Kira ve konut alanında “kiraya verenin fesih ve dava yolları” başlığı altında 15 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Ev sahibi tahliye için hangi yolları kullanabilir? Ev sahibi fesih bildirimiyle beni hemen çıkarabilir mi? Komşuları rahatsız edersem tahliye edilir miyim?
Kiraya verenin fesih ve dava yolları
Ev sahibi tahliye için hangi yolları kullanabilir?
Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, kanunda sayılan sebeplere dayanarak dava açabilir: ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kiracının oturmaya elverişli konutu bulunması gibi. Dava sebepleri sınırlıdır.
Ev sahibi fesih bildirimiyle beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, kural olarak bildirimle kiracıyı hemen çıkaramaz; kanundaki dava sebeplerine dayanarak dava açar veya özel hâllerde icra yoluna başvurur. Kiracının izinsiz çıkarılması hukuka aykırıdır.
Komşuları rahatsız edersem tahliye edilir miyim?
Konut ve çatılı işyerinde komşulara saygı borcuna aykırı davranırsan kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde feshi yazılı ihtarla bildirir. Çekilmez hâle gelen veya kasten ağır zarar durumlarında hemen fesih yazılı bildirimle yapılabilir.
Kiralananı onaracağım diyen ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya veren dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Her onarım bu sebep sayılmaz; gereklilik ve imkânsızlık aranır.
Ev sahibi tahliye davası için dava süresini kaçırırsa ne olur?
Dava, kanunda gösterilen süre içinde açılmazsa kiraya veren o dönem için dava hakkını kaybeder. Ancak kiraya veren en geç dava süresinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kiracının yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle dava süresi ne zaman başlar?
Kiracı belirli tarihte boşaltmayı kiralananı teslim aldıktan sonra yazılı olarak üstlenmişse kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenin dava açma süresi bildirimle uzatılabilir mi?
Evet. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yazılı olması ve süresinde yapılması gerekir.
Tahliye sebepleri sözleşmeyle genişletilebilir mi?
Hayır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye ek tahliye sebebi koymak kiracı aleyhine olduğundan geçerli sayılmaz; ayrıca konutta kira bedeli dışında aleyhe değişiklik yasaktır.
Kiraya veren belediye ise kira sözleşmesinde farklı kurallar var mı?
Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde yaparsa yapsın bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanır. Yani kamu kiracıları da uzama, fesih ve tahliye korumalarından yararlanır.
Kısa süreli tatil kirasında tahliye kuralları uygulanır mı?
Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz. Dolayısıyla uzama ve dava sebeplerine bağlı tahliye korumaları bu kiralarda geçerli olmaz.
Kiracı ile birlikte yaşayan kişiler fesihten etkilenir mi?
Kira sözleşmesi kiracı ve kiraya veren arasındadır; tahliye kararı kiracıya karşı alınır. Ancak aile konutunda kiracı olmayan eş bildirimle taraf olmuşsa ihtar ve fesih bildirimi eşe de ayrı bildirilmelidir.
Kiracı ölürse birlikte oturanlar kirayı devam ettirebilir mi?
Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir. Mirasçılar ise yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir.
Kiraya veren kiralananı bakım için görmeye gelebilir mi?
Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu ölçüde kiraya verenin ve belirlediği kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren bunu uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararını gözetmelidir.
Kiralananda yenilik yapan ev sahibi kiracıyı çıkarmak için bunu kullanabilir mi?
Kiraya veren, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; bunun için çıkarma hakkı doğmaz. Kiracının menfaatleri gözetilmeli, indirim ve zarar giderim hakları saklıdır.
Kiraya veren sebepsiz yere dava açıp beni çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyerinde dava sebepleri sınırlıdır ve kiracı aleyhine genişletilemez. Kiraya veren, kanundaki bir sebebi ispat edemezse tahliye davası sonuç vermez; sebepsiz fesih ancak on yıllık uzama süresi sonrasında bildirimle mümkündür.
Bu konuda sık sorulanlar
Kira tespit davasındaki beş yıl kuralı konut kiralarında da geçerli mi?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarında birlikte uygulanır. Ev için de dükkân için de süre aynı şekilde, kira ilişkisinin başlangıcından hesaplanır. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış yerlerin altı ay ve daha kısa süreli kiralanması ise bu hükümlerin dışındadır. Ayrıntılı yazı
Ev sahibi dükkânı kendi işini kurmak için boşaltabilir mi?
Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekir. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.350-354 · m.347 ve 350-352 · m.316 · m.350 · m.350, 352 ve 353 · m.352 · m.353 · m.343 ve 354 · m.339 · m.349 · m.356 ve 333 · m.319 · m.320 · m.347, 350 ve 354
İlgili konular
- İhtiyaç nedeniyle tahliye isteyen ev sahibinden neyi öğrenmeliyim?
- Kira ve konut: uygulama, belgeler ve ayrıntılı sorular
- Kira sözleşmesinin kurulması ve süresi · Kira ve konut: kısa cevaplar ve dayanakları
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri