Hukuk Rehberi

Kira Artışı 2026: TÜFE 12 Aylık Ortalama Sınırı, Beş Yıl Sonrası Hâkim Belirlemesi, Otuz Gün Bildirim, Dövizli Kira ve Kira Tespit Davasında Arabuluculuk

Kira ve konutYazar: Hukuk Rehberi yayın ekibiYayın: Av. Ertuğrul Targal onayladı ·

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini hâkim belirler. Ev sahibine tek taraflı, sınırsız artış yetkisi veren bir kural yoktur.

Bu yazı, kira artışının üst sınırını, artış anlaşması yoksa kimin belirleyeceğini, beş yıl kuralını, dövizli kirayı, kira bedeli (tespit) davasının süresini ve şeklini, bildirimin nasıl yapılacağını ve arabuluculuk sürecini anlatır.

Bu yazıda

  • Artışın üst sınırı: TÜFE ve oniki aylık ortalama
  • Sözleşmedeki artış oranı sınırı aşıyorsa
  • Artış anlaşması yoksa kirayı kim belirler?
  • Beş yıl kuralı: hâkim belirler
  • Dövizle yazılmış kira
  • Kira bedeli davası ne zaman açılır, hangi tarihten itibaren bağlar?
  • Artış bildirimi yazılı olmalı mı?
  • Kira tespit davasından önce arabuluculuk
  • Kira tespiti ile tahliye aynı sonucu verir mi?
  • Sık yapılan hatalar

Artışın üst sınırı

Kısa cevap: Kanun, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır; bu oranı aşan artış anlaşması bu bakımdan geçerli sayılmaz.

TBK m. 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır; sözleşmede başka bir oran yazması sınırı değiştirmez. Önceki metindeki "üretici fiyat endeksi" ifadesi tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim olarak değiştirilmiştir; eski sözleşme metinlerindeki ÜFE ifadesine tek başına güvenmeyin. Hesaplamayı kira yılının başlangıcına göre yapın ve güncel oranı resmî istatistik kurumunun yayımladığı verilerden kontrol edin. Eski geçici artış sınırını veya yanlış ayın oranını otomatik kullanmayın; geçici hükümlerin güncel durumunu resmî kaynaktan kontrol edin.

TBK m. 343 de kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler. Sözleşmedeki artış oranı enflasyonu aşıyorsa o madde sınırı aşan kısım yönünden size karşı geçerli sayılmaz; sözleşmeyi ve güncel endeks verisini birlikte değerlendirin.

Artış anlaşması yoksa kirayı kim belirler?

Kısa cevap: Taraflarca artış konusunda anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı endeks sınırını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirlenir.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibi istediği tutarı belirleyemez. Piyasadaki ilan fiyatları da mevcut sözleşmeyi tek başına değiştirmez; emsal, kira süresi ve bedel tespitinin koşulları birlikte değerlendirilir. Kira türünü ve kanuni tespit koşullarını inceleyin. Artış konusunda anlaşma varsa bile bu anlaşma endeks sınırının üstüne çıkamaz.

Beş yıl dolunca ev sahibi kirayı kendisi belirleyebilir mi?

Kısa cevap: Hayır. Beş yıl dolunca bedeli hâkim belirler; bu, ev sahibine tek taraflı sınırsız artış yetkisi vermez.

TBK m. 344'ün üçüncü fıkrası, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirleneceğini söyler. Hâkim bunu tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde yapar. Emsal kira, bu aşamada hâkimin değerlendireceği ölçütlerden biridir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir.

Bu aşamada başlangıç tarihini, yenileme dönemlerini ve önceki artışları liste halinde çıkarın. Ayrıca anlaşma ile mahkemeden kira tespiti istemeyi birbirinden ayırın. Ayrıntılar için kira tespit davası yazımıza da bakabilirsiniz.

Dövizle yazılmış kira

Kısa cevap: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

TBK m. 344'ün son fıkrasına göre aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur. Dövizli kira maddesini yalnızca Borçlar Kanunu'na bakarak değerlendirmeyin: dövizle sözleşme sınırlamaları ve istisnaları ayrıca kontrol edilmelidir; tarafların yerleşikliği ve işlem türü sonucu değiştirebilir.

Kira bedeli davası ne zaman açılır?

Kısa cevap: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava veya yazılı bildirim yeni dönemden en geç otuz gün önce yapılmış olmalıdır.

TBK m. 345 bu kuralı verir: dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kiraya veren artış yerine bedel için dava açarsa kiracı olarak şunlara bakmalısınız: dilekçede istenen bedelin kanundaki endeks sınırını aşıp aşmadığına, kiralananın durumuna ve davanın zamanında açılıp açılmadığına. Hâkim sınırı aşmayacak şekilde bedeli belirler. Tebligatı ve davayı süre kaybetmeden bir avukata inceletin.

