Kiralanan evde sizin gidermekle yükümlü olmadığınız bir ayıp çıkarsa bunu kiraya verene gecikmeden bildirmeniz gerekir (TBK m. 318). Bildirimden sonra ayıbın giderilmesini, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği andan giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı kira indirimini ve ayıptan doğan zararınızı isteyebilirsiniz (TBK m. 305, 307, 308). Kirayı tamamen ödememe hakkını kanun vermez; bu yüzden bildirimi yazılı ve tarihli yapmak, kanıtları saklamak işin temelidir.
Bu yazı kiralananda ayıp, rutubet ve su kaçağı gibi hasarların hukuki sonuçlarını, ayıbı kendiniz giderirseniz masrafı nasıl alacağınızı, onarım ve yan giderleri kimin üstlendiğini ve mahkemeden delil tespiti istemenin yolunu anlatır.
Bu yazıda
- Kiraya verenin teslim ve bakım borcu
- Ayıp bildirimi: ne zaman, nasıl, hangi delillerle
- Ayıpta kiracının seçimlik hakları ve kira indirimi
- Ayıbı kendiniz giderirseniz
- Rutubet, tavandan su akması ve komşu kaynaklı hasar
- Onarım, bakım ve yan giderleri kim öder
- Delil tespiti
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Kiraya verenin teslim ve bakım borcu
Kiraya veren evi kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani sözleşmeye "ev olduğu gibi kiralanmıştır, her türlü bakım kiracıya aittir" yazılması, kiraya verenin teslim ve elverişli bulundurma borcunu ortadan kaldırmaz. Diğer kira sözleşmelerinde de kiracı aleyhine genel işlem koşullarıyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Kiraya veren ayrıca kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 303). Ancak konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşmede aksi yoksa veya aksine yerel âdet bulunmuyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracı öder (TBK m. 341). Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispatlayan belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır; merkezi ısıtma ve su faturalarının dökümünü istemeniz bu hükme dayanır.
Ayıp bildirimi: ne zaman, nasıl, hangi delillerle
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur (TBK m. 318). Ayıbı bildirmemenin yaptırımı, ayıbın ağırlaşmasından doğan zarara kiracının da katlanmasıdır. Bu nedenle tavandan su akmasını, kombinin çalışmamasını veya duvardaki küfü fark ettiğiniz gün bildirim yapmalısınız.
Kanun bildirim için özel bir şekil aramaz, ancak ispat bakımından yazılı ve tarihli bir yol seçmek gerekir. Noter ihtarnamesi en sağlam yoldur; e-posta ve mesaj yazışmaları da delil olabilir. Bildirimde şunları açıkça yazın:
- Ayıbın ne olduğu ve ilk fark ettiğiniz tarih
- Fotoğraf, video veya ölçüm kaydı gibi ekler
- Ne istediğiniz: ayıbın giderilmesi, kira indirimi, zararın karşılanması
- Ayıbın giderilmesi için tanıdığınız uygun süre
Kendinizin gidermekle yükümlü olduğu küçük işlerde ise durum farklıdır. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; yerel âdete de bakılır (TBK m. 317). Ampul değişimi veya musluk contası gibi olağan bakım sizindir; bildirme borcu yalnızca kendinizin gidermekle yükümlü olmadığınız ayıplar içindir. Ayrımı sözleşmeye ve yerel âdete göre yapmanız gerekir.
Ayıpta kiracının seçimlik hakları ve kira indirimi
Önemli ayıpla teslim edilen evde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ayıplı hâle gelmeye ilişkin hükümlere başvurabilir; önemli olmayan ayıpta ise sonradan ortaya çıkan ayıp hükümleri uygulanır (TBK m. 304). Ev teslimden sonra ayıplı hâle gelirse kiracı üç şeyden birini isteyebilir (TBK m. 305):
- ayıpların giderilmesini,
- kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını,
- zararının giderilmesini.
Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez; önemli ayıpta kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır. Kira indirimi bakımından kanunun ölçüsü şudur: kullanımı etkileyen ayıplarda indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir (TBK m. 307). Bu yüzden bildirim tarihini ispatlamak parasal sonucu doğrudan etkiler.
Kiraya veren de pasif değildir. Ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde evin ayıpsız benzeriyle değiştirebilir; aynı malın ayıpsız benzerini hemen vererek ve zararın tamamını gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını da önleyebilir (TBK m. 306). Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür (TBK m. 308). Zararınızı fatura, fotoğraf, ekspertiz teklifi ve yazışmalarla belgelemelisiniz.
Ayıbı kendiniz giderirseniz
Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306). Kanun bu yolu "önce süre verme" şartına bağlar. Dolayısıyla sıra şöyle olmalıdır:
- Ayıbı yazılı olarak bildirin ve uygun bir süre tanıyın.
- Süre dolunca ayıp giderilmemişse onarımı yaptırın; fatura veya makbuz alın.
- Masrafı, alacağınızı belgeleyerek bir sonraki kira bedelinden indirmek istediğinizi yazılı olarak bildirin.
