Hukuk Rehberi

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Çıkarabilir? 2026: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, Ev Satılırsa Yeni Malik, On Yıllık Uzama ve Yeniden Kiralama Yasağı

Kira ve konutYazar: Hukuk Rehberi yayın ekibiYayın: Güncelleme: Av. Ertuğrul Targal onayladı ·

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, süre bitti diye veya sadece bildirim göndererek kiracıyı çıkaramaz; kanundaki sınırlı dava sebeplerinden birine dayanmak zorundadır (TBK m. 347, 350-354). Bu sebepler gereksinim, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının başka konutunun bulunmasıdır. İhtiyaç sebebinde yalnızca "evime ihtiyacım var" demek yetmez; gereksinim ve kullanma zorunluluğu ispat edilmelidir. Ev satılırsa kira sözleşmesi kendiliğinden bitmez, yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m. 310). Sebepsiz sona erdirme ancak on yıllık uzama süresinden sonra, bildirimle mümkündür.

Bu yazı ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirme yollarını, ihtiyaç davasının şartlarını ve ispatını, hangi yakınlar için ihtiyaç ileri sürülebileceğini, yeniden inşa ve imar sebebini, kiracıdan kaynaklanan sebepleri, dava sürelerini ve bunların nasıl uzatılabildiğini, evin satılması hâlinde yeni malikin haklarını, on yıllık kiracının durumunu ve yeniden kiralama yasağını anlatır.

Bu yazıda

  • Konut kiralarında tahliye neden sınırlıdır
  • On yıllık uzama süresi ve sözleşme bitimi
  • İhtiyaç sebebiyle tahliye: şartlar ve ispat
  • Hangi yakınlar için ihtiyaç ileri sürülebilir?
  • İhtiyaç davası ne zaman açılır?
  • Yeniden inşa ve imar
  • Kiracıdan kaynaklanan sebepler
  • Dava süreleri ve süre uzatma bildirimi
  • Ev satılırsa: yeni malik ve ihtiyaç
  • Yeniden kiralama yasağı ve tazminat
  • Ev sahibinin sık kullandığı diğer yollar
  • Kiracı ölürse, birlikte yaşayanlar ve aile konutu
  • Sık yapılan hatalar

Konut kiralarında tahliye neden sınırlıdır

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye "ev sahibi dilediği zaman çıkarabilir" yazılması veya ek tahliye sebebi eklenmesi kiracı aleyhine olduğundan geçerli sayılmaz. Kural kamu kurumlarının kiraya verdiği taşınmazlar için de geçerlidir: kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır (TBK m. 339). Buna karşılık niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların, örneğin tatil evinin, altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz; dolayısıyla uzama ve dava sebeplerine bağlı tahliye korumaları bu kiralarda geçerli olmaz.

Kiracının izinsiz çıkarılması ayrıca hukuka aykırıdır. Ev sahibi kilit değiştirip eşyaları dışarı koyarsa bunun hukuki ve cezai sonuçları olabilir; tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla gerçekleşir. Ev sahibinin tahliye yolları ve ihtiyaç davalarında hâkimin hangi delillere baktığına ilişkin Yargıtay uygulaması için kiracı nasıl çıkarılır yazımıza da bakabilirsiniz.

On yıllık uzama süresi ve sözleşme bitimi

Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

"On yıl oturdum, sözleşmem otomatik biter mi?" sorusunun cevabı hayırdır; evde toplam on yıl oturmak ile kanundaki on yıllık uzama süresinin tamamlanması aynı şey olmayabilir. İlk sözleşme süresini, her uzama yılını ve gönderilen bildirimleri tarih sırasına koyarak hesap yapmak gerekir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348).

