Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (TBK m. 504); tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnameler noterlikte düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m. 89). Vekil yetkisini aşıp evinizi bilginiz dışında satmışsa işlem ancak sizin onayınızla sizi bağlar (TBK m. 46 ve 47); vekilin satış bedelini size teslim etme ve hesap verme borcu da vardır (TBK m. 508).
Bu yazı tapu işlemlerinin kimler tarafından ve hangi usulle yapıldığını, vekâletle ev satarken veya alırken nelere dikkat edileceğini, vekâleti iptal etmenin sonuçlarını, vekilin yetkisini aşması hâlinde yapılabilecekleri ve yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinme sınırlarını anlatır. Vekâletin kötüye kullanılması hâlinde açılan davalar için vekâletin kötüye kullanılması ve tapu iptali yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Tapu işlemlerini kim yapar? Noter, tapu müdürlüğü, evde işlem, farklı şehirler
- Vekâletle ev satışında özel yetki ve vekâletname şekli
- Vekâleti iptal etmek, yetkisiz temsil ve vekilin yükümlülükleri
- Vekilim evimi bilgim dışında sattı: ne yapılabilir?
- Yabancıların taşınmaz edinmesi
- Yabancı mirasçı, ipotek ve yabancı sermayeli şirket
- Kaynaklar
Tapu işlemlerini kim yapar? Noter, tapu müdürlüğü, evde işlem, farklı şehirler
Resmî senedi tapu sicil müdürlüğü görevlileri düzenler; taraflar ile hazırlayan görevliler imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Resmî senette tarafların kimlik bilgileri ile vergi kimlik numaraları da kaydedilir; kimlikte şüphe olursa tanık istenebilir (Tapu Kanunu m. 26). Noterlerin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak, bu sözleşmeyi talep hâlinde tapu siciline şerh vermek ve taşınmaz satış sözleşmesi yapmak da sayılmıştır (Noterlik Kanunu m. 60); noterde yapılacak işlem için güncel usulü ve gerekli belgeleri önceden noterlikten sorun.
- Taraflar farklı şehirdeyse: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa taraf iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Uygulama usulü yönetmelikle belirlendiği için işlemden önce müdürlüğe başvurun (Tapu Kanunu m. 26).
- Hastaysanız: İlgililerin isteği hâlinde resmî senedi düzenlemek için tapu görevlileri ikametgâhlara gidebilir; bu durumda gelecek haciz ve tahdit kararları, resmî senedi yapmaya gitmiş görevliye tebliğ edilir. Böyle bir talep için önce tapu müdürlüğünden usul ve belgeleri öğrenin (Tapu Kanunu m. 26).
- Paranın tapu görevlisinde emanete bırakılması: Bedelli akitlerde ilgililer tapu görevlisini yediadil yapabilir; paranın hak sahiplerine verilmesi akitlerin tamamlanmasına bağlıdır, tamamlanmazsa para ilgililerin huzurunda ödeyene geri verilir (Tapu Kanunu m. 34).
- İdari emirle durdurma: Akte ve tescile ilişkin tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz. İşleminizin engellendiğini düşünüyorsanız gerekçeyi tapu müdürlüğünden yazılı isteyin (Tapu Kanunu m. 28).
Vekâletle ev satışında özel yetki ve vekâletname şekli
Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz (TBK m. 504). Genel nitelikli bir vekâlet bu işlem için yeterli olmayabilir; satış vekâletnamesinde taşınmazın ve yetkinin açıkça gösterilmiş olması önemlidir. Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnameler noterlikte düzenleme şeklinde yapılır; bu yüzden taşınmaz satışı için kullanılacak vekâletnamenin noterde düzenlenmiş olması beklenir (Noterlik Kanunu m. 89). İmzalamadan önce metnin kapsamını kontrol edin.
- Kapsam: Satış, bedel tahsili ve diğer yetkiler ayrı önem taşır. Bedelin kime ödeneceğini ve taşınmazın ada-parsel bilgileriyle doğru tanımlandığını netleştirin.
- Doğrulama: Belgenin görüntüsüyle yetkiyi kesin saymayın; geçerliliğini yetkili işlem kanalı üzerinden doğrulayın.
- Vekilin kendisine satışı: Vekilin kendisine satış yapması sıradan bir temsil işlemi değildir; çıkar çatışması ve özel yetki sorunları doğabilir. Vekâlet metnini ve işlemin koşullarını ayrıca inceletin (TBK m. 506).
- Yetkinin devri: Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür; ancak yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde işi başkasına yaptırabilir. Taşınmaz satışı gibi önemli işlemlerde yetkinin devrine izin verilip verilmediğini vekâlet metninden kontrol edin (TBK m. 506).
