Tahliye davasının kanunda yazılı sabit bir süresi yoktur; toplam süre ev sahibinin dava öncesi bildirim süreleri, arabuluculuk, sulh hukuk mahkemesindeki yargılama ve karardan sonraki icra aşamasının toplamıdır (TBK m. 347-353; HMK m. 320; İİK m. 26). Kanun bu aşamaların her biri için ayrı süreler koyar: arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır, sulh hukuk mahkemesi tahkikatı kural olarak iki duruşmada tamamlar ve duruşmalar arası bir aydan uzun olamaz, tahliye ilamı icraya konulunca kiracıya yedi gün süre verilir. Bilirkişi incelemesi, tebligat gecikmeleri ve kanun yolları bu takvimi uzatabilir.
Bu yazı kiracı çıkarma sürecinin aşamalarını, ev sahibinin kaç ay önce haber vermesi gerektiğini, arabuluculuğun ne kadar sürdüğünü, mahkemedeki süre kurallarını, tahliye kararından sonra kaç gün içinde evin boşaltılacağını, istinaf ve temyiz sürelerini, icra yoluyla tahliyedeki süreleri ve kiracı çıkmazsa ne olacağını anlatır.
Bu yazıda
- Tahliye süresini belirleyen aşamalar
- Ev sahibi kaç ay önce haber vermeli?
- Arabuluculuk aşaması ne kadar sürer?
- Mahkeme aşaması: sulh hukuk ve basit yargılama
- Tahliye kararından sonra kaç gün içinde çıkılır?
- İstinaf, temyiz ve tahliyenin durdurulması
- İcra yoluyla tahliyede süreler
- Kiracı çıkmazsa ne olur?
- Ev sahibi kendi başına çıkaramaz
- Örnek takvim
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Tahliye süresini belirleyen aşamalar
Tahliye, tek bir işlem değil; dava öncesi bildirim, arabuluculuk, yargılama ve icra olmak üzere sırayla ilerleyen dört aşamadır.
- Dava öncesi: Ev sahibinin dayandığı sebebe göre yazılı bildirim, ihtar veya belli bir tarihin gelmesi beklenir. Bu aşamadaki süreler kanunda yazılıdır ve kaçırılırsa dava hakkı o dönem için düşer.
- Arabuluculuk: Dava yoluyla tahliyede önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Yargılama: Anlaşma olmazsa taşınmazın kira ilişkisinden doğan bütün davalara bakan sulh hukuk mahkemesinde dava görülür (HMK m. 4).
- İcra: Tahliye kararı icra dairesine verilir, kiracıya süre tanınır ve çıkmazsa zorla tahliye yapılır (İİK m. 26).
Kira borcu ödenmediğinde veya yazılı sözleşmenin süresi bittiğinde ise ev sahibi mahkeme yerine doğrudan icra dairesine başvurabilir; bu ilamsız tahliye yolunda arabuluculuk aranmaz ve süreler farklıdır.
Ev sahibi kaç ay önce haber vermeli?
Haber verme süresi tahliye sebebine göre değişir; bazı sebeplerde önceden bildirim şart, bazılarında ise yalnızca dava açma süresi vardır.
- On yıllık uzama süresi dolmuşsa: Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347, 348).
- Belirsiz süreli sözleşmede: Ev sahibi kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir (TBK m. 347). Taşınmaz kiralarında genel kural, yerel âdetteki kira döneminin veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulmasıdır (TBK m. 329). Fesih dönemleri kira başlangıç tarihine göre hesaplanır; süreye uyulmayan bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK m. 328).
- İhtiyaç, yeniden inşa veya imar: Kanun önceden ihtar şartı koymaz; dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Ev sahibi bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
- Evi yeni satın alan malik: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı bildirir ve davayı edinmeden altı ay sonra açar; isterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m. 351).
- Kira ödenmiyorsa: Konut ve çatılı işyerinde ev sahibi en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir; süre ihtarın kiracıya yapıldığı günü izleyen günden işler (TBK m. 315).
- İki haklı ihtar: Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 352/2).
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulur veya dava açılır (TBK m. 352/1). Ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi yazımıza bakın.
Bu sebeplerin şartları ve ispatı ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır. Bu yazı, süreçlerin takvimine odaklanır.
Arabuluculuk aşaması ne kadar sürer?
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk sürerken zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Bu kural, bir aylık dava sürelerinin arabuluculuk nedeniyle kaçırılmasını önler; ancak başvurunun süre dolmadan yapılması gerekir.
- Anlaşma sağlanırsa, örneğin kiracının belli bir tarihte çıkması kararlaştırılırsa, anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Anlaşma olmazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç başvurulmamışsa dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (6325 sayılı Kanun m. 18/A, 7531 sayılı Kanunla değişik).
Mahkeme aşaması: sulh hukuk ve basit yargılama
Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür ve kanun bu usulde duruşma sayısını ve aralıklarını sınırlar (HMK m. 316, 320).
