasıl hesaplanır?
- Hâkim hangi ölçütlere bakar?
- Arabuluculuk aşaması
- Dava nasıl açılır?
- Yargılama ne kadar sürer?
- Karar, kesinleşme ve kira farkı
- İstinaf ve temyiz
- Kiracı olarak nasıl savunma yapılır?
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Kira tespit davası nedir, kim açabilir?
Kira tespit davası, taraflar yeni dönemin kira bedelinde anlaşamadığında bu bedelin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır; kanun bunu "kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava" olarak adlandırır (TBK m. 345).
- Ev sahibi: Davayı en sık kiraya veren açar. Ev satılmışsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğu için davayı o açar (TBK m. 310).
- Kiracı: Kanun davanın yalnız ev sahibince açılacağını söylemez. Özellikle beş yıl dolduktan sonra mevcut kiranın emsallerin üstünde kaldığını düşünen ya da dövizle kararlaştırılmış bir kiranın yeniden belirlenmesini isteyen kiracı da bedelin belirlenmesini talep edebilir.
- Kapsam: Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m. 339). Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de artış sınırı geçerlidir (TBK m. 344).
Kira tespit davası tahliye davası değildir. Ev sahibinin artış istemesi ve kiracının kabul etmemesi, tek başına kiracının çıkması sonucunu doğurmaz; tahliye ancak kanundaki dava sebeplerinden biriyle mümkündür (TBK m. 350-352). Artış sınırının kendisi ve 2026'daki uygulaması için kira artışı ve beş yıl kuralı yazımıza bakabilirsiniz.
Ne zaman açılmalı: otuz gün kuralı
Dava her zaman açılabilir, ama kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın veya yazılı bildirimin tarihine bağlıdır (TBK m. 345).
- Yeni dönemden en geç otuz gün önce açılan dava: Mahkemenin belirleyeceği bedel bu yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Otuz gün öncesine kadar yapılmış yazılı artış bildirimi: Ev sahibi bu süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirmişse dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede artış hükmü varsa: Yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir sözleşme hükmü bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından geçerli olur.
- Hiçbiri yoksa: Dava yine açılabilir; ancak belirlenen bedel kiracıyı ancak bir sonraki kira döneminden itibaren bağlar.
Örneğin her yıl bir ekim günü yenilenen bir sözleşmede ev sahibi, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce, yani eylül başında, yazılı artış bildirimini kiracıya ulaştırırsa o kira yılı boyunca dava açma imkânını korur. Bildirimin tarihini ispat edebilmek için noter veya iadeli taahhütlü gönderi gibi tebliğ tarihini gösteren bir yol seçmek yararlıdır.
Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Ancak otuz günlük sınırın bu kurala göre nasıl hesaplanacağı tartışılabilir olduğundan, ev sahibi için en güvenli yol, yazılı artış bildirimini süresinde yapıp arabuluculuk ve davayı bunun ardından planlamaktır.
Beş yıl kuralı nasıl hesaplanır?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli artış anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından emsal kiralar da gözetilerek belirlenir (TBK m. 344).
- Sürenin başlangıcı: Beş yıl, kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır. Aynı kiracıyla yapılan yeni sözleşmeler veya ek protokoller ilişkinin başlangıç tarihini değiştirmez; bu yüzden ilk sözleşmeyi ve anahtar teslim tarihini saklayın.
- Beş yıl dolmadan: Taraflar anlaşamamışsa hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle karar verir (TBK m. 344). Emsal kiralar bu aşamada sınırı aşmanın gerekçesi olamaz.
- Beş yıl dolunca: Hâkim endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir; artış endeks oranıyla sınırlı kalmayabilir.
- Sonraki yıllar: Her beş yıldan sonraki kira yılında belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden endeks sınırına göre değiştirilir (TBK m. 344). Yani mahkemenin belirlediği tutar, sonraki yılların artış hesabının yeni temelidir.
- Dövizli kira: Bedel yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hâli ayrıktır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilir (TBK m. 344, 138).
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri için geçici bir artış sınırı uygulanmıştı ve bu sınır hâkimin kararları bakımından da geçerliydi (7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen TBK geçici m. 1 ve 2). Bu dönemden sonra yenilenen kira dönemlerinde geçici sınır yoktur; ancak o yıllara ait kira farkı uyuşmazlıklarında hâlâ önem taşır.
Hâkim hangi ölçütlere bakar?
Hâkim; kiralananın durumunu, endeks değişimini ve beş yıldan sonraki dönemlerde emsal kira bedellerini hakkaniyet ilkesiyle birlikte değerlendirir (TBK m. 344).
