Kira alacağına dayalı icra takibinde ödeme emrini aldıysanız itirazınızı yedi gün içinde icra dairesine bildirmeniz gerekir; itiraz takibi durdurur (İİK m. 269). Tahliye emrine de tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilir (İİK m. 274). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır.
Bu yazı, kira icra takibini, tahliye emrini, itirazın kaldırılmasını, tahliyenin uygulanmasını, kira davasının mahkemesini ve cevap süresini, ihtiyati tedbiri ve arabuluculuk sürecini hem kiracı hem ev sahibi açısından anlatır.
Bu yazıda
- Kira borcu için icra takibi ve ödeme emri
- İtiraz süresi ve imza itirazı
- İtirazın kaldırılması ve alacaklı için altı ay
- Tahliye kararı ve on günlük süre
- Yazılı sözleşmenin bitiminde tahliye emri
- Tahliyede aile üyeleri, üçüncü kişiler ve eşyalar
- Kira davası: görevli mahkeme, cevap süresi, ihtiyati tedbir
- Dava şartı arabuluculuk
- Arabuluculuk anlaşmasından sonra tahliye tarihi
- Sık yapılan hatalar
Kira borcu için icra takibi ve ödeme emri
Kısa cevap: Adi kira veya hasılat kirasına dair takipte alacaklı isterse ödeme emri, borçlunun kiralanandan çıkarılmasının icra mahkemesinden istenebileceği tebliğini de içerir.
İİK m. 269'a göre takip adi kiralara veya hasılat kiralarına dair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, kanuni ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini içerir. Bu yüzden size gelen belgeyi sıradan bir ihtar sanmayın: ödeme emri bir takip işlemidir ve süreleri farklıdır. Belgenin başlığını, dosya numarasını ve tebliğ kaydını birlikte okuyun, tebliğ tarihini not edin.
Ödeme emrine itiraz: süre ve imza itirazı
Kısa cevap: Tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerinizi icra dairesine bildirmeniz gerekir; itiraz takibi durdurur.
İİK m. 269'a göre borçlu bu tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. Kira sözleşmesindeki imzanızı inkâr ederseniz de itiraz takibi durdurur; ancak bu durumda alacaklı noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 269/b).
Kirayı ödediğinizi söyleyerek itiraz edecekseniz kanıtı da kanun belirler: kira akdini reddetmeyip ödemeyi veya başka bir sebebi ileri sürerken, itiraz sebebini noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmî makbuz veya vesika ile kanıtlamak zorundasınız (İİK m. 269/c). Bu yüzden dekontları ilgili aylarla eşleştirip sunmak önemlidir.
İtirazın kaldırılması ve alacaklı için altı ay
Kısa cevap: İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Ev sahibi alacaklı olarak bu süreyi kaçırmamalıdır: İİK m. 269, itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklının, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamayacağını söyler. İtiraz kaldırılırsa icra mahkemesi tahliyeye karar verebilir; itiraz etmeyen ve kira borcunu ihtar süresi içinde ödemeyen borçlu hakkında da tahliye kararı verilebilir.
Tahliye kararı ve on günlük süre
Kısa cevap: İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir.
İİK m. 269/c'ye göre bu süre dolmadan karar zorla infaz edilemez. Kararın tebliğ tarihi tebligat evrakında görünür. Kiracı olarak bu on gün, kararı inceleyip gerekli başvurularınızı yapmanız ve taşınmanız için önemlidir; kiraya veren için ise infaz tarihini belirler.
Yazılı sözleşmenin bitiminde tahliye emri
Kısa cevap: Yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşme icra dairesine ibraz edilerek tahliye istenebilir.
İİK m. 272'ye göre mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazıyla tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye başvurup beyan etmeyen ve itirazda bulunmayan veya kendiliğinden tahliye etmeyen kiracının zorla çıkarılacağı yazılır. İtiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa kiralanan müddetin sonunda zorla tahliye edilir ve kiralayana teslim olunur (İİK m. 273).
Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirir; bu itiraz tahliye takibini durdurur (İİK m. 274). Kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Talep noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış yahut ikrar edilmiş sözleşmeye dayanıyor ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı güçte belge gösteremezse itiraz kaldırılır (İİK m. 275). Noterden onaylı sözleşmenin aslını saklamak bu yüzden ev sahibi için önemlidir.
