Kira alacağı için başlatılan ilamsız icra takibinde tahliye de istenmişse, kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazını icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m. 269). Kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzayı açık ve kesin olarak reddetmezseniz akdi kabul etmiş sayılırsınız. İtiraz takibi durdurur; ancak kira davaları için mahkemeye gitmeden önce, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında, arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu yazı kira takibinde ödeme emri ve itiraz süresini, sözleşme süresi bitince icra yoluyla tahliyeyi, ilamlı tahliyeyi, tahliye davasının görevli mahkemesini ve arabuluculuk şartını, ev sahibinin müdahalesi ve rahatsız etmesi hâlinde zilyetlik davasını anlatır.
Bu yazıda
- Kira takibi ve tahliye istemi
- Ödeme emrine itiraz: süre ve şekil
- İtiraz etmezseniz ne olur
- Kira sözleşmesi sona erince icra yoluyla tahliye
- Tahliye emrine itiraz ve itirazın kaldırılması
- Evde üçüncü kişi, hapis hakkı ve kaçırılan eşya
- Mahkemede tahliye ve kira davası: görev, yetki, dilekçe
- Arabuluculuk dava şartı
- İlamlı tahliye ve zorla tahliye sonrası eşyalar
- Ev sahibi rahatsız ederse zilyetlik davası
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Kira takibi ve tahliye istemi
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkinse ve alacaklı talep ederse ödeme emri, kanuni ihtarı ve süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini içerir (İİK m. 269). Bu nedenle size gelen ödeme emrinde yalnızca alacak değil, tahliye istenebileceğine ilişkin tebliğ de bulunuyorsa süreler çok kısadır. Konut kirasında kanunun aradığı temerrüt ihtarı süresi için kira ödenmezse ne olur yazımıza bakın (TBK m. 315).
Ödeme emrine itiraz: süre ve şekil
Tahliye tebliği içeren ödeme emrinde borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m. 269). Bu sürede şunları yapmanız gerekir:
- Kira akdini veya imzayı kabul etmiyorsanız bunu açık ve kesin olarak reddedin; aksi hâlde akdi kabul etmiş sayılırsınız.
- Kirayı ödediğinizi veya başka bir sebeple istenemeyeceğini söylüyorsanız, bunu noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belge, alacaklıca ikrar edilmiş bir belge ya da resmî makbuz veya vesikayla ispat etmeniz gerekir (İİK m. 269/c).
- İtirazınızı dilekçeyle veya icra dairesinde sözlü olarak bildirin; tebliğ tarihini bir yere not edin.
İtiraz takibi durdurur. Alacaklı, itirazın tebliği tarihinden başlayarak altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m. 269). Borçlu kira akdini veya imzayı reddettiğinde ise alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; aksi hâlde genel hükümlerde dava yoluna gidilir (İİK m. 269/b).
İtiraz etmezseniz ne olur
Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m. 269/a). Ödeme emrini ciddiye almamak bu yüzden en riskli hatadır. Dava açılması da kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz: kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Ödememe yeni bir temerrüt ve ihtar sebebi doğurabilir; ödemeleri düzenli sürdürüp dekontları saklayın.
Kira sözleşmesi sona erince icra yoluyla tahliye
Yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenebilir; icra memuru taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreden bir tahliye emri tebliğ eder (İİK m. 272). Tahliye emrinde, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa yedi gün içinde daireye başvurmanız gerektiği yazılır. Konut kirasında sözleşme süresinin bitmesiyle yenilenme kuralları bulunduğundan, bu yola giden ev sahibine karşı uzama itirazı önemlidir; bu kurallar için tahliye sebepleri yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliye emrine itiraz ve itirazın kaldırılması
İtiraz etmek isteyen kiracı, itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir; bu itiraz tahliye takibini durdurur (İİK m. 274). İtiraz hâlinde kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir sözleşmeye dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı güçte bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır; aksi hâlde itirazın kaldırılması talebi reddedilir (İİK m. 275). Tahliye ve teslim yapıldıktan veya talep reddedildikten sonra kiracının ve kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Evde üçüncü kişi, hapis hakkı ve kaçırılan eşya
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka biri bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmî belge gösteremezse derhal tahliye edilir; ancak sözleşme tarihinden önceki bir zamandan beri orada bulunduğunu beyan eder ve bu beyan icra memuru tarafından yapılan incelemeyle doğrulanırsa tahliye ertelenir. Bu hâlde icra mahkemesi tarafları dinleyerek tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye başvurması gerektiğine karar verir; başvurmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır (İİK m. 276). Borçlunun eşi, altsoyu ve üstsoyu gibi yakınları bu maddede üçüncü şahıs sayılmaz.