- Kiralananın durumu: Evin veya işyerinin konumu, yaşı, büyüklüğü, kat ve cephe özellikleri, bakım durumu, ortak alanları ve kullanım şekli.
- Emsal kiralar: Aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazların kira bedelleri. Uygulamada mahkeme, emsal kira sözleşmelerini dosyaya getirtir ve keşifle birlikte bilirkişi incelemesi yaptırır.
- Hakkaniyet indirimi: Uygulamada bilirkişinin bulduğu "boş olarak kiraya verilse getireceği kira" doğrudan hükme esas alınmaz; mevcut kiracının yıllardır taşınmazda bulunması ve tarafların sözleşmeden beklentisi gözetilerek bu tutardan makul bir indirim yapılır. İndirimin oranı somut olaya göre belirlenir.
- Endeks değişimi: Beş yıl dolduktan sonra bile tüketici fiyat endeksindeki değişim değerlendirmenin bir parçası olmaya devam eder.
Hem kiracı hem ev sahibi için en etkili adım, çevredeki benzer taşınmazların güncel kira sözleşmelerini ve ilanlarını, kiralananın durumunu gösteren fotoğrafları ve yapılan masrafların belgelerini dosyaya sunmaktır. Emsal karşılaştırması içermeyen veya kiralananın özelliklerini incelemeyen bir bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmelidir.
Arabuluculuk aşaması
Kira bedelinin belirlenmesi de kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğundan, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Başvuru, davanın açılacağı yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve anlaşılan konularda taraflar dava açamaz (6325 sayılı Kanun m. 18, 18/B).
- Anlaşma olmazsa son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir. Bu düzen 14 Kasım 2024'te yürürlüğe giren 7531 sayılı Kanunla getirildi (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
Dava nasıl açılır?
Dava, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte sulh hukuk mahkemesine verilen bir dilekçeyle açılır ve basit yargılama usulüyle görülür (HMK m. 4, 316).
- Görevli ve yetkili mahkeme: Kira ilişkisinden doğan bütün davalara dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4). Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabileceği gibi sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 6, 10).
- Dilekçe: Kira başlangıç tarihi, dönemler, mevcut bedel, istenen bedel, yazılı bildirimin tarihi ve emsaller açıkça yazılır. Elektronik imzası olanlar dilekçeyi Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi üzerinden de verebilir.
- Deliller: Kira sözleşmesi, artış bildirimi ve tebliğ belgesi, ödeme dekontları, emsal sözleşmeler, ilanlar ve fotoğraflar dilekçeyle birlikte sunulur (HMK m. 318).
- Harç ve gider avansı: Uygulamada harç, istenen bedel ile mevcut bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır; bilirkişi ve keşif giderleri için ayrıca avans istenir. Güncel tutarları resmî tarifeden kontrol edin.
Kira tespit davası bir alacak davası değildir; mahkeme yeni dönemin bedelini belirler. Bu nedenle 31 Temmuz 2026'da yürürlükten kaldırılan belirsiz alacak davasının tespit davasına doğrudan bir etkisi yoktur (HMK m. 107, 7589 sayılı Kanunla mülga). Kesinleşen karara dayanarak ayrıca kira farkı alacağı için dava açılacaksa, artık kısmi dava açılıp talep aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılabilir (HMK m. 109). Kaldırma tarihinden önce açılmış belirsiz alacak davalarında eski hüküm uygulanmaya devam eder.
Yargılama ne kadar sürer?
Kanun basit yargılamada tahkikatın kural olarak iki duruşmada tamamlanmasını ve duruşmalar arasında bir aydan uzun süre bırakılmamasını öngörür; bilirkişi incelemesi gibi zorunlu hâllerde bu süre aşılabilir (HMK m. 320).
- Davalı dava dilekçesine tebliğden itibaren iki hafta içinde cevap verir (HMK m. 317).
- Kira tespit davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi neredeyse her dosyada yapılır; raporun hazırlanması ve itirazlar süreyi uzatan başlıca etkendir.
- Adli tatil her yıl yirmi temmuzda başlayıp otuz bir ağustosta sona erer; kira tespit davaları tatilde görülecek işler arasında sayılmadığından, ivedilik kararı yoksa bu dönem takvime eklenir (HMK m. 102, 103).
Karar, kesinleşme ve kira farkı
Mahkemenin belirlediği bedel tespit niteliğinde olduğundan, Yargıtay uygulamasında kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı kabul edilir; kira farkı da ancak karar kesinleştikten sonra istenebilir.
- Kira farkı nasıl hesaplanır? Belirlenen yeni bedel ile kiracının o dönemde ödediği bedel arasındaki aylık farklar toplanır. Karar dönemin başından geçerliyse farklar o tarihten itibaren hesaplanır (TBK m. 345).
- Faiz: Fark alacağı için gecikme faizi istenebilmesi için borçlunun temerrüde düşmesi gerekir; muaccel borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m. 117). Karar kesinleştikten sonra kiracıya farkın ödenmesi için yazılı ihtar göndermek, faizin başlangıcını netleştirir.
- Zamanaşımı: Kira bedelleri dönemsel edim olduğundan fark alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147).
- Ödenmezse tahliye: Kesinleşen kira farkı muaccel hâle geldikten sonra ödenmezse ev sahibi, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre veren yazılı ihtarla temerrüt hükümlerine başvurabilir (TBK m. 315).
- Kiracı dava sürerken çıkarsa: Belirlenen bedel kiracının taşınmazı kullandığı süre için önem taşır. Kiracı yeni dönem başlamadan çıkmışsa davanın konusu kalmayabilir; yeni dönemin içinde çıkmışsa o döneme ait kullanılan süre için fark tartışması sürer.
Kararın ardından gelen yıllarda artış, mahkemenin belirlediği bedel temel alınarak yeniden endeks sınırına göre yapılır (TBK m. 344).
İstinaf ve temyiz
Kira tespit kararına karşı istinaf süresi kararın tebliğinden itibaren iki haftadır; temyiz yolu ise kira davalarında ancak üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerindeyse açıktır (HMK m. 345, 362).
- İstinaf sınırı: Miktar veya değeri kanundaki sınırı aşmayan malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir (HMK m. 341). Kira tespit davalarında değer, uygulamada istenen farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirlenir.
- Temyiz: Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir (HMK m. 361); sulh hukuk mahkemesinin görevine giren kira davalarında üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aşması gerekir (HMK m. 362).
- Hangi yılın sınırı? Parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır ve 4 Haziran 2025'te yürürlüğe giren 7550 sayılı Kanundan beri davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK ek m. 1). Güncel tutarı resmî kaynaktan kontrol edin.
Kiracı olarak nasıl savunma yapılır?
Kiracı, davanın süresini, beş yılın dolup dolmadığını, arabuluculuk şartını ve emsallerin uygunluğunu tartışarak savunma yapar.
- Yazılı artış bildiriminin yapılıp yapılmadığını ve tarihini kontrol edin; bildirim yoksa ve dava otuz günlük süreden sonra açıldıysa kararın yalnızca sonraki dönemden etkili olacağını ileri sürün (TBK m. 345).
- Beş yıl dolmamışsa istenen bedelin endeks sınırını aşamayacağını belirtin (TBK m. 344).
- Emsal olarak gösterilen taşınmazların konum, büyüklük, yaş ve kullanım bakımından gerçekten benzer olup olmadığını inceleyin.
- Kiralananın eksiklerini, sizin yaptığınız masrafları ve uzun süreli kiracılığınızı belgeleyerek hakkaniyet indirimini talep edin.
- Dava açılmadan arabulucuya başvurulmadıysa bunu ilk fırsatta bildirin; böyle bir dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Dava sürerken kirayı sözleşmedeki bedel üzerinden ve zamanında ödemeye devam edin; ödenmeyen kira ayrı bir temerrüt riski doğurur (TBK m. 315).
Sık yapılan hatalar
- Yeni dönemden otuz gün öncesini kaçırıp yazılı bildirim de yapmamak (ev sahibi için).
- Beş yıl dolmadan emsal kiraya göre artış istemek.
- Arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklememek.
- Kararın kesinleşmesini beklemeden kira farkı için icraya başvurmak.
- Dava sürerken kirayı eksik ödemek veya hiç ödememek (kiracı için).
- Bilirkişi raporundaki emsallere süresi içinde itiraz etmemek.
- Mahkemenin belirlediği bedelden sonraki yıllarda artışın yeniden endeksle sınırlı olduğunu unutmak.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Kira tespit davasında sonucu çoğu zaman tarih hesabı ve bilirkişi raporu belirler. Beş yılın dolup dolmadığı, yazılı bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı, emsallerin uygunluğu veya kesinleşen karara dayalı kira farkının hesabı konusunda tereddüt yaşıyorsanız sözleşmenizi, bildirimleri ve ödeme kayıtlarını bir avukata inceletmeniz yararlı olur.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 117, 138, 147, 310, 315, 339, 344, 345, 350-352
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 6, 10, 102, 103, 107, 109, 316-318, 320, 341, 345, 361, 362, ek m. 1
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18, 18/A, 18/B