Kira sözleşmesinin kurulması için kanunda ayrıca yazılı şekil aranmaz; genel kurala göre sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m. 12 ve 299). Ancak konut ve çatılı işyerinde fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK m. 348). Sözlü kirada da kiracı olabilirsiniz; asıl sorun ispattır.
Bu yazı, sözlü veya eksik yazılı kirada kiracılığın nasıl ispatlanacağını, süre yazılmamasının sonucunu, hangi kiralarda konut kurallarının geçerli olduğunu, işyeri kiralarının özelliklerini ve hazır basılı sözleşmelerdeki geçersiz maddeleri anlatır.
Bu yazıda
- Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
- Sözlü kirada kiracılığı nasıl ispatlarsınız?
- Süre yazılmazsa ne olur?
- Hangi kiralarda konut ve çatılı işyeri kuralları geçerli?
- İşyeri kiralarının özellikleri
- İşyerini devretmek ve kiradaki yeri başkasına vermek
- Hazır basılı sözleşme, genel işlem koşulları ve geçersiz maddeler
- Kiracıya yüklenemeyecek borçlar
- Kiraya verenin tapu sahibi olmaması
- Sık yapılan hatalar
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Kısa cevap: Kurulması için yazılı şekil aranmaz; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapmak ve ödemeleri belgelemek yararlıdır.
TBK m. 12, sözleşmelerin geçerliliğinin kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığını söyler. TBK m. 299 kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Kanunda kira için ayrıca yazılı şekil şartı koyan bir hüküm bulunmaz. Yazılı olması gereken işlem, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimidir (TBK m. 348).
Sözlü kirada kiracı olduğunuzu nasıl ispatlarsınız?
Kısa cevap: Kira bedelini ve başlangıç tarihini gösteren hukuka uygun kayıtları toplayın: ödemeler, mesajlar ve taşınmazın teslimi önemlidir.
Kira ilişkisinin yazılı olmaması ilişkinin bulunmadığı anlamına gelmez; ancak ispat güçleşebilir. Sözlü kirada şu kayıtları saklayın:
- Her ay yaptığınız banka dekontları; açıklamaya taşınmazı ve ilgili ayı açıkça yazın (yazılı metin yoksa ödeme ve yazışmalar ilişkinin koşullarını göstermeye yardımcı olur).
- Kira bedeli, başlangıç tarihi ve depozito konusundaki mesaj ve yazışmalar; kırpılmış ekran görüntüsü yerine konuşmanın ilgili bütünlüğünü koruyun.
- Taşınmazın teslimine ilişkin fotoğraf ve tutanaklar.
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerine ilişkin kayıtlar.
Kira sözleşmesinin her sayfasını saklamanız da gerekir: ekler, teslim tutanağı ve özel koşullar birlikte anlam taşır; yalnız imza sayfası borçların kapsamını göstermez.
Kira süresi yazılmazsa ne olur?
Kısa cevap: Süre belirlenmemişse sözleşme belirsiz süreli sayılır.
TBK m. 300'e göre kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira süresi bittiği halde oturmaya devam ediyorsanız genel kurala göre taraflar açık anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (TBK m. 327). Konut ve çatılı işyerinde ise kiracı süre bitiminden en az onbeş gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m. 347). Uzama ve fesih kuralları için kiracı nasıl çıkarılır yazımıza bakabilirsiniz.
Hangi kiralarda konut ve çatılı işyeri kuralları geçerli?
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiraları ile kamu kurumlarının yaptığı tüm kiralar bu kurallara tabidir; geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa kiralanması ve çatısız arsa gibi yerler ise farklıdır.
TBK m. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında ise bu hükümler uygulanmaz; tatil için kısa süreli kiralanan evde genel kira hükümleri ve sözleşme şartları belirleyici olur. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır: devletten veya belediyeden kiraladığınız yer de bu kurallara tabi olabilir; kiralananın niteliğini ve sözleşmedeki özel şartları ayrıca kontrol edin. Eşyalı evde teslim listesine eşyanın türünü, mevcut hasarını ve çalışır durumunu tarihli tutanakta yazın (TBK m. 301 ve 334). Çatısız arsa ve benzeri yerlerin kirasında ise özel koruyucu hükümler yerine kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler ve sözleşme şartları öne çıkar.
