Ev sahibi kira tespit davasını beş yıl dolmadan da açabilir; ancak ilk beş yıl içinde hâkim yeni kirayı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçmeyecek şekilde belirler, emsal kiralara göre belirleme ise beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda yapılır (TBK m. 344, 345). Beş yıl, aynı kiracıyla süren kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır; aynı evde aynı kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanması süreyi kendiliğinden sıfırlamaz. Dava sürerken sözleşmeyi süresinde ve yazılı olarak sona erdirip yeni kira dönemi başlamadan evi boşaltırsanız dava konusuz kalır ve hâkim yargılama giderlerini davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirler (TBK m. 347, 348; HMK m. 331).
Bu yazı, beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında hâkimin hangi ölçüyü uygulayacağını, sözleşme yenilendiğinde veya ev satıldığında beş yılın nasıl hesaplandığını, Ekim 2026'daki "beş yıl şartı kalktı" haberlerinin ne anlama geldiğini, yeni kiranın başlangıç tarihini, arabuluculuk aşamasını, dava sürerken evden çıkmanın yolunu ve masrafların kime kalacağını, ev sahibinin bu dava nedeniyle sizi çıkarıp çıkaramayacağını anlatır. Davanın genel işleyişi için kira tespit davası nasıl açılır yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
- Beş yıl nasıl hesaplanır, yeni sözleşme süreyi sıfırlar mı?
- Ekim 2026'daki "beş yıl şartı kalktı" haberleri doğru mu?
- Yeni kira hangi tarihten geçerli olur?
- Arabulucu daveti geldi: ne yapmalıyım?
- Dava sürerken evden çıkabilir miyim?
- Evden çıkarsam yargılama giderini ve vekâlet ücretini kim öder?
- Dava sürerken ev sahibi beni çıkarabilir mi?
- Ev sahibiyseniz: dava açmadan önce
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir, ancak beş yıl dolmadan açılan davada hâkimin artırabileceği oran kanunla sınırlıdır (TBK m. 344, 345).
- İlk beş yıl içinde: Taraflar yenilenen dönemin kirası konusunda anlaşmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumuna bakarak hakkaniyete göre karar verir (TBK m. 344). Bu aşamada çevredeki emsal kiraların yüksekliği bu sınırın aşılmasına gerekçe olamaz.
- Beş yıldan sonra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m. 344).
- Konut ve işyeri: Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında uygulanır; ev için de dükkân için de aynı beş yıl hesabı yapılır (TBK m. 339, 344).
Bu yüzden "beş yıl dolmadan dava açıldı" bilgisi tek başına davanın reddedileceği anlamına gelmez. Asıl tartışma, beş yılın gerçekten dolup dolmadığı ve hâkimin endeks sınırıyla mı yoksa emsallere göre mi karar vereceğidir. Artış sınırının ayrıntısı için kira artış sınırı ve beş yıl kuralı yazımıza bakabilirsiniz.
Beş yıl nasıl hesaplanır, yeni sözleşme süreyi sıfırlar mı?
Beş yıl, kâğıt üzerindeki son sözleşmeden değil, aynı kiralananda aynı kiracıyla süren kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır; kanun "beş yıldan sonra yenilenen" kiralardan söz ettiği için yenileme ilişkiyi yeni baştan başlatmaz (TBK m. 344).
- Aynı kiracıyla yeni sözleşme: Taraflar uzun süredir devam eden ilişkiyi belgelemek veya olağan artışları yazıya dökmek için yeni bir sözleşme imzalamışsa, beş yılın hesabında ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınır. Mahkeme, yeni sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğuna bakar.
- Ev satıldıysa: Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Sözleşme aynen devam ettiği için ev sahibinin değişmesi beş yılı yeniden başlatmaz.
- Kiracı değiştiyse: Eski kiracı çıkıp yeni bir kiracıyla sözleşme kurulduysa bu yeni bir kira ilişkisidir ve beş yıl yeni sözleşmeden işler.
Pratik olarak ilk sözleşmeyi, anahtar teslim tarihini, yıllar içindeki banka dekontlarını ve yenileme sözleşmelerini bir arada saklayın. Kiracı için bu belgeler beş yılın dolmadığını, ev sahibi için ise çoktan dolduğunu ispat etmenin temelidir.