İhtiyaç sebebiyle tahliye: şartlar ve ispat

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava ile sona erdirebilir (TBK m. 350). Ev sahibi, gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu somut delillerle ispat etmek zorundadır; ayrıntıyı hâkim somut delillerle değerlendirir. Konut gereksinimi olduğu gibi işyeri gereksinimi de dava sebebidir; bu durumda kiraya veren veya sayılan yakınları için kiralananı işyeri olarak kullanma zorunluluğu ispat edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye isteyen ev sahibine şunları sorun ve yazılı kaydedin: ihtiyaç kim için ileri sürülüyor ve o kişi kiralanan evde nasıl oturacak? Hangi kira dönemine dayanıyor? Bildirim ne zaman yapıldı, dava ne zaman açıldı? Tek bir beyan tahliye kararı değildir; talebin dayanağını inceletin. Tahliye taahhüdü ya da başka bir belge imzalamadan önce metni mutlaka okuyun ve boş alan bırakmayın.

Hangi yakınlar için ihtiyaç ileri sürülebilir?

Kanun kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu (çocukları ve torunları), üstsoyunu (anne, baba ve onların ana babaları) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar. Kardeş veya amca gibi diğer yakınlar bu sayımda açıkça yer almaz; bunlar için ihtiyaç iddia edilecekse kiraya verenin o kişiye kanun gereği bakmakla yükümlü olup olmadığına, yani aile hukuku hükümlerine ve somut duruma bakılır. Eş, çocuk, anne ve baba için ise ayrı bir "bakmakla yükümlülük" ispatı gerekmez; ev sahibi bu kişiler için kullanma zorunluluğunu ispatlamalıdır. Akrabalık bağı tek başına otomatik tahliye sonucu doğurmaz.

İhtiyaç davası ne zaman açılır?

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Fesih dönemi kira başlangıç tarihine göre hesaplanır (TBK m. 328). Kiracı olarak size bir dava dilekçesi tebliğ edilmişse kira sözleşmesinin süre sonunu, ev sahibinin yazılı bildirimini ve dava tarihini aynı çizelgede toplayın.

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya veren, süre sonunda bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350). Her onarım bu sebep sayılmaz; gereklilik ve kullanımın imkânsız olması ayrı ayrı aranır. Boya badana veya küçük tadilat bu kapsama girmez. Kiraya veren ayrıca kira süresi içinde, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; bunun için çıkarma hakkı doğmaz, kiracının menfaatleri gözetilmeli, indirim ve zarar giderim hakları saklı kalır (TBK m. 320).

Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu ölçüde kiraya verenin ve belirlediği kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür; kiraya veren bunu uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararını gözetmelidir (TBK m. 319). Bu ziyaret tahliye sebebi değildir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Kanun üç sebebi kiracıdan kaynaklanan dava sebebi olarak sayar (TBK m. 352).

  1. Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
  2. İki haklı ihtar: Bir yıldan kısa kiralarda kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kiralarda ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira ödenmediği için iki haklı ihtar yapılmışsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
  3. Kiracının başka konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Kiraya girerken imzaladığınız tahliye taahhüdünün durumu için tahliye taahhüdü ve temerrüt ihtarı yazımıza bakın.

Komşulara saygı borcu da ayrı bir yoldur: kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunur. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışın çekilmez olması gibi durumlarda ise yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (TBK m. 316). Burada da sözlü uyarı yetmez; yazılı ihtar ve ispat gerekir.

Dava süreleri ve süre uzatma bildirimi

Dava, kanunda gösterilen sürede açılmazsa kiraya veren o dönem için dava hakkını kaybeder; ancak kiraya veren en geç dava süresinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). Bildirimin yazılı ve süresinde yapılması gerekir. Dolayısıyla süreyi kaçıran ev sahibi dava hakkını kaybedebilir; ancak yazılı bildirim yapmışsa bu hakkı bir kira yılı korumuş olur. Kiracı olarak size gelen her yazılı bildirimin tarihini ve içeriğini kaydedin.

