Hukuk Rehberi

Kira Depozitosu (Güvence Bedeli) 2026: En Fazla Kaç Kira Alınır, Vadeli Hesapta Nasıl Tutulur, Ne Zaman ve Nasıl Geri Alınır?

Kira ve konutYazar: Hukuk Rehberi yayın ekibiYayın: Av. Ertuğrul Targal onayladı ·

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Güvence olarak para verilmişse bu para, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Bu yazı, depozitonun üst sınırını, nasıl yatırılacağını, kira bitince nasıl geri alınacağını, ev sahibinin dava veya takip başlatması halinde ne olacağını ve depozitonun döviz, kıymetli evrak ya da senet gibi başka biçimlerde istenmesini anlatır.

Bu yazıda

  • Depozito üst sınırı: üç aylık kira
  • Para elden verilir mi, bankada nasıl tutulur?
  • Ev sahibi depozitoyu tek başına çekebilir mi?
  • Kira bitince depozito nasıl geri alınır?
  • Ev sahibi dava veya takip başlatırsa
  • Depozito son kiraya sayılır mı?
  • Kıymetli evrak, kefil, senet ve döviz
  • Sözleşmede depozito yazmıyorsa
  • İşyerinde ve ev satıldığında depozito
  • Sık yapılan hatalar

Depozito üst sınırı: üç aylık kira

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyerinde sözleşmeyle getirilen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; daha yüksek tutar yazılsa bile bu sınır kiracı lehine uygulanır.

TBK m. 342'nin ilk fıkrası bu sınırı koyar. Sözleşmede "iki kira depozito" ya da "dört kira depozito" gibi ifadeler görmeniz mümkündür; üç aylık sınırı aşan kısım kanuna aykırı olur. Kira bedeli artsa bile güvencenin üst sınırı kira bedeline bağlıdır; yani artıştan sonra depozitonun otomatik olarak artırılabileceği anlamına gelmez, sözleşmede yazılı tutarın üç aylık sınıra uyup uymadığını kontrol edin.

Sınır yalnızca konutta değil, çatılı işyeri kiralarında da geçerlidir. Dükkân veya ofis çatılı işyeri sayılıyorsa üç aylık sınır aynen uygulanır ve güvence para ise vadeli hesaba yatırılmalıdır.

Para elden verilir mi, bankada nasıl tutulur?

Kısa cevap: Kanun, güvence olarak para kararlaştırılmışsa kiracının parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmasını öngörür.

TBK m. 342 uyarınca güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Yani depozitonun ev sahibine elden verilmesi kanunun öngördüğü usul değildir. Hesap dekontunu ve sözleşmeyi saklayın.

"Onayı olmadan çekilmemek" ifadesi şu demektir: para kiracının hesabında durur ama serbestçe kullanılamaz. Çıkış için iki tarafın rızası, kesinleşen takip veya kesinleşmiş mahkeme kararı aranır.

Ev sahibi depozitoyu tek başına çekebilir mi?

Kısa cevap: Hayır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Bu düzenleme, güvencenin tek taraflı kullanılmasını önlemeyi amaçlar. Bu yüzden ev sahibinin, ödemeyi geciktirdiğiniz gerekçesiyle depozitoyu belgesiz ve tek başına kendi alacağına mahsup etmesi kanundaki usule uymaz. Kendi alacağı için ev sahibinin yolu rıza almak, icra takibini kesinleştirmek veya mahkeme kararı almaktır. Aynı şekilde siz de depozitoyu tek başınıza çekemezsiniz; bu nedenle depozitoyu son ayın kirasına kendiliğinden sayamazsınız. Mahsup için yazılı anlaşma yapın; aksi halde son ayı ödememek temerrüt riski yaratabilir.

Uygulamada en sık görülen uyuşmazlık, boyama, temizlik veya küçük onarım gibi kalemlerin depozitodan düşülmek istenmesidir. Burada belirleyici olan, teslim aldığınız andaki durum ile teslim ettiğiniz andaki durumun karşılaştırılmasıdır. Taşınırken ve taşındıktan sonra tarihli fotoğraf çekmek, eşyalı evde eşya listesini imzalatmak ve sayaç okumalarını yazdırmak, kesinti iddiasını somutlaştırmanızı kolaylaştırır. Olağan kullanım yıpranmasından sorumlu tutulamayacağınızı da unutmayın (TBK m. 334).

Kira bitince depozito nasıl geri alınır?