Pratik bir kontrol listesi şöyledir:

  1. Kira başlangıç tarihini, yenileme dönemlerini ve önceki artışları bir çizelgeye yazın.
  2. Beş yıl dolup dolmadığına bakın; dolmuşsa bedeli hâkim belirleyecektir.
  3. Yeni kira dönemine otuz günden az kalmışsa, yazılı bildirim veya dava için süre yetmeyebileceğini hesaba katın.
  4. Artış talebini endeks sınırına göre güncel veriyle hesaplayın.
  5. Uyuşmazlık sürerse dava öncesi arabuluculuk sürecini başlatın.

Kira artışını yalnızca mesajla bildirmek yeterli olur mu?

Kısa cevap: Kanun yazılı bildirim arar; mesajın yazılı şekil sayılması tartışma doğurabilir, ispat için noter yolu düşünülmelidir.

TBK m. 345'e göre kiraya verenin bu süre içinde artışı kiracıya yazılı bildirmiş olması gerekir. Kiracı olarak bildirimi nasıl aldığınızı ve tarihini saklayın; ev sahibi olarak noter ihtarnamesi gibi ulaşma tarihini ispat eden bir yol seçin.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk

Kısa cevap: Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecine ilişkin 6325 sayılı Kanun m. 18/A ve 18/B hükümleri uyarınca son tutanağı dava dilekçesine eklemelisiniz; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Büro başvurusundan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça eşit karşılanır; anlaşılamazsa ücretin bir kısmı Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir, kalanı taraflarca karşılanır. Güncel tutarı resmî tarifeden kontrol edin.

Kira tespiti ile tahliye aynı sonucu doğurmaz

Kısa cevap: Bedel tespiti kira miktarını, tahliye kullanımın sona ermesini ilgilendirir; birinin açılması diğerinin sonucunu kendiliğinden doğurmaz.

Ev sahibi artış istemiş ve siz kabul etmemişseniz bu, tahliye anlamına gelmez; tahliye için TBK m. 350 ila 352'deki dava sebeplerinden biri gerekir. Tespit davasında hâkim yalnızca yeni dönemin bedelini belirler.

Sık yapılan hatalar

  • Sözleşmedeki yüksek oranı kanundaki sınırı kontrol etmeden kabul etmek.
  • ÜFE ifadesini hâlâ geçerli sanmak.
  • Beş yıl dolunca ev sahibinin tek başına belirleyebileceğini düşünmek.
  • Yeni dönemden otuz gün öncesini kaçırıp dava veya yazılı bildirim yapmamak (ev sahibi için).
  • Arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklememek.

Kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138, 343, 344, 345
  2. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B

Video

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? — video kapak görseli

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? · 7 dk

Videonun metni

Sabah yedi. Telefon titriyor: ev sahibi Nevzat Bey'den sesli mesaj.

“Günaydın Burak'cım, piyasa malum… Bu aydan itibaren kira iki katı, hayırlı sabahlar.”

Bu memlekette sabah yedide gelen “günaydın”dan iyi haber çıkmaz. Ya zam çıkar ya aile grubuna bir sağlık videosu.

Peki ev sahibi kirayı bir sesli mesajla ikiye katlayabilir mi? Beş yıl kuralı ne? Depozito bugünkü değeriyle mi geri gelir?

Burak üç yıldır bu evde. Emlakçı Cevdet kapıyı ilk açtığında demişti ki: “Abi, bu evin manzarası var.”

Var. Pencereyi açınca karşı apartmanın duvarı; öyle yakın ki komşunun çayı demlediğini kokusundan anlıyorsun.

Depozito da o gün verildi. “Bankaya ne gerek var Burak'cım, aramızda.” Üç aylık kira, elden, bir zarfın içinde.

Üç yıl boyunca kira günü gününe yattı, Nevzat Bey de her bayram aynı tebrik mesajını attı; hitap kısmında hâlâ eski kiracının adı yazıyordu. Ta ki o sesli mesaja kadar.

Burak yazıyor: “Nevzat Bey, iki katı biraz fazla değil mi?” Cevap yine sesli: “Burak'cım, herkes öyle yapıyor, haberlere bak.”

Haberi bırakalım, kanuna bakalım. Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Adı uzun, olayı basit. Kanunda sabit bir yüzde yazmaz; oran her ay değişir ve TÜİK açıklar.

Bakacağın veri, sözleşmenin yenilendiği ayın verisidir; Nevzat Bey'in kafasındaki oran değil.

Mevcut kiran bu oran kadar artınca çıkan rakam, isteyebileceği en yüksek kiradır. “İki katı” bu tavanı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir.

“Piyasa malum” bu tavanı delmez. Anlaşamazsanız kirayı hâkim belirler: yine aynı oranı geçmemek şartıyla, evin durumuna bakarak, hakkaniyete göre.

Evin durumu dedik. Duvar manzarası da bir durumdur.

İkinci mesaj: “Bir de kira geç yatarsa günlük ceza koyalım, sözleşmeye ekleriz.” Nevzat Bey sözleşmeyi WhatsApp'tan güncelliyor.

Olmaz. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü de getirilemez.

Kira geç ödenirse ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların birden ödenmesi gerekeceğine dair anlaşmalar da geçersizdir.

Nevzat Bey pes etmiyor: “Bak Burak'cım, beş yıl dolsun, o zaman görürsün. Beş yıl dolunca kanun serbest.”

