Hisseli tapuda her paydaş yalnızca kendi payının maliki gibi hareket edebilir; taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 688 ve 692). Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir; ancak mahkeme her dosyada evi doğrudan satışa çıkarmaz, önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar (TMK m. 698 ve 699).
Bu yazı hisseli tapunun nasıl işlediğini, paydaşlar arasındaki yönetim ve kullanım kurallarını, payın satışı, haczi ve rehni gibi konuları ve ortaklığın giderilmesi davasında hâkimin hangi yolu izlediğini anlatır. Önalım hakkı ayrı bir konudur; bunun için şufa (önalım) hakkı yazısına ve ortaklığın giderilmesi davasının usul yönü için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Hisseli tapuda paylar ve paydaşın yetkisi
- Yönetim, kiralama, onarım ve acil önlemler
- Kullanım anlaşmaları ve sonradan gelen paydaş
- Payın satışı, rehni ve haczi; elbirliği mülkiyeti ile farkı
- Paydaşlıktan çıkarma
- Ortaklığın giderilmesi davası: aynen bölüşme mi, satış mı?
- Miras taşınmazında paylaşma
- Sık yapılan hatalar ve kaynaklar
Hisseli tapuda paylar ve paydaşın yetkisi
Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688). Gerçek pay oranını mutlaka güncel tapu kaydından kontrol edin.
Hisseli tapu belirli bir odayı, bahçeyi ya da katı garanti etmez. Pay, hukuki bir oranı gösterir; belirli bir fiziksel bölümü kendiliğinden tahsis etmez. Hangi bölümü kimin kullanacağı ayrıca bir kullanım düzenine bağlıdır (TMK m. 688-693). Bu düzen mülkiyet oranlarını değiştirmez; paydaşlar arasındaki fiilî kullanım anlaşması tapu paylaşımı sayılmaz.
Bir paydaş tek başına tüm taşınmazı satamaz. Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır; paydaş yalnızca kendi payını devredebilir (TMK m. 692). Tüm taşınmaz için satış yapılacaksa diğer paydaşların rızası alınmalıdır.
Yönetim, kiralama, onarım ve acil önlemler
Yönetim işleri üç basamakta düşünülür:
- Olağan yönetim işleri: Her paydaş olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir (TMK m. 690).
- Önemli yönetim işleri: Daha önemli veya masraflı yapı işleri ile adi kira ya da ürün kirası sözleşmelerinin yapılması veya feshi için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Pay ve paydaş eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin isteği üzerine hakkaniyete uygun karar verebilir (TMK m. 691).
- Acil önlemler: Her paydaş, malı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alabilir; bu yetki anlaşmayla kaldırılamaz (TMK m. 694).
Ortak taşınmazın giderlerini tek kişi ödemişse giderin türünü, gerekliliğini ve payları belgelemelidir. Fatura, karar ve ödeme kayıtlarını birlikte saklayın; diğer paydaşlara payları oranında başvurma hakkınızı bu belgelerle kullanırsınız.
Kullanım anlaşmaları ve sonradan gelen paydaş
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir. Kullanma biçiminde uyuşmazlık çıkarsa yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu düzenleme zaman veya yer itibarıyla bölünmüş kullanım şeklinde de olabilir (TMK m. 693).
Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlemeler ve kararlar sonradan paydaş olanları da bağlar. Ancak taşınmazlarda bunun için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir (TMK m. 689 ve 695). Bu yüzden paydaşlar arasında yaptığınız kullanım anlaşmasını noterde onaylatıp şerh verdirmek önem taşır; aksi hâlde payı satın alan yeni paydaşa karşı anlaşmayı ileri süremeyebilirsiniz.
Payın satışı, rehni ve haczi; elbirliği mülkiyeti ile farkı
Paydaş kendi payını satabilir; ancak pay satışında diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir ve bu hak ayrıca değerlendirilir (TMK m. 688 ve 732). Her pay satışı aynı kapsamda önalım doğurmaz; satışın niteliği, alıcının sıfatı ve kanuni istisnalar önemlidir.