Kısa cevap: İki taraf birlikte rıza gösterirse banka güvenceyi verir; ev sahibi sözleşmenin bitiminden sonra üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya bildirmemişse kiracının istemi üzerine banka geri vermekle yükümlüdür.

TBK m. 342'nin üçüncü fıkrası, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi halinde, bankanın kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olduğunu söyler. Adımlar şöyledir:

  1. Evi teslim edin ve teslim tutanağı düzenleyin (TBK m. 334 ve 335).
  2. Ev sahibiyle ortak rıza sağlanabiliyorsa bankaya birlikte başvurun.
  3. Rıza yoksa sözleşmenin bitiminden sonra üç ayın dolmasını bekleyin ve bu sürede ev sahibinin bankaya dava veya takip bildirimi yapıp yapmadığını öğrenin.
  4. Bildirim yapılmamışsa bankaya yazılı başvurun.

Üç aylık süre kiracının hakkını düşüren bir süre değildir; kanun bu süreyi bankanın güvenceyi kiracının istemiyle geri vermesinin koşulu olarak düzenler. Süre geçtiğinde kiraya veren dava veya takibi bankaya bildirmemişse banka geri vermekle yükümlüdür. Başvurunuzu yazılı yapın. Depozito iadesi uyuşmazlıklarına ilişkin Yargıtay uygulaması ve kesinti kalemleri için kira depozitosu iadesi yazımıza da bakabilirsiniz.

Ev sahibi dava veya takip başlatırsa

Kısa cevap: Ev sahibi sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde bankaya yazılı bildirim yaparsa güvence bankada kalır.

Kiraya veren kira ilişkisine dair dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirirse banka güvenceyi kiracıya geri vermez; karar veya kesinleşme beklenir. Depozito tutulursa ne yapabileceğinizi planlarken şunları dikkate alın: iki tarafın rızası yoksa güvence ancak icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verilir. Ev sahibi her hasar iddiasında depozitoyu kesemez; kesintiye konu zarar ve borç kalemleri somutlaştırılmalıdır. Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu olduğu hasar aynı değildir; teslim tutanağı, fotoğraflar ve ödeme kayıtları üzerinden kesintinin nedenini yazılı isteyin.

Kıymetli evrak, kefil, senet ve döviz

Kısa cevap: Güvence türü ne olursa olsun, konut ve çatılı işyerinde getirilen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kanun güvencenin türünü sınırlamadan, sözleşmeyle getirilen güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını söyler. Depozito yerine kefil veya senet istenirse de sözleşmede istenen toplam güvenceyi bu sınır açısından değerlendirmeniz gerekir. Güvence olarak kıymetli evrak verilmişse bu bir bankaya depo edilir ve banka aynı koşullarla iade eder.

Ev sahibi depozitoyu dövizle isterse iki ayrı soruyu ayırın. Güvencenin miktarı ve tutulma yöntemi için TBK m. 342'deki sınırlamalar kira türüne göre uygulanır. Dövizle bedel belirleme ise ayrıca ilgili düzenlemelerle değerlendirilir; örneğin kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK m. 344 beş yıl geçmedikçe bedelde değişikliği sınırlar ve Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı tutulur. Talebi, sözleşmeyi ve ödeme yöntemini birlikte inceleyin; her kira için aynı serbestliği varsaymayın.

Sözleşmede depozito yazmıyorsa ev sahibi sonradan isteyebilir mi?

Kısa cevap: Kanun, güvence verme borcunun sözleşmeyle kiracıya getirilmiş olmasını esas alır.

TBK m. 342, "sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse" ifadesini kullanır. Sözleşmede böyle bir borç yoksa güvence istemenin dayanağını önce sözleşme metninde aramalısınız. Güvence isteme hakkının bulunup bulunmadığı sözleşmenin ayrıntılarına göre incelenmelidir.

İşyerinde, kiracı iflasında ve ev satıldığında depozito

Kısa cevap: Sınır ve banka hesabı usulü çatılı işyerinde de uygulanır; kiracı iflas ederse ise ev sahibi işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir.

TBK m. 332'ye göre kiracı kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir; kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun süre verir ve süre içinde güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir. Ev satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310); güvenceyi kimden isteyeceğinizi belirlerken devir tarihi, güvenceyi alan kişi ve sözleşmenin yeni tarafı birlikte değerlendirilir. Depozito ödeme belgesini mutlaka saklayın.

