Müteahhit işe zamanında başlamazsa veya işi geciktirirse, ya da bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi, teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473). Teslim aldığınız yapıda ayıp varsa eseri gözden geçirmeli ve ayıbı uygun bir süre içinde müteahhide bildirmelisiniz (TBK m. 474); ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar taşınmaz yapılarda teslimden başlayarak beş yıl sonra zamanaşımına uğrar (TBK m. 478). Kullanılan malzeme sözleşmeye uymuyorsa ve imalat kapanacaksa, delil tespiti istemek gündeme gelir (HMK m. 400).
Bu yazı, geç teslim hâlinde iş sahibinin seçenekleri, gecikme cezası ve temerrüt, ayıp bildirimi ve kabulün sonuçları, ayıplı yapıda seçimlik haklar, zamanaşımı, malzemenin sözleşmeye uymaması hâlinde izlenecek yol ile bilirkişi ve delil tespiti konularını anlatır.
Bu yazıda
- Müteahhit geç teslim ederse neler yapabilirsiniz?
- Gecikme cezası ve temerrüde düşürme
- Ayıplı yapılacağı açıksa işe müdahale
- Teslim tutanağı ve ayıp bildirimi
- Ayıp hâlinde seçimlik haklar
- Kabulden sonra sorumluluk ve gizli ayıp
- Dava süresi: zamanaşımı
- Malzeme sözleşmeye uymuyorsa
- Bilirkişi ve delil tespiti
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Müteahhit geç teslim ederse neler yapabilirsiniz?
İş sahibi, müteahhidin gecikmesi hâlinde teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Kanun üç durumu sayar: yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması (TBK m. 473). Teslim gününü beklemek zorunda olmadığınız için ilerleme kayıtlarıyla somut durumu inceletmek yerinde olur: şantiyenin fotoğrafları, hakediş tutanakları ve yazışmalar işin yetişemeyeceğini göstermeye yarar. Gecikmede teslim tarihi, süre uzatımı koşulları, kusur ve sözleşmedeki yaptırımlar birlikte değerlendirilir; ifa, gecikme zararı ve sözleşmeden dönme aynı koşullara bağlı değildir. Hazır bir fesih metnini aynen göndermeyin; sözleşmenizin kendi hükümlerine bakın.
Gecikme cezası ve temerrüde düşürme
Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa günü sözleşmede belirlenmişse bu günün geçmesiyle de temerrüt oluşabilir. Temerrütte alacaklı süre vererek ifayı ve gecikme tazminatını veya sözleşmeden dönmeyi seçebilir (TBK m. 117 ve 125). İhtarı noter aracılığıyla yapmak delil kolaylığı sağlar. Sözleşmede geç teslim için ceza koşulu varsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir (TBK m. 179); bu nedenle teslim sırasında gecikme cezası hakkınızı saklı tutan bir şerh düşmek önemlidir. Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ifası gerekir; zarar ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusurunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez (TBK m. 180). Cezanın miktarını taraflar serbestçe belirler, ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir; ceza koşulu geçersizse veya asıl borç geçersizse ceza istenemez (TBK m. 182). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de ceza koşulu içerebilir; gecikme cezasını sözleşmede açıkça yazın. Gecikme cezası ile kira kaybını aynı zararı iki kez hesaplayacak şekilde talep etmeyin.
Ayıplı yapılacağı açıksa işe müdahale
Eserin meydana getirilmesi sırasında yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak yapılacağı açıkça görülüyorsa iş sahibi, bunu önlemek üzere vereceği uygun bir süre içinde yükleniciye ayıbın veya aykırılığın giderilmesi için ihtarda bulunabilir; aksi takdirde hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceğini bildirebilir (TBK m. 473). Bu ihtarı yazılı ve belgeli yapın.
Teslim tutanağı ve ayıp bildirimi
İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m. 474). Teslim tutanağını imzalamak, eksik işi isteyemeyeceğiniz anlamına gelmez; ancak teslim, inceleme, ayıp bildirimi ve kabulün sonuçları birlikte değerlendirilir. Görünen eksikler ile sonradan ortaya çıkan ayıplar aynı olmayabilir. Eksikleri fotoğraflayıp tarihli liste oluşturun, her eksik için yer ve açıklama ekleyin ve tutanağın hangi haklara ilişkin ifade içerdiğini inceleyin. Anahtar teslimi de yapının bütün belgelerinin tamamlandığı anlamına gelmez; fiilî teslim ile ruhsat ve kullanım izinleri farklıdır.