Pay rehnedilebilir. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya yükü kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar; bu yüzden ortak taşınmazda ipotek yapmadan önce her payın tapu kaydındaki durumunu kontrol etmek gerekir (TMK m. 688 ve 692).
Borç yüzünden payınız haczedilebilir. Haciz yalnızca borçlu paydaşın payını ilgilendirir; diğer paydaşların payları kendiliğinden borçlu sayılmaz. Kişisel borç ile ortak taşınmaz yükümlülükleri ayrıdır; haczin hangi paya işlendiğini güncel kayıttan kontrol edin (TMK m. 688).
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyetten farklıdır. Elbirliğinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Kanunda veya sözleşmede aksi yoksa yönetim ve tasarruf için oybirliği aranır (TMK m. 701-702). Miras ortaklığı elbirliği esasına göredir; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640). Bu nedenle miras kalan taşınmazın tamamını diğer mirasçıların imzası olmadan kiralamak sorunsuz sayılmaz; paylı mülkiyet kurallarıyla karıştırılmamalıdır. Ortaklık türünü tapudan belirleyin.
Paydaşlıktan çıkarma
Yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyerek diğer paydaşlar için paylı mülkiyetin devamını çekilmez hâle getiren paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Payı karşılayacak kısım maldan ayrılabiliyorsa ayrılır; ayrılamıyorsa payı dava tarihindeki değeriyle devralmak isteyen paydaş bunu aynı davada ileri sürer. Kimse istemezse hâkim devir için süre verir ve devredilmeyen pay açık artırmayla satılır (TMK m. 696).
Ortaklığın giderilmesi davası: aynen bölüşme mi, satış mı?
Kısa cevap: Ev mutlaka satılmaz. Hukukî bir işlem veya sürekli bir amaç nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir (TMK m. 698 ve 699).
- Önce uyuşma: Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşabilir; anlaşma bu yolun en esnek hâlidir. Dava öncesinde arabuluculuk ve anlaşma seçeneklerini değerlendirmek, taşınmazın değer ve kullanım bilgilerini hazırlamak seçenekleri netleştirir.
- Aynen bölme: Uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin isteği üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (TMK m. 699).
- Satış: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir (TMK m. 699).
Paydaş ortaklığın giderilmesini her zaman isteyemez. Paylaşmayı isteme hakkı hukukî işlemle en çok on yıl sınırlanabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m. 698).
Payınız üzerinde intifa hakkı kurulmuşsa, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder (TMK m. 700).
Miras taşınmazında paylaşma
Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi sulh mahkemesinden istenir (TMK m. 642). Mirasçılar tereke mallarından mirasçı veya ortak kök sayısınca pay oluşturur; anlaşma olmazsa her mirasçı payların oluşturulmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. Hâkim yerel âdetleri, mirasçıların kişisel durumunu ve çoğunluğun arzusunu gözetir; özgülemede anlaşma olmazsa kur'a çekilir (TMK m. 650). Değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı bütün olarak mirasçılardan birine özgülenir; anlaşma olmazsa mal satılır ve bedeli bölüştürülür, mirasçılardan biri isterse satış artırma yoluyla yapılır (TMK m. 651).
Sık yapılan hatalar
- Tapu fotoğrafına veya ilana güvenip güncel payları ve takyidatları kontrol etmemek.
- Paydaşlar arası kullanım anlaşmasını şerh ettirmemek.
- Ortak giderleri ödeyip belgelerini saklamamak.
- Ortaklığın giderilmesini "ev kesin satılır" diye düşünüp aynen bölüşme ve anlaşma seçeneklerini araştırmamak.
- Miras ortaklığı ile paylı mülkiyeti karıştırıp tek başına işlem yapmak.