Beş yıl kuralı var, ama öyle değil. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirler.

Hâkim bu kez üç şeye birlikte bakar: endeksteki değişim, evin durumu ve emsal kiralar. Sonra hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Yani beş yıldan sonra artış o tavanla sınırlı kalmayabilir. Ama rakamı sesli mesaj değil, uyuşmazlıkta mahkeme belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için bir takvim var.

Dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde artışı yazılı bildirmiş olmalı. O zaman dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Mahkemeden önce bir durak var: arabulucu. Kira uyuşmazlıklarında kural olarak önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yoksa dava usulden reddedilebilir.

Diyelim ki sen Burak'sın. Yenilenme ayının oranını TÜİK'in resmî verisinden kontrol et; hesaplama araçları kullanışlı, ama son söz resmî verinin.

Sonra Nevzat Bey'e yazılı cevap ver ve tavanı hatırlat. Kirayı banka havalesiyle öde, dekontları sakla.

Bir tuzak var: Ödemeyi kafana göre kısarsan temerrüt riski doğabilir. Tartışmalı farkı bile ödeyip itirazını yazılı yapmak çoğu zaman daha güvenlidir.

Bir hafta sonra yeni mesaj: “Burak'cım, oğlum gelecek.” Nevzat Bey'in oğlu on iki yıldır Almanya'da; her kira döneminde gelecek, hiç gelmiyor.

Burak tartışmıyor, ev buluyor. Taşınma günü Nevzat Bey kapıda: “Depozito mu? Üç yıl önce ne verdiysen o Burak'cım, bir de duvarda çivi deliği var.”

Burak'ın okuduğu haberse başka diyor: “Depozito güncel kira üzerinden iade edilir.” Önce kanun: konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak verilecekse kiracı bunu, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka da ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde ev sahibi dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka depozitoyu senin istemin üzerine geri vermek zorundadır.

Burak'ınki ise bankada değil, Nevzat Bey'in çekmecesinde. Elden verilen depozitoda iade ve ispat zorlaşabilir; dekont, mesaj, ne varsa sakla.

“Güncel değer” meselesine gelince: Haberlere yansıyan bir Yargıtay kararında, eski bir sözleşmedeki depozitonun bugünkü kira üzerinden iade edilmesi gerektiği kabul edilmiş.

Ama kanun metninde depozitonun kirayla kendiliğinden büyüyeceğine dair hüküm yok; haberlerde kararın dairesi ve esas numarası da geçmiyor. Karar herkese otomatik uygulanmaz; sonuç sözleşmene ve mahkemenin değerlendirmesine bağlı.

Çivi deliğine gelince: Kira borcu ya da teslimde tespit edilen hasar depozitodan karşılanabilir. Ama ev sahibinin bunu belgelemesi gerekir; sen de teslimde her odayı fotoğrafla, tutanak tut.

İadeyi yazılı iste; noter ihtarnamesi ya da kayıtlı e-posta gibi. Anlaşma olmazsa yine aynı durak: önce arabulucu, sonra dava.

Burak yeni evinde pencereyi açıyor: bu sefer gerçekten manzara var, uzakta bir parça deniz. Önünde de bir vinç; yakında orası da duvar.

Ertesi sabah, saat yedi. Telefon titriyor: “Günaydın Burak Bey…” Ama Burak artık biliyor: zam sabah yedide de gelse, tavan aynı tavan.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Kira dönemin yaklaşıyorsa beklemeden bir avukata danış.

Hukuk Rehberi YouTube kanalı · Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kısa sorular ve cevaplar

Kira artışında üst sınır nedir?

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Güncel oranı resmî istatistik kurumunun verilerinden kontrol edin.

Kira artışında hangi endeks esas alınır?

Kanun, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Eski metindeki üretici fiyat endeksi ifadesi bu şekilde değiştirilmiştir. Hesaplamayı kira yılının başlangıcına göre yapın ve güncel veriyi resmî kaynaktan alın.

Sözleşmedeki artış oranı enflasyonu aşıyorsa o madde geçerli olur mu?

Taraflar artış konusunda anlaşabilir; ancak anlaşma, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırı aşan oran yönünden anlaşmaya güvenemezsiniz.

Kira artışı sözleşmede yazılı değilse kirayı kim belirler?

Taraflarca artış konusunda anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli kirada bedel nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun belirler.

Kira bedeli dövizle yazıldıysa beş yıl dolmadan değiştirilebilir mi?

Bedel yabancı parayla kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm saklıdır.

Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren uygulanır?

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira bedeli tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava veya yazılı artış bildirimi yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce yapılmış olmalıdır.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmem gerekir mi?

Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Son tutanağı dava dilekçesine eklemelisiniz; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir.

Arabulucuya başvurunca hak kaybı olur mu?

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu hüküm süre kaybı riskini azaltır; yine de tutanak tarihlerini saklayın.

İlgili yazılar

Avukat bul: avukata ulaşma yolları

Dayanaklar

Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kira ve konut: bütün sorular ve rehberler · Bütün yazılar