Ev satılırsa: yeni malik ve ihtiyaç

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır (TBK m. 310). Satış kira ilişkisini kendiliğinden bitirmez. Yeni malik kira bedelini kendi isteğine göre de artıramaz: artış yenilenen dönemlerde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlı sözleşme veya hâkim kararına göre yapılır (TBK m. 344). Kirayı ödemeden önce güncel tapu kaydını ve yeni malikin kimliğini yazılı bildirimle doğrulayın, hesap bilgisini yazılı alın ve ödeme dekontunda açıklamayı net yazın.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m. 351). Yeni malik olarak ilk adımınız tapu devri, kira sözleşmesi ve bildirim tarihlerini birlikte incelemektir; anahtarı hemen alacağınızı varsaymayın. Kiracı olarak yeni malikten gelen bildirimi alırsanız tarihini ve içeriğini saklayın. Ev birkaç kişiye aitse paylı mülkiyette kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi önemli yönetim işleri arasında sayılır ve bunun için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar gerekir (TMK m. 691). Ayrıntılar için ev satılırsa kira sözleşmesi yazımıza bakın.

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşası ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Tahliye nedenini, ne zaman ve nasıl taşındığınızı ve yeni kullanımı gösteren kayıtları, örneğin ilan, yeni kiracının sözleşmesi veya tanık beyanını toplamanız gerekir. Kendiliğinden taşınma ile dava yoluyla tahliyenin sonuçlarını aynı kabul etmeyin; ikisinin hukuki sonuçları farklı olabilir. Eski kiracının sonradan ev sahibiyle anlaşıp evi yeniden kiralaması ise yasak kapsamında değildir; yasak eski kiracıdan başkasına kiralamaya ilişkindir.

Ev sahibinin sık kullandığı diğer yollar

  • Fesih bildirimi göndermek: Konut kirasında bildirim tek başına sözleşmeyi bitirmez; kanundaki sebep olmadan hemen çıkma yükümlülüğü doğmaz.
  • Boş tahliye taahhüdü: Kiraya girerken imzalatılan taahhüt, teslimden önce verildiği için geçerlilik tartışması doğurur (TBK m. 352).
  • Sözleşmeye ek tahliye sebebi koymak: Kiracı aleyhine olduğundan geçersizdir (TBK m. 354).

Kiracı ölürse, birlikte yaşayanlar ve aile konutu

Kira sözleşmesi kiracı ile kiraya veren arasındadır; tahliye kararı kiracıya karşı alınır. Ancak aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanmışsa kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349). Kiracının ölümünde mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 333); ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar ise sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir (TBK m. 356).

Sık yapılan hatalar

  • İhtiyaç iddiasını yalnızca ev sahibinin beyanıyla kabul edip dava sürelerini kontrol etmemek
  • Dava süresini ve süre uzatma bildirimini birbirine karıştırmak
  • Evde on yıl oturmayı otomatik sona erme sanmak
  • Yazılı tahliye taahhüdünün tarihine ve teslimden önce mi sonra mı verildiğine bakmamak
  • Kardeş veya akraba için ihtiyaç iddiasını kanunda sayılan kişilerle karşılaştırmamak
  • Ev satılınca kirayı eski sahibe ödemeye devam etmek
  • Ev sahibinden veya yeni malikten gelen yazılı bildirimleri saklamamak; ihtiyaçla boşaltılan evin kime kiralandığını izlememek

Kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 310, 316, 319, 320, 328, 333, 339, 344, 347-356
  2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 691

Video

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? — video kapak görseli

Ev sahibi “kira bu ay iki katı” dedi: Kira en fazla ne kadar artar, beş yıl kuralı ne? · 7 dk

Videonun metni

Sabah yedi. Telefon titriyor: ev sahibi Nevzat Bey'den sesli mesaj.

“Günaydın Burak'cım, piyasa malum… Bu aydan itibaren kira iki katı, hayırlı sabahlar.”

Bu memlekette sabah yedide gelen “günaydın”dan iyi haber çıkmaz. Ya zam çıkar ya aile grubuna bir sağlık videosu.

Peki ev sahibi kirayı bir sesli mesajla ikiye katlayabilir mi? Beş yıl kuralı ne? Depozito bugünkü değeriyle mi geri gelir?

