Konut finansmanı kuruluşu, kalan borcun tamamını isteme hakkını ancak kendi edimlerini yerine getirmişse ve siz birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüşseniz kullanabilir; bunun için size en az 30 gün süreli muacceliyet uyarısı göndermesi gerekir (6502 sayılı Kanun m. 34). Ön ödemeli konut satışında ise yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz, 14 gün içinde gerekçesiz cayabilirsiniz ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (m. 40, 43 ve 44).
Bu yazı, konut kredisi (konut finansmanı) sözleşmesinin kapsamını, geçerlilik şeklini, sözleşme öncesi bilgi formunu, taksit gecikmesinde bankanın hakları ve konutun satışı, faiz ve erken ödeme tazminatı, zorunlu sigorta ve hesap masrafı, kooperatif ortaklarının durumu, bağlı krediyle alınan konutun teslim edilmemesi hâlinde bankanın sorumluluğu, ön ödemeli konut satışının koşulları ve konutta ayıp süreleri konularını anlatır.
Bu yazıda
- Konut finansmanı sözleşmesi neyi kapsar, nasıl kurulur?
- Sözleşme öncesi bilgi formu
- Taksit gecikmesi: muacceliyet ve satış
- Faiz türü ve erken ödeme tazminatı
- Sigorta, yan ürün ve hesap masrafı
- Kooperatif ortakları, bağlı kredi ve devir
- Ön ödemeli konut satışı: ruhsat, şekil, sigorta
- Cayma, dönme ve teslim süresi
- Konut ayıbı: süreler ve onarım
Konut finansmanı sözleşmesi neyi kapsar, nasıl kurulur?
Konut finansmanı sözleşmesi, konut edinmek için kredi kullandırılmasını, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanmasını, sahip olunan konutun teminatı altında kredi verilmesini ve bu kredilerin yeniden finansmanı için kredi kullandırılmasını kapsar. Konut finansmanı sözleşmesi yazılı veya mesafeli olarak kurulmadıkça geçerli olmaz; geçerli bir sözleşme yapmamış kuruluş, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez. Sözleşmenin bir örneğini alın ve ödeme planını kontrol edin.
Sözleşme öncesi bilgi formu
Konut finansmanı kuruluşları, sözleşmenin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce tüketiciye vermek zorundadır. Faiz türünü, vadeyi ve masraf kalemlerini bu formdan okuyup farklı bankaların formlarıyla karşılaştırabilirsiniz.
Taksit gecikmesi: muacceliyet ve satış
Banka kalan borcun tamamını isteme hakkını saklı tutmuşsa bunu ancak kendi edimlerini ifa etmişse ve siz birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüşseniz kullanabilir; bunun için en az 30 gün süreli muacceliyet uyarısı göndermesi gerekir. Yani taksidi geciktirdiğinizde banka evi hemen satamaz; her gecikme tüm taksitleri otomatik muaccel yapmaz. Muacceliyet uyarısındaki süre içinde edimini yerine getirmezseniz sözleşme feshedilebilir ve konut satışa çıkarılır. Satış öncesi kıymet takdiri yaptırılır, takdir edilen kıymet satıştan en az 10 iş günü önce size bildirilir ve satış bedeli kalan borcu aşarsa fazlası derhâl ödenir. Konutun satışı ve varsa bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesinden sonra siz veya zilyetliği elinde bulunduran üçüncü kişiler konutu tahliye etmekle yükümlüsünüz; tahliye edilmezse konut sahibi İcra ve İflas Kanunu'nun 26 ve 27. maddeleri uyarınca icra yoluna başvurabilir.
Faiz türü ve erken ödeme tazminatı
Sözleşmede belirtilmek şartıyla faiz sabit, değişken ya da aynı kredi için iki yöntem birlikte olabilir. Sabit faizde sözleşme tarihindeki oran rızanız olmadan değişmez. Değişken faizde oran, dönemsel geri ödeme tutarı azami tutarı aşmamak koşuluyla en düşük endeks esas alınarak değiştirilebilir ve etkileri konusunda bilgilendirilmeniz şarttır (m. 36).