Ayıp evin öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi de feshedebilir (TBK m. 306). Fesih sonuçları ağır olduğundan, bu adımı atmadan önce bildirimlerinizi ve evin durumunu belgeleyen kayıtları bir arada değerlendirin.
Kirayı tamamen ödememe konusunda dikkatli olun. Kanun ayıp hâlinde ayıpla orantılı indirim öngörür; kirayı tümüyle durdurma biçiminde bir hak düzenlemez. Kira bedelini ödemeyen kiracıya, kira borcunun temerrüdünde en az otuz gün (konut kirasında) süre vererek ödeme ve fesih ihtarı yapılabilir (TBK m. 315). Bu nedenle indirimi yazılı ve gerekçeli talep edin, ödemeyi indirimli tutar üzerinden düzenli yapın.
Rutubet, tavandan su akması ve komşu kaynaklı hasar
Rutubet ve küf, ev sonradan ayıplı duruma gelmişse TBK m. 305 kapsamında değerlendirilir; ayıbın giderilmesini, orantılı indirimi veya zararı isteyebilirsiniz. Önce yazılı bildirim yapın, fotoğraf ve varsa ölçüm kayıtlarını saklayın. Küfün sizin havalandırma alışkanlıklarınızdan mı yoksa yalıtım ve tesisat sorunundan mı kaynaklandığı tartışma konusu olabileceği için neden-sonuç bağını gösteren belgeler önemlidir.
Tavandan su akıyorsa önce zararın büyümemesi için gerekli önlemleri alın (suyu kesmek, eşyaları taşımak gibi) ve ev sahibine gecikmeden yazılı bildirimde bulunun. Ayıp giderme çalışmaları için kiraya veren veya görevlilerinin eve gelmesi gerekebilir: kiracı, ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; ancak kiraya veren çalışmayı uygun bir süre önce bildirmeli, kiracının yararlarını gözetmeli ve kira indirimi ile zarar giderim hakları saklı kalır (TBK m. 319). Çalışmanın süresini ve evde yarattığı kullanım kaybını yazılı olarak kayda geçirin.
Su kaçağı üst kattaki komşunun dairesinden geliyorsa iki ayrı hukuki ilişki vardır. Her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m. 19). Ev sahibiyle ayıp bakımından yazışmanız ise TBK hükümlerine dayanır. Hasar fotoğraflarını, onarım tekliflerini ve faturaları saklayın.
Evde bir üçüncü kişi kendi hakkını ileri sürerse, örneğin evin kendisine ait olduğunu söylerse, kiraya veren kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının her türlü zararını gidermekle yükümlüdür (TBK m. 309). Evin üzerine sonradan ipotek gibi bir hak konulursa kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır (TBK m. 311); tapu kaydındaki şerhleri incelemek yararlıdır.
Onarım, bakım ve yan giderleri kim öder
Ortak yerlerin, örneğin asansörün bakım ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payı oranında katılır (KMK m. 20). Bu gider kural olarak kat malikinin borcudur. Kiracıya yüklenip yüklenmediği kira sözleşmesine ve yönetim planına bağlıdır; aidat dökümünü yöneticiden isteyin. Kiracının özenle kullanma borcu ayrıdır: kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır (TBK m. 316); aykırı kullanımdan doğan hasarı gidermekle yükümlüdür. Hasarın kusurunu, sebebini ve bedelini somut belgelerle ortaya koymak gerekir.
Kiraya veren de kira süresi içinde yenileme veya yeni bir yan yapı isteyebilir, ancak yalnızca sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; kiracının menfaatlerini gözetmelidir ve kiracının indirim ile zarar giderim hakları saklıdır (TBK m. 320). Bu hüküm, kiracıyı çıkarmak için bir araç olarak kullanılamaz.
Delil tespiti
Taraflardan her biri, ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti için keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık ifadesi gibi işlemleri isteyebilir (HMK m. 400). Hukuki yarar aranır; delilin hemen tespit edilmezse kaybolacağı veya gösterilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali hukuki yarar sayılır. Duvardaki küf veya tavandaki hasar onarım sırasında yok olacaksa bu yola gitmek mantıklı olabilir.
Dava açılmamışsa delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden veya keşif ya da bilirkişi incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir; noterlerin vakıa tespiti hükümleri saklıdır (HMK m. 401). Dilekçede tespiti istenen vakıa, sorulacak sorular ve delilin kaybolma sebepleri yazılır; mahkemenin belirlediği tespit giderleri avans olarak ödenmedikçe sonraki işlemler yapılmaz (HMK m. 402). Masraf kalemlerini takip edip zamanında yatırmalısınız. Giderlerin güncel tutarını mahkemeden öğrenin.
Sık yapılan hatalar
- Ayıbı sözlü söylemek ve kanıt bırakmamak
- Süre vermeden onarımı yaptırıp masrafı kiradan düşmek
- Kirayı tamamen ödememek
- Hasarı fotoğraflamadan onarım yapmak
- Kendi bakım yükümlülüğünüzdeki işleri ev sahibine yüklemeye çalışmak
Kira ilişkisinin diğer yönleri için kira depozitosu iadesi yazımıza da bakabilirsiniz.