Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314). Kira gecikirse ev sahibi hemen tahliye ettiremez: önce yazılı olarak bir süre verir; konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315).
Bu yazı, kira ödeme gününü, ödeme yerini ve şeklini, gecikme halinde ev sahibinin kullanabileceği yolları, ihtar süresini, makbuz ve takas konularını, ev sahibinin banka hesabını kapatması veya alacaklılarının hacze gelmesi halinde kirayı kime ödeyeceğinizi anlatır.
Bu yazıda
- Kira ayın kaçına kadar ödenir?
- Kimler ödeyebilir, nereye ve nasıl ödenir?
- Kiranın gecikmesi: ihtar ve otuz günlük süre
- Gecikmeye bağlanan ceza ve "sonraki kiralar muaccel olur" şartları
- Kısmi ödeme, çekince ve makbuz
- Kira ile aidat birlikte ödenirse hangisine sayılır?
- Yan giderler, vergi ve sigorta
- Takas ve ev sahibinden alacak
- Ev sahibi ödemeyi kabul etmezse veya hesabı kapatırsa
- Haciz ihbarnamesi gelirse
- Zamanaşımı ve fazla ödeme
- Kiracı iflas ederse
- Sık yapılan hatalar
Kira ayın kaçına kadar ödenir?
Kısa cevap: Sözleşmede başka bir ödeme günü yazıyorsa o esas alınır; yazmıyorsa ve aksine yerel âdet de yoksa kira her ayın sonunda ödenir.
TBK m. 314'e göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede peşin veya ayın başında ödeme yazmıyorsa kanun kiranın ayın sonunda ödenmesini öngörür. Her şeyden önce sözleşmenizdeki ödeme gününü ve ödeme şeklini kontrol edin; ayrıca kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313).
Kimler ödeyebilir, nereye ve nasıl ödenir?
Kısa cevap: Alacaklının özel bir menfaati yoksa kirayı eşiniz veya yakınınız da yatırabilir; ödeme yeri önce sözleşmeye göre belirlenir.
TBK m. 83'e göre borcun bizzat borçlu tarafından ödenmesinde alacaklının özel bir menfaati yoksa borçlu borcu şahsen ödemek zorunda değildir. Kira için de kural budur; sözleşmede aksi yazmıyorsa yakınınızın yatırması sorun olmaz. Dekontta kiracının adını ve hangi aya ait olduğunu yazdırın.
Ödeme yeri, önce tarafların açık veya örtülü iradesine, yani sözleşmeye bakılarak belirlenir; aksi anlaşma yoksa para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir (TBK m. 89). Sözleşmede bir banka hesabı yazıyorsa ödemeyi oraya yapın ve dekontu saklayın. Ev sahibi başka şehre veya yurt dışına taşındıysa, aksi kararlaştırılmadıkça para borcu alacaklının yerleşim yerinde ödenir; alacaklı yerleşim yerini borç doğduktan sonra değiştirmiş ve ödeme önemli ölçüde güçleşmişse borç alacaklının önceki yerleşim yerinde de ifa edilebilir. Hesap yoluyla ödeme için ev sahibinden yazılı bilgi alın.
Kira gecikirse: ihtar ve otuz günlük süre
Kısa cevap: Hayır, ev sahibi hemen tahliye ettiremez; önce yazılı süre verir, konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür.
TBK m. 315, kiracının kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceğini söyler. Kiracıya verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirim tarihini ve tebliğ şeklini ihtarnameden kontrol edin.
İhtarnamede verilen sürede kirayı ve yan giderleri öderseniz kira ihtarına dayanan fesih hakkı için aranan koşul gerçekleşmez; kanun fesih hakkını kiracının verilen sürede de borcunu ifa etmemesine bağlar. Ödeme belgesini mutlaka saklayın. Süre dolmadan fesih beklenmemelidir; ancak ihtardan sonra ödemezseniz icra yoluyla tahliye ve dava gibi yollar gündeme gelir. İcra yolunu kiracı nasıl çıkarılır yazımızda bulabilirsiniz.
Gecikmeye ceza ve "sonraki kiralar muaccel olur" şartı geçerli mi?
Kısa cevap: Hayır. Konut ve çatılı işyerinde kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olması şartları geçersizdir.
TBK m. 346 bunu açıkça düzenler: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Sözleşmede böyle bir şart yazsa bile kanun kiracıyı korur.
Kısmi ödeme, çekince ve makbuz
Kısa cevap: Kirayı ödediğinizde makbuz isteyebilirsiniz; çekincesiz makbuz önceki dönemlerin ödendiği karinesini güçlendirir.