Ev sahibi önceden icra takibi yapmadan hapis hakkını geçici olarak korumak için icra dairesinin yardımını isteyebilir; icra dairesi eşyanın defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoluyla takip için kiralayana on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir (İİK m. 270). Gizlice veya zorla götürülen eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emriyle ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir; iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları saklıdır (İİK m. 271).
Mahkemede tahliye ve kira davası: görev, yetki, dilekçe
Kira ilişkisinden doğan davalara, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m. 4). Bu mahkemelerin davalarında basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316). Basit yargılama usulünde dava açılması ve davaya cevap verilmesi dilekçeyle olur (HMK m. 317). Dilekçede tarafları, kira sözleşmesini, ihtarları ve talep sonucunu açık yazın; sözleşme, dekontlar ve tebligatları ekleyin.
Yetki bakımından genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); sözleşmeden doğan davalar ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Kiracının tahliye davasında yapabileceği savunmalar arasında kiraya verenin dava sebebini, süreyi, ihtarın usulünü ve dava açma süresine uyulup uyulmadığını sorgulamak vardır; ihtiyaç davasında gereksinimin ve kullanma zorunluluğunun gerçekten bulunup bulunmadığı tartışılır (TBK m. 350-353).
Arabuluculuk dava şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç tutulmuştur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Yani icra dairesinde tahliye takibi başlatırken arabulucuya gitmeniz gerekmez; mahkemede açılacak kira davasında ise gitmek zorundasınız.
- Son tutanak: Davacı, anlaşılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eksikse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (m. 18/A).
- Hiç başvurulmamışsa: Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa mahkeme herhangi bir işlem yapmadan davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder (m. 18/A).
- Anlaşma olursa: Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer, diğer belgelerde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B).
İlamlı tahliye ve zorla tahliye sonrası eşyalar
Taşınmazın tahliyesine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü borçluya yedi gün içinde teslimi emreder; borçlu emri tutmazsa ilamın hükmü zorla icra olunur (İİK m. 26). Ev sahibi olarak ilamı ve kesinleşme şerhini icra dairesine ibraz etmelisiniz. Tahliye edilen yerde ilama dahil olmayan eşya çıkarılıp borçluya veya vekiline ya da ailesinden ya da müstahdemlerinden reşit birine teslim edilir; kimse yoksa masrafı alacaklıdan peşin alınarak emin bir yerde saklanır, borçlu belirli sürelerde eşyayı almaz ya da masrafı ödemezse satış gündeme gelebilir. Kiracı olarak çıkarılan eşyaların listesini isteyin.
Ev sahibi rahatsız ederse zilyetlik davası
Zilyetliğe saldırıda bulunan, şey üzerinde bir hak iddia etse bile, zilyedi saldırıya karşı dava açabilir; dava saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur (TMK m. 983). Ev sahibi sürekli eve gelip sizi rahatsız ediyorsa tarihleri, saatleri, mesajları ve tanıkları kaydedin. Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 984). Süre kısa olduğundan olayın tarihini not edin ve gecikmeden yetkili mahkemeye veya bir avukata başvurmayı değerlendirin. Ev sahibinin kiralananı bakım, satış veya yeniden kiralama için görmek istemesi ise ayrı bir konudur: zorunlu ölçüde izin vermeniz gerekir; bunun için tahliye sebepleri yazımıza bakın.
Sık yapılan hatalar
- Ödeme emrinin tebliğ tarihini ve yedi günlük süreyi kaçırmak
- Ödediği hâlde bunu belgeyle ispat etmemek
- İmzayı veya akdi reddetmeden yalnızca borcu tartışmak
- Arabulucuya başvurmadan kira davası açmak veya son tutanağı dilekçeye eklememek
- İcra yoluyla tahliye ile dava yolunu karıştırıp yanlış şartı aramak