Burak üç yıldır bu evde. Emlakçı Cevdet kapıyı ilk açtığında demişti ki: “Abi, bu evin manzarası var.”

Var. Pencereyi açınca karşı apartmanın duvarı; öyle yakın ki komşunun çayı demlediğini kokusundan anlıyorsun.

Depozito da o gün verildi. “Bankaya ne gerek var Burak'cım, aramızda.” Üç aylık kira, elden, bir zarfın içinde.

Üç yıl boyunca kira günü gününe yattı, Nevzat Bey de her bayram aynı tebrik mesajını attı; hitap kısmında hâlâ eski kiracının adı yazıyordu. Ta ki o sesli mesaja kadar.

Burak yazıyor: “Nevzat Bey, iki katı biraz fazla değil mi?” Cevap yine sesli: “Burak'cım, herkes öyle yapıyor, haberlere bak.”

Haberi bırakalım, kanuna bakalım. Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Adı uzun, olayı basit. Kanunda sabit bir yüzde yazmaz; oran her ay değişir ve TÜİK açıklar.

Bakacağın veri, sözleşmenin yenilendiği ayın verisidir; Nevzat Bey'in kafasındaki oran değil.

Mevcut kiran bu oran kadar artınca çıkan rakam, isteyebileceği en yüksek kiradır. “İki katı” bu tavanı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir.

“Piyasa malum” bu tavanı delmez. Anlaşamazsanız kirayı hâkim belirler: yine aynı oranı geçmemek şartıyla, evin durumuna bakarak, hakkaniyete göre.

Evin durumu dedik. Duvar manzarası da bir durumdur.

İkinci mesaj: “Bir de kira geç yatarsa günlük ceza koyalım, sözleşmeye ekleriz.” Nevzat Bey sözleşmeyi WhatsApp'tan güncelliyor.

Olmaz. Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü de getirilemez.

Kira geç ödenirse ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların birden ödenmesi gerekeceğine dair anlaşmalar da geçersizdir.

Nevzat Bey pes etmiyor: “Bak Burak'cım, beş yıl dolsun, o zaman görürsün. Beş yıl dolunca kanun serbest.”

Beş yıl kuralı var, ama öyle değil. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirler.

Hâkim bu kez üç şeye birlikte bakar: endeksteki değişim, evin durumu ve emsal kiralar. Sonra hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Yani beş yıldan sonra artış o tavanla sınırlı kalmayabilir. Ama rakamı sesli mesaj değil, uyuşmazlıkta mahkeme belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olması için bir takvim var.

Dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde artışı yazılı bildirmiş olmalı. O zaman dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Mahkemeden önce bir durak var: arabulucu. Kira uyuşmazlıklarında kural olarak önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yoksa dava usulden reddedilebilir.

Diyelim ki sen Burak'sın. Yenilenme ayının oranını TÜİK'in resmî verisinden kontrol et; hesaplama araçları kullanışlı, ama son söz resmî verinin.

Sonra Nevzat Bey'e yazılı cevap ver ve tavanı hatırlat. Kirayı banka havalesiyle öde, dekontları sakla.

Bir tuzak var: Ödemeyi kafana göre kısarsan temerrüt riski doğabilir. Tartışmalı farkı bile ödeyip itirazını yazılı yapmak çoğu zaman daha güvenlidir.

Bir hafta sonra yeni mesaj: “Burak'cım, oğlum gelecek.” Nevzat Bey'in oğlu on iki yıldır Almanya'da; her kira döneminde gelecek, hiç gelmiyor.

Burak tartışmıyor, ev buluyor. Taşınma günü Nevzat Bey kapıda: “Depozito mu? Üç yıl önce ne verdiysen o Burak'cım, bir de duvarda çivi deliği var.”

Burak'ın okuduğu haberse başka diyor: “Depozito güncel kira üzerinden iade edilir.” Önce kanun: konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak verilecekse kiracı bunu, ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka da ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.

Sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde ev sahibi dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka depozitoyu senin istemin üzerine geri vermek zorundadır.