TBK m. 103 uyarınca borcu ödeyen borçlu, bir makbuz verilmesini isteyebilir. Banka dekontu da ödemeyi gösterir; elden ödemelerde tarih, tutar ve hangi aya ait olduğunu yazdırmanız uyuşmazlığı önler. Kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için alacaklı çekince belirtmeden makbuz vermişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır (TBK m. 104). Ev sahibi eski borç iddia ediyorsa makbuz ve dekontlarınızı saklayın.
Alacaklı kısmi ödemeyi kabule zorunlu değildir: borcun tamamı belli ve muaccel ise alacaklı kısmen ifayı reddedebilir; ancak kısmen ifayı kabul ederse borçlu ikrar ettiği kısmı ödemekten kaçınamaz (TBK m. 84). Kısmi ödemeyi önceden yazılı anlaşarak yapmanız daha sağlıklıdır. Birden çok borcunuz varsa (örneğin kira ve aidat), ödeme gününde hangisini ödemek istediğinizi alacaklıya bildirebilirsiniz; bildirim yoksa ödeme, itiraz edilmedikçe alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır (TBK m. 101). Açıklamayı dekonta yazın.
Yan giderler, vergi ve sigorta
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyerinde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kural olarak kiracı öder; zorunlu sigorta ve vergi gibi yükümlülükleri ise aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren üstlenir.
TBK m. 341'e göre sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır; yazılı talep ileride ispat kolaylığı sağlar. Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere ise aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır (TBK m. 302). Sözleşmede aksi yazılıysa kiracı da sorumlu olabilir.
Takas ve ev sahibinden alacak
Kısa cevap: Kira sözleşmesindeki "takas hakkından vazgeçtim" cümlesi geçersizdir; ancak takas iradesi alacaklıya bildirildiğinde iki borç daha az olan tutar kadar sona erer.
TBK m. 326, kiracı ve kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemeyeceğini söyler. Takas ise borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesiyle gerçekleşir ve iki borç, daha az olan tutar kadar sona erer (TBK m. 143). Bildirimi ispatlayabileceğiniz yazılı bir yolla yapın ve alacağınızı gösteren belgeleri saklayın; alacağınız tartışmalıysa sonradan uyuşmazlık çıkabilir.
Ev sahibi ödemeyi kabul etmezse veya hesabını kapatırsa
Kısa cevap: Ödeme kanalının kapanması kira borcunu kendiliğinden sona erdirmez; alacaklının temerrüdü halinde borçlu teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir.
TBK m. 106'ya göre edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden kaçınırsa temerrüde düşer. TBK m. 107 uyarınca bu durumda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir; tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler. Önce yazılı ödeme teklifini ve başarısız transferi belgeleyin, iletişim denemelerinizi saklayın. Parayı elinizde tutup başvuruyu geciktirmeyin: parayı elde tutmak ödeme yapılmış sayılmaz.
Ev sahibinin alacaklısı haciz ihbarnamesi gönderirse
Kısa cevap: Kira alacağı haczedilmişse kirayı artık ev sahibine değil, icra dairesine ödemelisiniz.
İİK m. 89 uyarınca icra memuru, borçlu olan kişiye bundan böyle borcunu ancak icra dairesine ödeyebileceğini ve takip borçlusuna yapılan ödemenin geçerli olmadığını bildirir. Borcunuz olmadığı veya ödendiği gibi bir iddianız varsa tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmeniz gerekir. Süresinde itiraz etmezseniz borç zimmetinizde sayılır.
Zamanaşımı ve fazla ödeme
Kısa cevap: Kira bedelleri için beş yıllık zamanaşımı uygulanır; yanlışlıkla fazla ödeme geri istenebilir.
TBK m. 147'ye göre kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu yüzden ödeme belgelerinizi uzun süre saklayın. Borcu olmadığı edimi isteyerek ödeyen kişi, bunu ancak kendisini borçlu sanarak yaptığını ispat ederse geri isteyebilir (TBK m. 78). Fazla ödemenin sebebi hesap hatası gibi bir yanlışlıksa dekontları ve sözleşmedeki bedeli birlikte saklayın ve önce ev sahibine yazılı bildirin.
Kiracı iflas ederse
Kısa cevap: Kiracı kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir.
TBK m. 332 uyarınca kiracıya ve iflas masasına uygun süre verilir; bu sürede güvence verilmezse sözleşme hemen feshedilebilir.
Sık yapılan hatalar
- İhtarı almaya rağmen sürenin ne zaman başladığını kontrol etmemek.
- Ödeme açıklamasına ayı ve dönemi yazmamak.
- Elden ödeme yapıp makbuz almamak.
- Ev sahibinin hesabı kapandığında parayı elde tutmak.
- Haciz ihbarnamesini aldıktan sonra yine ev sahibine ödemek.