Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp durumunda sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır (TBK m. 305). Ancak her masrafı doğrudan kiradan kesmek temerrüt tartışması yaratabilir: önce yazılı bildirim ve uygun süre verme gerekir (TBK m. 306).
Bu yazı, evde rutubet gibi bir ayıp çıktığında izlemeniz gereken yolu, tamir masrafının kiradan hangi koşulla düşülebileceğini, sözleşmeden süre dolmadan çıkmanın sonuçlarını ve ev sahibinin eve girme sınırlarını anlatır.
Bu yazıda
- Kiraya verenin teslim ve bakım borcu
- Rutubet ve diğer ayıplar: kiracının hakları
- Ayıbı nasıl bildirirsiniz?
- Tamir masrafını kiradan düşebilir miyim?
- Küçük bakım ve büyük onarım ayrımı
- Önemli ayıpta fesih
- Evi erken boşaltırsam kalan kiralar
- Ev sahibi eve izinsiz girebilir mi?
- Çıkış tutanağı
- Sık yapılan hatalar
Kiraya verenin teslim ve bakım borcu
Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
TBK m. 301 bu borcu düzenler ve konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir. Yani sözleşmeye "evin bakımı tamamen kiracıya aittir" yazılsa bile ev sahibinin kanundan doğan bu temel borcu ortadan kalkmaz. Kiracı ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 317).
Evde rutubet var: kiracının hakları
Kısa cevap: Rutubetin derecesi, kullanım ve sağlık üzerindeki etkisi ile kiraya verenin sorumluluğu değerlendirilir; ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, zarar tazmini ve fesih aynı koşullara bağlı değildir.
Rutubet, yalnızca bir "görünüm sorunu" değil, kiralananın kullanıma elverişliliğini etkileyebilen bir ayıptır. Kanun kiracıya birbirinden ayrı haklar tanır:
- Ayıbın giderilmesi: Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir (TBK m. 306).
- Bedel indirimi: Kullanımı etkileyen ayıpların varlığında, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim istenebilir (TBK m. 307).
- Zararın giderimi: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m. 308).
- Fesih: Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306).
Hangi hakkı kullanacağınız, ayıbın önemine ve verdiğiniz sürenin sonucuna göre değişir. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde de kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ayıplı duruma gelmesine ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m. 304). Fotoğraf, rapor, bildirim kayıtları ve ev sahibinin cevabını saklayın.
Ayıbı nasıl bildirirsiniz?
Kısa cevap: Kendinizin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin ve mümkünse yazılı olarak kiraya verene bildirmelisiniz.
TBK m. 318'e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Örneğin küçük bir sızıntıyı bildirmeyip büyümesine yol açarsanız sonuçları size yüklenebilir. Telefonla bildirim yeterli hazırlık sağlamaz; tarih ve kapsamı ispatlayabilen yazılı bildirim, fotoğraf, servis raporu ve karşı tarafın cevabı birlikte saklanmalıdır. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; yazılı mesaj ise ispat bakımından hiç bildirim yapmamaktan iyidir.
Tamir masrafını kiradan düşebilir miyim?
Kısa cevap: Ancak kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun bir süre verdikten ve bu sürede ayıp giderilmedikten sonra, ayıbı onun hesabına gidertip alacağınızı kira bedelinden indirebilirsiniz.
TBK m. 306'nın ilk fıkrasında bu yol açıkça yazılıdır: kiracı kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Yani her masrafı "kira bedelinden mahsup ederim" diye düşmek kanunun aradığı yol değildir. Kesinti yapmadan önce şunları yapın:
- Sorunu fotoğraf ve rapor ile belgeleyin.
- Ev sahibine yazılı bildirim yapın ve giderilmesi için uygun bir süre verin.
- Süre sonunda ayıp giderilmemişse, yapacağınız onarımı ve masrafı belgeleyin.
- Kesinti tutarını ve gerekçesini yazılı bildirin.
Aciliyet varsa (örneğin çatı akıyor, kombi arızası kullanımı engelliyor) uygun çözüm yolunu önceden belirleyin ve tek taraflı kesinti yapmadan önce yazılı bildirimi tamamlayın. Aksi halde ev sahibi eksik ödemeyi temerrüt sayabilir; kira ödemesinde temerrüdün sonuçlarını kiracı nasıl çıkarılır yazımızda da bulabilirsiniz. Kombi arızasının ücretini kimin ödeyeceği ise arızanın nedenine, bakım yükümlülüğüne ve cihazın durumuna bağlıdır; servis raporu olmadan bütün gideri tek tarafa yüklemeyin.
Küçük bakım ile büyük onarımı ayırın
Kısa cevap: Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım kiracıya, kiralananı kullanılabilir tutmak ise kiraya verene aittir.
Boya-badana, filtre değişimi, ufak kırılmalar gibi olağan kullanımın doğurduğu temizlik ve bakım giderleri kiracıya ait olabilir (TBK m. 317; yerel âdete de bakılır). Büyük ve yapısal onarımlar bu kapsamda değildir. Giderin niteliğini ve sözleşmeyi birlikte değerlendirin.
Önemli ayıpta fesih
Kısa cevap: Ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
Feshe başvurmadan önce kiraya verene yazılı olarak gideri isteyin ve sürenin başlangıcını belgelendirin. Konut ve çatılı işyerinde fesih bildiriminin yazılı olması gerektiğini de unutmayın (TBK m. 348). Rutubet gibi bir ayıp için fesih yoluna gitmeden önce bedel indirimi ve ayıbın giderilmesi seçeneklerini de karşılaştırın; kullanım, sağlık üzerindeki etki ve kiraya verenin tutumu gibi koşulları birlikte değerlendirin.
Evi erken boşaltırsam kalan bütün kiraları ödemem gerekir mi?
Kısa cevap: Hayır, bütün kalan aylar otomatik borç sayılmaz; sorumluluk, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre için devam eder.
TBK m. 325'e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının borçları sona erer. Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Pratikte anahtar teslimini belgeleyin, uygun yeni kiracı önerdiyseniz kaydını saklayın. Bu konunun ayrıntıları ve Yargıtay uygulamasındaki makul süre değerlendirmesi için kiracının erken çıkması yazımıza bakabilirsiniz.
Ev sahibi eve izinsiz girebilir mi?
Kısa cevap: Hayır. Mülkiyet, kiracının kullandığı konuta sınırsız giriş yetkisi vermez; gerekli inceleme ve çalışmalar için bildirim ve kiracının menfaatleri gözetilir.
TBK m. 319'a göre kiracı, ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür ve bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır. Ancak kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Evi göstermek için her saatte ziyaret kabul etmek zorunda değilsiniz; ziyaret zamanı makul bildirimle ve yaşam düzeniniz gözetilerek düzenlenir. İzinsiz giriş veya tehdit varsa olayı ayrıca belgeleyin; acil tehlikede yardım isteyin.
Çıkış tutanağı
Kısa cevap: Boşaltma, anahtar teslimi ve sayaç okuma tarihlerini ayrı yazan bir tutanak hazırlayın.
Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 334). Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Teslim öncesi ve sonrası fotoğrafları karşılaştırın.
Sık yapılan hatalar
- Ayıbı yalnızca telefonla bildirmek.
- Süre vermeden masrafı kiradan düşmek.
- Büyük onarım ile olağan bakımı karıştırmak.
- Erken çıkışta anahtar teslimini belgelememek.
- Ev sahibinin eve girme talebini bildirimsiz kabul etmek ya da tamamen reddetmek.