Sık yapılan hatalar

  • Üç aylık sınırı aşan depozitoyu "sözleşmede yazıyor" diye kabul etmek.
  • Parayı banka hesabı açmadan elden vermek ve belge almamak.
  • Depozitoyu son ayın kirasına tek taraflı sayıp ödeme yapmamak.
  • Teslim tutanağı düzenlemeden evi boşaltmak.
  • Ev sahibinin bankaya bildirim yapıp yapmadığını öğrenmeden başvuru yapmamak.

Kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, 332, 334, 335, 342, 344

Video

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? — video kapak görseli

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? · 7 dk

Videonun metni

Sabah yedi. Telefon titriyor: ev sahibi Nevzat Bey'den sesli mesaj.

“Günaydın Burak'cım, piyasa malum… Bu aydan itibaren kira iki katı, hayırlı sabahlar.”

Bu memlekette sabah yedide gelen “günaydın”dan iyi haber çıkmaz. Ya zam çıkar ya aile grubuna bir sağlık videosu.

Peki ev sahibi kirayı bir sesli mesajla ikiye katlayabilir mi? Beş yıl kuralı ne? Depozito bugünkü değeriyle mi geri gelir?

Burak üç yıldır bu evde. Emlakçı Cevdet kapıyı ilk açtığında demişti ki: “Abi, bu evin manzarası var.”

Var. Pencereyi açınca karşı apartmanın duvarı; öyle yakın ki komşunun çayı demlediğini kokusundan anlıyorsun.

Depozito da o gün verildi. “Bankaya ne gerek var Burak'cım, aramızda.” Üç aylık kira, elden, bir zarfın içinde.

Üç yıl boyunca kira günü gününe yattı, Nevzat Bey de her bayram aynı tebrik mesajını attı; hitap kısmında hâlâ eski kiracının adı yazıyordu. Ta ki o sesli mesaja kadar.

Burak yazıyor: “Nevzat Bey, iki katı biraz fazla değil mi?” Cevap yine sesli: “Burak'cım, herkes öyle yapıyor, haberlere bak.”

Haberi bırakalım, kanuna bakalım. Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Adı uzun, olayı basit. Kanunda sabit bir yüzde yazmaz; oran her ay değişir ve TÜİK açıklar.

Bakacağın veri, sözleşmenin yenilendiği ayın verisidir; Nevzat Bey'in kafasındaki oran değil.

Mevcut kiran bu oran kadar artınca çıkan rakam, isteyebileceği en yüksek kiradır. “İki katı” bu tavanı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir.

“Piyasa malum” bu tavanı delmez. Anlaşamazsanız kirayı hâkim belirler: yine aynı oranı geçmemek şartıyla, evin durumuna bakarak, hakkaniyete göre.

Evin durumu dedik. Duvar manzarası da bir durumdur.

İkinci mesaj: “Bir de kira geç yatarsa günlük ceza koyalım, sözleşmeye ekleriz.” Nevzat Bey sözleşmeyi WhatsApp'tan güncelliyor.

Olmaz. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü de getirilemez.

Kira geç ödenirse ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların birden ödenmesi gerekeceğine dair anlaşmalar da geçersizdir.

Nevzat Bey pes etmiyor: “Bak Burak'cım, beş yıl dolsun, o zaman görürsün. Beş yıl dolunca kanun serbest.”

Beş yıl kuralı var, ama öyle değil. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirler.

Hâkim bu kez üç şeye birlikte bakar: endeksteki değişim, evin durumu ve emsal kiralar. Sonra hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Yani beş yıldan sonra artış o tavanla sınırlı kalmayabilir. Ama rakamı sesli mesaj değil, uyuşmazlıkta mahkeme belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için bir takvim var.

Dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde artışı yazılı bildirmiş olmalı. O zaman dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Mahkemeden önce bir durak var: arabulucu. Kira uyuşmazlıklarında kural olarak önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yoksa dava usulden reddedilebilir.

Diyelim ki sen Burak'sın. Yenilenme ayının oranını TÜİK'in resmî verisinden kontrol et; hesaplama araçları kullanışlı, ama son söz resmî verinin.

Sonra Nevzat Bey'e yazılı cevap ver ve tavanı hatırlat. Kirayı banka havalesiyle öde, dekontları sakla.

Bir tuzak var: Ödemeyi kafana göre kısarsan temerrüt riski doğabilir. Tartışmalı farkı bile ödeyip itirazını yazılı yapmak çoğu zaman daha güvenlidir.

Bir hafta sonra yeni mesaj: “Burak'cım, oğlum gelecek.” Nevzat Bey'in oğlu on iki yıldır Almanya'da; her kira döneminde gelecek, hiç gelmiyor.

