Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Genel kira hükümlerinde ise belirli süreli kira, sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona erer (TBK m. 327). Hangisinin uygulanacağı kiranın türüne bağlıdır.
Bu yazı, belirli ve belirsiz süreli kira arasındaki farkı, konutta ve işyerinde uzama kuralını, kiracının ve ev sahibinin ne zaman fesih bildirimi yapabileceğini, bildirimin şeklini ve gecikmiş bildirimin akıbetini anlatır.
Bu yazıda
- Belirli ve belirsiz süreli kira arasındaki fark
- Konut ve çatılı işyerinde uzama kuralı
- Ev sahibi süre bitti diye çıkarabilir mi?
- On yıl sonrası: sebepsiz fesih
- Belirsiz süreli kirada fesih
- Fesih dönemi ve gecikmiş bildirim
- Eşyalı konut, geçici kullanım ve taşınır kirası
- Bildirim nasıl yapılır?
- Sık yapılan hatalar
Belirli ve belirsiz süreli kira arasındaki fark
Kısa cevap: Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle bildirim olmadan sona erecek kira belirli süreli; diğer kiralar belirsiz süreli sayılır.
TBK m. 300'e göre kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Süre açık yazılabileceği gibi örtülü de olabilir: TBK m. 327, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse sözleşmenin bu sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceğini söyler. Sözleşmede süre yazmasa bile amaçtan veya olaylardan süre çıkarılabiliyorsa belirli süreli sayılabilir; bu somut olaya göre değerlendirilir.
Sözleşme süresi bittikten sonra tarafların açık bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürmesi halinde genel kurala göre sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür (TBK m. 327). Konut ve çatılı işyerinde ise bunun yerine özel uzama kuralı işler.
Konut ve çatılı işyerinde uzama kuralı
Kısa cevap: Bildirim yapmazsanız sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; çıkmak istiyorsanız sürenin bitiminden en az onbeş gün önce yazılı bildirim yapın.
TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Aynı kural çatılı işyeri için de geçerlidir. Bildirimin yazılı yapılması şarttır; TBK m. 348 konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Sözlü bildirim bu yüzden kural olarak yeterli olmaz; noter veya tebligat gibi kanıtlanabilir bir yol seçmek işinizi kolaylaştırır.
Kira yılının uzaması, kira bedelinin serbestçe artırılabileceği anlamına gelmez. Uzayan dönem için artış, TBK m. 344'teki tüketici fiyat endeksi sınırına tabidir. Artış kuralları için kira tespit davası yazımıza da bakabilirsiniz.
Örnek olarak sözleşmeniz bir yıllık ve bitiş tarihi belli ise, çıkmak istediğiniz takdirde bu tarihten en az onbeş gün önce yazılı bildirimin karşı tarafa ulaşmış olması gerekir. Bildirim bu süreyi kaçırırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve erken çıkmanız halinde kalan dönem için kira sorumluluğunuz ayrıca tartışılır. Bu yüzden takvimi sözleşme bitiş tarihinden geriye doğru sayın, bildirimi noter veya tebligat gibi ulaşma tarihi belli bir yolla gönderin ve gönderim belgesini saklayın.
Ev sahibi kira süresi bitti diye çıkarabilir mi?
Kısa cevap: Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Süre bitimi, kiraya veren için tek başına tahliye hakkı doğurmaz. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak ve dava yoluna gitmek gerekir; örneğin konut veya işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa ve imar (TBK m. 350). Bu sebepler ayrıntılı olarak kiracı nasıl çıkarılır yazımızda anlatılmıştır. Kısacası, süre sonunda ev sahibinin "çıkın" demesi kendiliğinden bir tahliye yükümlülüğü doğurmaz; ancak gerçek bir dava sebebi varsa süreyi kaçırmaması gerekir.
On yıllık uzama süresi sonrasında sebepsiz fesih
Kısa cevap: Ev sahibi ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
TBK m. 347 bu istisnayı açıkça düzenler. Kural olarak sebepsiz fesih yoktur; on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu kural işyeri kiraları için de geçerlidir. Bildirimin yazılı yapılması ve süresine uyulması gerekir.
Belirsiz süreli kirada fesih
Kısa cevap: Kiracı belirsiz süreli kirada her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle çıkabilir; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimi yapabilir.
TBK m. 347'ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıl dolmadan sebepsiz fesih yapılamaz; kiraya veren yalnızca kanundaki dava sebeplerine dayanabilir. Kiracı olarak bildirimin yazılı olması ve genel hükümdeki bildirim süresine uyulması şarttır.
Sözleşmede süre yazmıyorsa sözleşme belirsiz süreli sayılır (TBK m. 300); yine de konut kirasında uzama ve fesih kuralları ayrıca incelenmelidir.
Fesih dönemi nasıl hesaplanır, gecikmiş bildirim boşa mı gider?
Kısa cevap: Fesih dönemleri kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır; süresinde yapılmayan bildirim geçersiz olmaz, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
TBK m. 328'e göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Yani gecikmiş bildirim boşa gitmez; ancak çoğu zaman kira bir sonraki dönemin sonunda biter. Bildirimi yazılı yapın ve karşı tarafa ulaştığını kanıtlayın.
Sözleşmede yasal sürelerden daha uzun bir bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmışsa, yasal dönemler yerine o geçerli olur. Kararlaştırılmamışsa yasal dönemler ve süreler uygulanır.
Eşyalı konut, geçici kullanım ve taşınır kirası
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri hükümleri kullanımı kiracıya bırakılan eşyayı da kapsar; çatısız arsa ve benzeri yerlerde ise genel hükümler geçerlidir.
TBK m. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Dolayısıyla eşyalı kiralanan konutta uzama ve fesih kuralları eşyayı da kapsar. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında ise bu özel hükümler uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
Konut ve çatılı işyerine özgü bu uzama ve yazılı fesih kuralları, başka kiralar için geçerli değildir. Örneğin açık alan ve çatısız arsa kirasında belirli süreli sözleşme süre bitince kendiliğinden sona erer ve yazılı fesih şartı da konut ve çatılı işyerine özgüdür. Taşınır eşya kiralarında ise taraflar belirsiz süreli kirayı üç gün önceden bildirimle her zaman feshedebilir (TBK m. 330); kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınırda kiracı için üç aylık dönem sonuna, en az bir ay önceden bildirim kuralı vardır.
Sık yapılan hatalar
- Süre bitiminde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini sanmak; konutta aksine uzar.
- Çıkış bildirimini sözlü veya yalnızca mesajla yapmak.
- Bildirimi sürenin sonuna bırakıp ulaşma tarihini kanıtlayamamak.
- Ev sahibinin "süre bitti, çıkın" demesini bağlayıcı sanmak.
- Kira türünü (konut, çatılı işyeri, çatısız arsa) belirlemeden kuralı uygulamak.