Burak'ınki ise bankada değil, Nevzat Bey'in çekmecesinde. Elden verilen depozitoda iade ve ispat zorlaşabilir; dekont, mesaj, ne varsa sakla.

“Güncel değer” meselesine gelince: Haberlere yansıyan bir Yargıtay kararında, eski bir sözleşmedeki depozitonun bugünkü kira üzerinden iade edilmesi gerektiği kabul edilmiş.

Ama kanun metninde depozitonun kirayla kendiliğinden büyüyeceğine dair hüküm yok; haberlerde kararın dairesi ve esas numarası da geçmiyor. Karar herkese otomatik uygulanmaz; sonuç sözleşmene ve mahkemenin değerlendirmesine bağlı.

Çivi deliğine gelince: Kira borcu ya da teslimde tespit edilen hasar depozitodan karşılanabilir. Ama ev sahibinin bunu belgelemesi gerekir; sen de teslimde her odayı fotoğrafla, tutanak tut.

İadeyi yazılı iste; noter ihtarnamesi ya da kayıtlı e-posta gibi. Anlaşma olmazsa yine aynı durak: önce arabulucu, sonra dava.

Burak yeni evinde pencereyi açıyor: bu sefer gerçekten manzara var, uzakta bir parça deniz. Önünde de bir vinç; yakında orası da duvar.

Ertesi sabah, saat yedi. Telefon titriyor: “Günaydın Burak Bey…” Ama Burak artık biliyor: zam sabah yedide de gelse, tavan aynı tavan.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Kira dönemin yaklaşıyorsa beklemeden bir avukata danış.

Hukuk Rehberi YouTube kanalı · Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kısa sorular ve cevaplar

Ev sahibi tahliye için hangi yolları kullanabilir?

Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, kanunda sayılan sebeplere dayanarak dava açabilir: ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının oturmaya elverişli konutu bulunması. Dava sebepleri sınırlıdır.

Ev sahibi kendi oturmak için beni çıkarabilir mi?

Kiraya veren, kiralananı kendisi için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Gereksinim ve kullanma zorunluluğu ispat edilmelidir; yalnızca istemek yetmez.

Ev sahibi hangi yakınları için ihtiyaç iddia edebilir?

Kanun kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar. Kardeş veya amca gibi diğer yakınlar açıkça yer almaz; somut kişinin bakmakla yükümlülük durumuna bakılır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Süre kaçırılırsa dava hakkı o dönem için düşer.

İhtiyaç davasında kiraya veren neyi ispat etmelidir?

Kanuna göre kiralananı kendisi veya sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunduğunu ispat etmelidir. Samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç aranır; ayrıntıyı hâkim somut delillerle değerlendirir.

Ev sahibi tahliye davası süresini yazılı bildirimle uzatabilir mi?

Evet. Kiraya veren en geç dava açma süresinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması ve süresinde yapılması gerekir.

Ev sahibi fesih bildirimi göndererek beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren kural olarak bildirimle kiracıyı hemen çıkaramaz; kanundaki dava sebeplerine dayanarak dava açar veya özel durumlarda icra yoluna başvurur. İzinsiz çıkarma hukuka aykırıdır.

On yıldır aynı evde kiracıyım, kira sözleşmem kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. Evde on yıl oturmak sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Ev sahibi evi satarsa yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; yani sözleşme aynen devam eder. Artış da kendi isteğine göre değil, yenilenen dönemlerde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlı sözleşme veya hâkim kararına göre yapılır.

Ev sahibi ihtiyaç diyerek çıkarıp evi başkasına kiralarsa ne isteyebilirim?

Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanırsa kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeniden inşa sonrası eski kiracının öncelik hakkı var mı?

Eski kiracının, yeniden inşası ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?

Bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda kira yılı veya yılı aşan süre içinde ödenmeyen kira için iki haklı ihtar yapılmışsa dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

İlgili yazılar

Avukat bul: avukata ulaşma yolları

Dayanaklar

Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kira ve konut: bütün sorular ve rehberler · Bütün yazılar