Krediyi vadesinden önce kapatırsanız: faiz sabitse ve sözleşmede yer almışsa erken ödeme tazminatı istenebilir; tutar, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde 1'ini, aşan kredilerde yüzde 2'sini geçemez. Faiz değişken belirlenmişse tazminat talep edilemez. Erken ödenen miktara göre faiz indirimi de yapılır (m. 37).
Sigorta, yan ürün ve hesap masrafı
Yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla verdiğiniz açık talep olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz; kuruluş sigortasız sözleşmeyi de teklif etmek koşuluyla sigortalı teklif sunabilir. İstediğiniz şirketten sağladığınız teminat kabul edilmek zorundadır. Kredi ile ilgili olanlar hariç yan finansal ürünler sözleşme şartı yapılamaz (m. 38). Konut finansmanı sözleşmesi için hesap açılır ve bu hesaptan yalnızca krediyle ilgili işlemler yapılırsa, sizden bu hesaba ilişkin hiçbir isim altında ücret veya masraf talep edilemez; hesap, aksini bildirmedikçe kredinin ödenmesiyle kapanır (m. 39).
Kooperatif ortakları, bağlı kredi ve devir
Konut finansmanı bölümü hükümlerinin uygulanmasında konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları da tüketici sayılır. Konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle ayıp hükümlerindeki seçimlik haklardan birini kullanırsanız satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur; kuruluşun sorumluluğu kullanılan kredi miktarıyla sınırlıdır ve teslim tarihinden itibaren 1 yıldır (m. 35). Kredinizin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet havuzlarına devri hâlinde dahi kredi veren kuruluşun sorumluluğu devam eder; krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.
Ön ödemeli konut satışı: ruhsat, şekil, sigorta
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir; teslim tarihi, ödeme planı ve teminat bilgilerinin sözleşmeyle uyumlu olup olmadığına bakın. Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz; satıcıdan ruhsatın bir örneğini isteyip proje bilgileriyle karşılaştırmak ilk adımdır.
Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez ve geçerli bir sözleşme yapılmadıkça sizden kapora, ön ödeme veya senet gibi herhangi bir isim altında ödeme veya borç doğuran belge isteyemez (m. 41). Basit bir ödeme makbuzu bütün yükümlülüklerin karşılandığını göstermez. Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, ön ödemeli satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır; bu sigortadan sağlanan tazminat iflas masasına girmez ve haczedilemez (m. 42).
Cayma, dönme ve teslim süresi
- 14 gün cayma: Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden 14 gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilirsiniz. Satıcının aldığı bedeli ve borç doğuran belgeleri iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketici de edinimlerini iade eder. Taşınmaz kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınıyorsa bağlı kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer; konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde sizden faiz, komisyon veya benzeri hiçbir masraf talep edemez (m. 43).
- Teslim süresi: Konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren her hâlükârda 48 ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescilinden sonra zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır (m. 44).
- Gerekçesiz dönme: Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilirsiniz. Bu durumda satıcı, yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile ilk üç ay için bedelin yüzde 2'sine, üç ila altı ay arası için yüzde 4'üne, altı ila on iki ay arası için yüzde 6'sına, on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde 8'ine kadar tazminat isteyebilir. Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmezse sizden herhangi bir bedel talep edemez; tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması veya taksitle satış önerisinin reddedilmesi yüzünden dönmesi hâllerinde de bedel istenemez. İade edilecek tutar ve borç doğuran her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde geri verilir (m. 45). Bildirimin ulaştığını gösteren noter ihbarnamesi veya iadeli taahhütlü posta kaydını saklayın.
Konut ayıbı: süreler ve onarım
Konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ayıplı maldan sorumluluk, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir; ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. İkinci el satışlarda satıcının sorumluluğu konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda 3 yıldan az olamaz. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ücretsiz onarım veya değiştirme talebi, satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren azami 60 iş günü içinde yerine getirilmelidir; aksi hâlde diğer seçimlik haklarınızı kullanabilirsiniz. Ücretsiz onarım ve değiştirme hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir ve satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur; bu nedenle talebinizi hem satıcıya hem inşaat firmasına yazılı yöneltebilirsiniz (m. 11 ve 12). Teslim tutanağını, tapu kaydını ve tespit raporlarını saklayın.