Vekâleti iptal etmek, yetkisiz temsil ve vekilin yükümlülükleri
Temsil olunan, hukukî işlemden doğan yetkiyi her zaman sınırlayabilir veya geri alabilir. Ancak yetkiyi üçüncü kişilere bildirmişse geri aldığını onlara bildirmediği takdirde iyiniyetli üçüncü kişilere karşı yetkinin geri alındığını ileri süremez (TBK m. 42). Vekâleti iptal ediyorsanız bunu hem vekile hem de ilgili kişilere ve işlemin yapılacağı makamlara bildirin; aksi hâlde iyiniyetli alıcıya karşı iptali ileri sürmeniz zorlaşır.
Yetkisi olmadığı hâlde temsilci olarak hukukî işlem yapan kişinin işlemi ancak onadığınız takdirde sizi bağlar. Karşı taraf uygun bir süre içinde onaylayıp onaylamayacağınızı sorabilir. Onamazsanız işlem geçersiz kalır; zarar için yetkisiz temsilciye başvurulabilir (TBK m. 46 ve 47).
Vekil, vekâlet verenin isteği üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; parayı vermekte gecikirse ayrıca faiz de öder (TBK m. 508). Satış bedelini ve masraf belgelerini vekilden yazılı olarak isteyebilirsiniz.
Vekilim evimi bilgim dışında sattı: ne yapılabilir?
Yetkinin kapsamı ve kullanılış biçimiyle alıcının durumu birlikte incelenir; her yetki aşımı aynı davayla çözülmez. Önce vekâletnamenin metnine bakın: taşınmaz satışı için özel yetki verilmiş mi, bedel tahsili yetkisi var mı? Yetkisiz temsil hâlinde işlem ancak onayınızla sizi bağlar (TBK m. 46 ve 47); sahte vekâletname veya geçerli temsil yetkisine dayanmayan işlemde tescil yolsuz sayılabilir ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabilir, ancak iyiniyetle tescile dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin durumu ayrıca incelenir (TMK m. 1024 ve 1025). Vekile karşı bedel ve hesap bakımından TBK m. 506 ve 508 uyarınca hak ileri sürülebilir.
- Vekâletnameyi, satış kaydını, ödeme ve iletişim belgelerini koruyun.
- Tapu işlem dosyasının ve vekâletnamenin örneğini isteyin.
- Satın alan kişinin ve varsa sonraki alıcıların işlem zincirini çıkarın; iyiniyet değerlendirmesi için bu zincir önemlidir.
- Vekâleti iptal etmişseniz iptalin ne zaman ve kime bildirildiğini belgeleyin (TBK m. 42).
- Gecikmeden dava ve koruma yollarını (ihtiyati tedbir, şerh) değerlendirin.
Yabancıların taşınmaz edinmesi
Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir. Edinilen taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı artırabilir (Tapu Kanunu m. 35). Yabancı alıcılar için genel satış belgeleri yeterli olmayabilir; uyruğu, taşınmazın konumunu ve statüsünü işlemden önce doğrulayın.
- Proje yükümlülüğü: Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlık başlama ve bitirme süresini belirler (Tapu Kanunu m. 35).
- Kurallara aykırı edinim: Kanuna aykırı edinilen, amacına aykırı kullanılan, süresinde projesi sunulmayan veya gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ile sınırlamaların dışında miras yoluyla edinilenler, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen sürede tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Tapu Kanunu m. 35).
Yabancı mirasçı, ipotek ve yabancı sermayeli şirket
- Mirasçıların intikali: Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri, Türk mahkemelerinden verilen veya kendi yetkili makamlarından verilip Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine dayanılarak yapılır. Belge eksikse tapu müdürlüğü işlemi yapmaz (Tapu Kanunu m. 37).
- Yabancılar lehine ipotek: Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde, ilgili maddedeki edinim sınırlamaları uygulanmaz (Tapu Kanunu m. 35).
- Yabancı sermayeli Türk şirketi: Yabancı sermayeli şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinebilir ve kullanabilir. Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde edinim ayrıca ilgili makamların iznine tabidir (Tapu Kanunu m. 36).
Sık yapılan hatalar
- Genel vekâletnameyle taşınmaz satışı yapılabileceğini sanmak; özel yetki gerekir.
- Vekâleti iptal edip yalnızca vekile bildirmek; muhataplara bildirmemek.
- Vekilin satış bedelini teslim etmesini beklemeden belge toplamamak.
- Yabancı alıcı için ilçe sınırı, kişi başına sınır ve proje süresini önceden kontrol etmemek.