İtirazın kaldırılması üzerine tahliye icra edildikten veya kaldırma talebi reddedildikten sonra da kiracının ve kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvuru hakları saklıdır; icra mahkemesi kararı bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Tahliyede aile üyeleri, üçüncü kişiler ve eşyalar
Kısa cevap: Borçlunun usul ve füruu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortakları ve borçluya bağlı olarak orada oturan kişiler üçüncü şahıs sayılmaz.
İİK m. 276 uyarınca bu kişiler tahliyeye katlanır. Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa İİK m. 26 hükmü kıyas yoluyla uygulanır (İİK m. 273); eşya muhafaza ve teslim işlemleri icra dairesince yürütülür. Eşya sahibine yapılan bildirimin belgelenmesi yararlıdır.
Kira davası: görevli ve yetkili mahkeme, cevap süresi
Kısa cevap: Kira davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar, basit yargılama usulü uygulanır ve cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır.
HMK m. 4 sulh hukuk mahkemelerinin görevini düzenler; HMK m. 316 sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işlerde basit yargılama usulünün uygulanacağını söyler. HMK m. 317'ye göre cevap süresi, dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır; mahkeme zorunlu hâllerde bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Dilekçeyi aldığınız günü not edin ve süreyi kaçırmayın.
Yetki bakımından genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); sözleşmeden doğan davalar ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Kiracı başka şehre taşınmış olsa bile kira alacağı davası bu esaslara göre açılır.
Ev sahibi çıkarmaya kalkarsa ihtiyati tedbir
Kısa cevap: Mevcut durumda meydana gelebilecek değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya gecikme sebebiyle ciddi zarar doğacağı endişesi varsa ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
HMK m. 389 bu sebepleri sayar; HMK m. 390'a göre tedbir isteyen taraf, dilekçesinde dayandığı sebebi ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır. Tahliye baskısı altındaysanız, yani elektrik kesilmesi veya kilit değiştirilmesi gibi fiilî müdahaleler varsa tarihleri, bildirimleri ve kayıtları saklayın; kira uyuşmazlığı kişisel müdahaleyle çözülmez.
Dava şartı arabuluculuk
Kısa cevap: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
6325 sayılı Kanun m. 18/B bunu düzenler; m. 18/A ise süreci anlatır. Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Arabulucu, listeden büro tarafından belirlenir; ancak tarafların listedeki herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşması halinde bu arabulucu görevlendirilir. Karşı tarafın adresini bilmiyorsanız yine başvurabilirsiniz: başvuran taraf kendisine ve elinde varsa karşı tarafa ait her türlü iletişim bilgisini büroya verir, büro resmî kayıtlardaki iletişim bilgilerini araştırmaya da yetkilidir. Yanlış büroya başvurulmuşsa karşı taraf en geç ilk toplantıda yetki itirazında bulunabilir.
Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Anlaşılamazsa son tutanağı dava dilekçesine eklemelisiniz. Arabuluculuk (uyuşmazlık çözümü) ile icra takibi (takip yolu) aynı süreç değildir.
Arabuluculuk anlaşmasından sonra tahliye tarihi değişir mi?
Kısa cevap: Anlaşma belgesindeki tahliye ve ödeme yükümlülükleri sonuç doğurabilir; tarihi değiştirmek genellikle yeni bir anlaşma veya somut bir hukuki gerekçe gerektirir.
6325 sayılı Kanun m. 18'e göre taraflar anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilir ve bu şerhi içeren anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır. Bu nedenle tahliye tarihi içeren bir anlaşmayı imzalamadan önce taşınma imkânınızı, ödeme koşullarınızı ve uygulanabilirliği açıkça netleştirin; imzadan sonra tarihi tek taraflı değiştirmeye güvenmeyin.
Sık yapılan hatalar
- Ödeme emrini sıradan ihtar sanıp yedi günlük itiraz süresini kaçırmak.
- İtirazda ödeme iddiasını yalnızca sözlü ileri sürüp kanunun aradığı belgeleri sunmamak.
- Alacaklı olarak itirazın kaldırılmasını altı ay içinde istememek.
- Noterden onaylı sözleşme aslını kaybetmek.
- Kira davasında cevap süresini dilekçenin tebliğ tarihinden saymamak.
- Arabuluculuk son tutanağını dava dilekçesine eklememek.