Burak tartışmıyor, ev buluyor. Taşınma günü Nevzat Bey kapıda: “Depozito mu? Üç yıl önce ne verdiysen o Burak'cım, bir de duvarda çivi deliği var.”

Burak'ın okuduğu haberse başka diyor: “Depozito güncel kira üzerinden iade edilir.” Önce kanun: konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak verilecekse kiracı bunu, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka da ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde ev sahibi dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka depozitoyu senin istemin üzerine geri vermek zorundadır.

Burak'ınki ise bankada değil, Nevzat Bey'in çekmecesinde. Elden verilen depozitoda iade ve ispat zorlaşabilir; dekont, mesaj, ne varsa sakla.

“Güncel değer” meselesine gelince: Haberlere yansıyan bir Yargıtay kararında, eski bir sözleşmedeki depozitonun bugünkü kira üzerinden iade edilmesi gerektiği kabul edilmiş.

Ama kanun metninde depozitonun kirayla kendiliğinden büyüyeceğine dair hüküm yok; haberlerde kararın dairesi ve esas numarası da geçmiyor. Karar herkese otomatik uygulanmaz; sonuç sözleşmene ve mahkemenin değerlendirmesine bağlı.

Çivi deliğine gelince: Kira borcu ya da teslimde tespit edilen hasar depozitodan karşılanabilir. Ama ev sahibinin bunu belgelemesi gerekir; sen de teslimde her odayı fotoğrafla, tutanak tut.

İadeyi yazılı iste; noter ihtarnamesi ya da kayıtlı e-posta gibi. Anlaşma olmazsa yine aynı durak: önce arabulucu, sonra dava.

Burak yeni evinde pencereyi açıyor: bu sefer gerçekten manzara var, uzakta bir parça deniz. Önünde de bir vinç; yakında orası da duvar.

Ertesi sabah, saat yedi. Telefon titriyor: “Günaydın Burak Bey…” Ama Burak artık biliyor: zam sabah yedide de gelse, tavan aynı tavan.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Kira dönemin yaklaşıyorsa beklemeden bir avukata danış.

Hukuk Rehberi YouTube kanalı · Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kısa sorular ve cevaplar

Depozito en fazla ne kadar alınabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek güvence talep edilmesi kanuna aykırı olur.

Depozito ev sahibinin cebinde mi tutulur?

Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla verir.

Kira bitti, depozitoyu ne zaman geri alabilirim?

Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Ev sahibi depozito için dava açarsa ne olur?

Kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kira ilişkisine dair dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirirse banka güvenceyi kiracıya geri vermez; güvence karar veya kesinleşme bekleyecek şekilde bankada kalır.

Kiracı depozitoyu son ay kirasına sayabilir mi?

Güvence bankada belirli şartlarla tutulur ve kiracı tek başına çekemez. Kanun güvencenin geri alınmasını iki tarafın rızasına veya icra ya da mahkeme kararına bağlar; son kiraya mahsup için yazılı anlaşma yapılmalıdır.

Depozito tutarı kira artışıyla artırılabilir mi?

Güvence, konut ve çatılı işyerinde üç aylık kira bedelini aşamaz. Kira artsa bile güvencenin üst sınırı kira bedeline bağlıdır; sözleşmede başka bir tutar yazılıysa üç aylık sınıra uyup uymadığını kontrol edin.

Depozito yerine kıymetli evrak verirsem ne yapılır?

Güvence olarak kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı bunu bir bankaya depo eder. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Sözleşme sona erdi, ev sahibi depozitoyu tutarsa ne yapabilirim?

İki tarafın rızası yoksa güvence ancak icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verilir. Kiraya verenin üç ay içinde dava açtığını bildirmemesi halinde banka size geri vermekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde depozito yazmıyorsa ev sahibi sonradan isteyebilir mi?

Kanun, güvence verme borcunun sözleşmeyle kiracıya getirilmiş olmasını esas alır ve sınırı da buna göre belirler. Sözleşmede böyle bir borç yoksa güvence istemenin dayanağını önce sözleşme metninde aramalısınız.

Kiracı iflas ederse ev sahibi güvence isteyebilir mi?

Kiracı kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun süre verir; süre içinde güvence verilmezse sözleşmeyi hemen feshedebilir.

İlgili yazılar

Avukat bul: avukata ulaşma yolları

Dayanaklar

Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kira ve konut: bütün sorular ve rehberler · Bütün yazılar