- Cevap süresi: Kiracı dava dilekçesine tebliğden itibaren iki hafta içinde cevap verir. Cevabın bu sürede hazırlanması çok zor veya imkânsızsa, mahkeme yine bu süre içinde başvuran davalıya bir defaya mahsus ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir (HMK m. 317).
- Duruşmalar: Mahkeme mümkünse dosya üzerinden karar verir. Gerekirse ilk duruşmada dava şartları ve uyuşmazlık konuları belirlenir; tahkikat bunun dışında iki duruşmada tamamlanır ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz (HMK m. 320).
- İstisna: Bilirkişi incelemesinin uzaması veya başka yerdeki mahkeme aracılığıyla delil toplanması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini göstererek daha ileri bir tarih belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir (HMK m. 320). İhtiyaç davalarında keşif, tanık ve bilirkişi incelemesi sık görüldüğünden süre bu istisna yüzünden uzayabilir.
- Adli tatil: Her yıl yirmi temmuzda başlayıp otuz bir ağustosta biten adli tatilde, kanunda sayılanlar ve mahkemenin ivedi saydığı işler dışındaki davalar görülmez (HMK m. 102, 103). Tahliye davaları bu listede yer almadığından, ivedilik kararı yoksa tatil dönemi takvime eklenir.
16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla, 31 Temmuz 2026'dan itibaren yazılı yargılama usulünde de duruşmalar arasındaki sürenin üç aydan uzun olamayacağı kuralı getirildi (HMK m. 147). Tahliye davaları basit yargılamaya tabi olduğu için onlarda daha kısa olan bir aylık kural geçerliliğini korur.
Tahliye kararından sonra kaç gün içinde çıkılır?
Mahkemenin tahliye kararı icra dairesine verilince kiracıya yedi gün içinde taşınmazı teslim etmesi için icra emri gönderilir; bu süre içinde çıkmazsa tahliye zorla yapılır (İİK m. 26).
- İlamın icraya konulması: Ev sahibi kararla birlikte icra dairesine başvurur. İstinaf yoluna başvurmak kararın icrasını durdurmaz; kesinleşme şartı yalnızca kişiler ve aile hukuku ile taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar için aranır (HMK m. 350). Tahliye kararı bu kapsamda olmadığından kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilir.
- İcra emri: Kiracıya kararı ve yedi günlük teslim süresini bildiren icra emri tebliğ edilir (İİK m. 24, 26).
- Teslim veya zorla tahliye: Kiracı süre içinde anahtarı teslim etmezse icra müdürü tahliyeyi zorla gerçekleştirir; gerekirse kolluk yardımı alınır.
- Eşyalar: Taşınmazda kalan ve karara dahil olmayan eşya kiracıya, yoksa ailesinden reşit birine teslim edilir; kimse bulunmazsa masrafı alınarak güvenli bir yerde saklanır. Kiracı, eşyanın bulunduğu yerdeyse beş, değilse otuz gün içinde eşyayı almaz veya masrafı ödemezse eşya icra mahkemesi kararıyla satılabilir (İİK m. 26).
İcra mahkemesinin icra yoluyla verdiği tahliye kararlarında ise kural farklıdır: bu kararın infazı için kesinleşmesi beklenmez, ama tahliye için kararın kiracıya bildirilmesinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).
İstinaf, temyiz ve tahliyenin durdurulması
Tahliye kararına karşı istinaf süresi kararın tebliğinden itibaren iki haftadır; istinafa başvurmak tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz (HMK m. 345, 350; İİK m. 36).
- İcranın geri bırakılması: İstinaf veya temyiz yoluna başvuran kiracı, icra mahkemesince kabul edilecek bir teminat gösterirse icranın geri bırakılması kararı almak için kendisine süre verilir (İİK m. 36). Teminatın türü ve tutarı icra mahkemesince belirlenir.
- Temyiz: Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir (HMK m. 361). Ancak sulh hukuk mahkemesinin görevine giren kira davalarında temyiz, üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aştığı davalarla sınırlıdır (HMK m. 362).
- Parasal sınırlar: İstinaf ve temyiz sınırları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir ve 4 Haziran 2025'te yürürlüğe giren 7550 sayılı Kanundan beri davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK ek m. 1). Güncel tutarı resmî kaynaktan kontrol edin.
İcra yoluyla tahliyede süreler
Mahkemeye gitmeden icra dairesinden istenen tahliyede süreler kanunda kısa tutulmuştur.
- Kira borcu nedeniyle: Ev sahibi ihtarlı ödeme emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve ihtardaki sürede borcu ödemezse ev sahibi, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister (İİK m. 269, 269/a). İtiraz hâlinde ev sahibi itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için ilamsız takip yapamaz (İİK m. 269).