Ayıp hâlinde seçimlik haklar
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir: eser kullanılamayacak veya kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme; eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme; aşırı bir masraf gerektirmiyorsa bütün masraflar yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz; bu durumda bedelden indirim veya ücretsiz onarım gibi diğer haklara ve tazminata başvurulabilir (TBK m. 475). Hiç yapılmayan iş ile kusurlu ifa farklıdır; eksik işi ve ayıplı işi şartnameye göre ayrı kalemlerde hesaplayın. Onarım istemek diğer hakları kendiliğinden kapatmaz; ancak imzalayacağınız anlaşmanın kapsamı önemlidir. Ayıp, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa veya herhangi bir sebeple iş sahibine yüklenebiliyorsa, iş sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamaz (TBK m. 476); bu yüzden müteahhidin yazılı uyarılarını değerlendirin.
Kabulden sonra sorumluluk ve gizli ayıp
Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder. İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır (TBK m. 477). Gizli ayıp ortaya çıkınca ilk iş, fark edilme tarihini, belirtiyi ve teknik tespiti kaydetmek ve önceki teslim kayıtlarıyla birlikte incelemek olmalıdır.
Dava süresi: zamanaşımı
Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl, diğer eserlerde iki yıl sonra zamanaşımına uğrar. Yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı yirmi yıldır (TBK m. 478). Teslim tarihini belgeleyin. Binadaki ayıpta zamanaşımının yalnızca teslim gününden tek süre olarak hesaplanmadığını; yapı ve kusur niteliğine göre özel sürelerin bulunduğunu unutmayın.
Malzeme sözleşmeye uymuyorsa
İnşaatta kullanılan malzeme sözleşmeye uymuyorsa önce teknik şartnameyle fiilî uygulamayı karşılaştırın. Fotoğraf, numune ve uzman tespitini hukuka uygun biçimde koruyun; kullanım başlayınca kaybolabilecek delili geciktirmeyin. Düzeltme ve bedel taleplerini ayrı belirleyin: ayıplı eserde iş sahibi bedelden indirim veya ücretsiz onarım isteyebilir (TBK m. 475). Malzemeyi yüklenici sağlamışsa malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı satıcı gibi sorumlu olduğunu da hatırlayın. Su yalıtımı gibi sorunlarda yalnızca fotoğraf, belirtiyi gösterir; neden ve kapsam için teknik inceleme gerekebilir. Tekrarlanan olayları tarihleriyle kaydedin. Ortak alan eksiklerini daire içi eksiklerden ayırarak kaydedin; hak sahipliği, temsil ve gider paylaşımı farklılaşabilir. Onarımı hemen yaptırmak delilleri etkileyebilir; acil zarar önleme ile tespit ihtiyacını birlikte değerlendirin, öncesi ve sonrası kayıtları ve faturaları koruyun.
Bilirkişi ve delil tespiti
İmalatın kapanması, onarım veya yıkım delili kaybettirebilir; bu durumda delil tespiti istenebilir. Taraflardan her biri, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş yahut ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılması, bilirkişi incelemesi yaptırılması ya da tanık ifadelerinin alınması gibi işlemlerin yapılmasını talep edebilir. Delil tespiti için hukuki yararın bulunması gerekir; delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse hukuki yarar var sayılır (HMK m. 400). Dava açılmamışsa delil tespiti, esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeden veya incelenecek şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir (HMK m. 401). Talep dilekçeyle yapılır; dilekçede tespiti istenen vakıa, bilirkişilere sorulması istenen sorular ve delilin kaybolacağı kuşkusunu uyandıran sebepler bulunur, mahkemenin belirlediği tespit giderleri avans olarak ödenmedikçe sonraki işlemler yapılmaz (HMK m. 402). Uzman raporu ile dava sonucunu aynı saymayın; mevcut durumu güvenli biçimde koruyun.
Sık yapılan hatalar
- Teslim tutanağına eksikleri yazmadan imzalamak.
- Gecikme cezası hakkını teslimde saklı tutmamak.
- Ayıbı fark edince müteahhide bildirimi geciktirmek.
- Delili kaybettirecek onarımı tespit yaptırmadan başlatmak.
- Ayıp bildirimini sözlü yapıp ispatlayamamak.
- Eksik iş ile ayıplı işi aynı hesapta toplamak.
İskân konusunda da bilgi için iskânı olmayan ev alınır mı yazımıza bakabilirsiniz.