İşyeri kiralarının özellikleri
Kısa cevap: Çatılı işyeri kiraları konut kirası hükümlerine tabidir; artış sınırı, güvence üst sınırı, uzama ve yazılı fesih kuralları işyeri için de geçerlidir.
- Artış: Tüketici fiyat endeksi sınırı ve beş yıl sonrası hâkimce belirleme kuralı işyeri kiraları bakımından da uygulanır (TBK m. 339 ve 344).
- Güvence: Dükkân veya ofis çatılı işyeri sayılıyorsa sözleşmeyle getirilen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para ise vadeli hesaba yatırılır (TBK m. 342).
- Sebepsiz fesih: On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).
- Yeniden kiralama yasağı: Gereksinim amacıyla boşaltılan yer haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılıkta eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık bedelden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355).
- Fesih şekli: Fesih bildirimi sözlü yapılamaz; yazılı olmalıdır (TBK m. 348).
- Uyuşmazlık: İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; son tutanak dava dilekçesine eklenir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
İşyerini devretmek ve kiradaki yeri başkasına vermek
Kısa cevap: İşletmenin devri ile kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; kiraya verenin rızası, işyeri kirasına özgü hükümler ve devredenin sorumluluğu ayrıca incelenir.
Konut ve çatılı işyeri dışında kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir; sözleşmedeki özel hükümlere de bakın (TBK m. 322). Konut ve çatılı işyerinde ise kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Kira ilişkisinin devrinde de kiraya verenin yazılı rızası aranır; işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323). İşletmeyi devrettiğinizde kira belgesini ve devir sözleşmesini birlikte değerlendirin. Anahtarı başkasına teslim etmeden veya internetten kısa süreli kiralama başlatmadan önce sözleşmenizi inceleyin.
Hazır basılı sözleşme, genel işlem koşulları ve geçersiz maddeler
Kısa cevap: Hazır basılı sözleşmenin bütün maddeleri geçerli sayılmaz; emredici hükümlere aykırı hükümler hükümsüzdür.
Önceden hazırlanmış, çok sayıda benzer sözleşmede kullanılmak üzere karşı tarafa sunulan hükümler genel işlem koşuludur (TBK m. 20). Kanunun emredici hükümlerine aykırı sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür ve bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini kural olarak etkilemez (TBK m. 27). Konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin teslim ve bakım borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301). Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; dava yoluyla sona erdirme hükümleri de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 343 ve 354). Dolayısıyla sözleşmeye ek tahliye sebepleri yazılsa bile kanunun koruması ortadan kalkmaz.
Kiracıya yüklenemeyecek borçlar
Kısa cevap: Kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kirayla bağlantılı ilişkisiz bir borç şartı geçersizdir.
TBK m. 346'ya göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. TBK m. 340 uyarınca da konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Böyle bir şart varsa metni saklayıp itiraz edin.
Kiraya verenin tapu sahibi olmaması
Kısa cevap: Kiraya verenin tapu sahibi olmaması sözleşmeyi otomatik geçersiz yapmaz; yetki ve temsil ilişkisi incelenir.
Tapu sahibi, vekil ve alt kiraya veren aynı sıfat değildir. Sözleşmeyi imzalayanın kimliğini, vekâletnameyi veya yetki belgesini isteyin.
Sık yapılan hatalar
- Sözlü kirada ödemeleri açıklamasız yapmak.
- Sözleşmenin yalnızca imza sayfasını saklamak.
- Hazır sözleşmedeki ceza şartı veya "tüm kiralar muaccel" maddesine güvenmek.
- Konut kuralları ile işyeri ve geçici kullanım kurallarını karıştırmak.
- İşyerini devredip sorumluluğun hemen bittiğini varsaymak.