- Yazılı sözleşmenin süresi bitince: Ev sahibi sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi icra dairesine sunarak tahliye isteyebilir. Kiracıya on beş gün içinde boşaltma ve yedi gün içinde itiraz süresi veren bir tahliye emri gönderilir (İİK m. 272, 274). Konut ve çatılı işyerinde sözleşme süre bitince kendiliğinden uzadığı için bu yol çoğu zaman kiracının itirazıyla karşılaşır (TBK m. 347).
Kira borcuna dayalı takip ve itiraz ayrıntıları için kira icra takibi ve icra yoluyla tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı çıkmazsa ne olur?
Kararın veya tahliye emrinin süresi dolduğunda kiracı çıkmazsa icra dairesi zorla tahliye yapar; tahliyeden sonra haklı bir sebep olmadan tekrar giren kiracı ayrıca karar gerekmeden çıkarılır (İİK m. 26).
- Kiracının eşi, çocukları, anne ve babası, ikinci dereceye kadar hısımları ve onunla birlikte oturduğu anlaşılan kişiler tahliyede üçüncü kişi sayılmaz (İİK m. 276).
- Evde sözleşmeden önce beri haklı olarak oturduğunu ileri süren gerçek bir üçüncü kişi varsa ve bu yerinde doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteleyip durumu icra mahkemesine bildirir (İİK m. 276).
- Tahliye kararına rağmen evde kalınan süre için ev sahibinin zarar ve kullanım bedeli talepleri gündeme gelebilir; bu nedenle süreyi beklemek kiracı için ek mali risk taşır.
Ev sahibi kendi başına çıkaramaz
Ev sahibi, karar veya icra işlemi olmadan kilidi değiştiremez, eşyaları dışarı çıkaramaz ve kiracının rızası olmadan eve giremez; zilyet olan kiracı bu tür saldırılara karşı korunur (TMK m. 981-983).
Kiracı, zilyetliğine saldırı olursa saldırının sona erdirilmesini ve zararının giderilmesini, evden zorla çıkarılırsa evin geri verilmesini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava hakkı, fiil ve failin öğrenilmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 984). Rızaya aykırı olarak konuta girmek ayrıca suç oluşturabilir ve mağdurun şikâyetine bağlıdır (TCK m. 116).
Örnek takvim
Bir eylül günü başlamış, bir yıllık bir konut sözleşmesi düşünün. Ev sahibi kendi oturmak için evi istiyor. Sözleşme süresi bir sonraki eylülün ilk günü dolar; ihtiyaç davası bu tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350). Ev sahibi önce arabulucuya başvurur; arabulucu süreci en geç üç hafta içinde bitirir, zorunlu hâlde bu süre bir hafta uzayabilir ve bu sırada dava süresi işlemez. Anlaşma olmazsa dava açılır, kiracıya cevap için iki hafta tanınır, mahkeme tahkikatı ilke olarak iki duruşmada bitirir. Ancak ekim ayında açılan bir dava, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekirse ve takvime bir adli tatil girerse aylarca sürebilir. Karar verildikten sonra icra emriyle kiracıya yedi gün tanınır; kiracı istinafa gidip teminat gösterirse tahliye bölge adliye mahkemesinin kararına kadar ertelenebilir.
Ev sahibi eylül ayının ilk gününden sonraki bir ay içinde dava açmaz ama bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bu durumda dava bir sonraki kira yılının sonunda açılır ve toplam süre buna göre uzar.
Sık yapılan hatalar
- "Kontrat bitti" diye kiracıdan hemen çıkmasını beklemek; süre bitimi konut ve çatılı işyerinde tek başına tahliye sebebi değildir (TBK m. 347).
- On yıllık uzamadan sonraki üç aylık bildirim süresini veya ihtiyaç davasındaki bir aylık süreyi kaçırmak.
- Dava açmadan arabulucuya gitmemek ya da son tutanağı dilekçeye eklememek.
- Tahliye kararına istinaf edildiğinde tahliyenin kendiliğinden duracağını sanmak; durması için teminat gösterilip icranın geri bırakılması kararı alınması gerekir.
- İcra emrindeki yedi günlük süreyi yok saymak ve zorla tahliyeyi beklemek.
- Ev sahibi olarak kendi başına kilit değiştirmek veya eşyaları dışarı çıkarmak.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Tahliye sürecinde süreler hak düşürücü niteliktedir ve bir aylık bir gecikme bile davanın reddine yol açabilir. Hangi sebebin hangi tarihte kullanılabileceğini hesaplamak, arabuluculuk ve dava adımlarını planlamak veya size tebliğ edilen bir tahliye kararına karşı istinaf ve icranın geri bırakılması imkânını değerlendirmek için belgelerinizle birlikte bir avukata danışmanız yararlı olur.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 328, 329, 347, 348, 350-353
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 102, 103, 147, 316, 317, 320, 345, 350, 361, 362, ek m. 1
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 24, 26, 36, 269, 269/a, 269/c, 272, 274, 276
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 981-984
- 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, m. 116