Ekim 2026'daki "beş yıl şartı kalktı" haberleri doğru mu?
Hayır; kanundaki beş yıl kuralı değişmedi ve Ekim 2026'da yürürlüğe giren bir değişiklik yoktur (TBK m. 344).
Haberlere konu olan durum, uzun yıllardır süren bir kira ilişkisinde taraflar arasında sonradan yeni bir sözleşme imzalanması ve mahkemenin beş yılı bu son sözleşmeden değil ilişkinin başlangıcından hesaplamasıdır. Böyle bir durumda beş yıl aslında çoktan dolmuştur ve ev sahibi emsallere göre belirleme isteyebilir. Kira ilişkisi gerçekten beş yıldan kısa süredir devam ediyorsa ise hâkim yine endeks sınırıyla bağlıdır. Bu nedenle haber başlıklarına göre değil, kendi kira ilişkinizin başlangıç tarihine göre hareket edin.
Yeni kira hangi tarihten geçerli olur?
Mahkemenin belirlediği kira, davanın ve yazılı artış bildiriminin tarihine göre ya yeni dönemin başından ya da bir sonraki dönemden itibaren uygulanır (TBK m. 345).
- Dava yeni dönemden en az otuz gün önce açıldıysa: Belirlenen kira, yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Ev sahibi otuz gün öncesine kadar yazılı artış bildirimi yaptıysa: Dava o yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa belirlenen kira yine o dönemin başından geçerli olur.
- Sözleşmede yeni dönemde kira artırılacağına dair hüküm varsa: Yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından geçerli olur.
- Bunların hiçbiri yoksa: Dava açılabilir, ancak belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Kararın kesinleşmesi, kira farkının ne zaman istenebileceği ve istinaf süreci için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.
Arabulucu daveti geldi: ne yapmalıyım?
Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; size gelen arabulucu daveti çoğu zaman davanın ilk adımıdır ve ilk toplantıya katılmanız önemlidir (6325 sayılı Kanun m. 18/A, 18/B).
- Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Katılmamanın sonucu: Geçerli mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
- Katılmak kabul etmek değildir: Toplantıya katılmanız artışı kabul ettiğiniz anlamına gelmez; anlaşma ancak iki tarafın uzlaşmasıyla olur. Toplantıda kira ilişkisinin başlangıç tarihini ve beş yılın dolmadığını belgeleriyle ortaya koymak, davanın yönünü baştan belirleyebilir.
- Çıkmayı düşünüyorsanız: Evden ayrılmayı planlıyorsanız bunu arabuluculukta açıkça söylemek, davanın hiç açılmamasını veya tahliye tarihi konusunda anlaşma yapılmasını sağlayabilir.
Dava sürerken evden çıkabilir miyim?
Evet; kira tespit davası sizi evde kalmaya zorlamaz, ancak çıkışın masraf ve kira sorumluluğu bakımından güvenli olması için sözleşmeyi kanuna uygun şekilde sona erdirmeniz gerekir (TBK m. 347, 348).
- Belirli süreli sözleşmede: Sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine bildirimde bulunun; bildirim yapmazsanız sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347).
- Belirsiz süreli sözleşmede: Yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirsiniz (TBK m. 329). Fesih dönemleri sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır (TBK m. 328).
- Yazılı bildirim: Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348). Noter, iadeli taahhütlü mektup veya teslim tarihini ispatlayabileceğiniz başka bir yazılı yol kullanın.
- Aile konutunda eşin rızası: Ev aile konutu olarak kiralandıysa eşinizin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemezsiniz; rıza alınamazsa hâkimden karar istenebilir (TBK m. 349).
- Tahliye ve teslim: Evi yeni kira dönemi başlamadan boşaltın, anahtarı tutanakla teslim edin ve teslim tarihini belgeleyin. Bu tarih, davanın konusuz kalıp kalmadığını gösteren en önemli delildir.
Süresine veya fesih dönemine uymadan çıkarsanız, kira borcunuz evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edebilir; ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız bu borç sona erer (TBK m. 325). Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin farkı için kira süresi bitince sözleşme uzar mı yazımıza bakabilirsiniz.
Evden çıkarsam yargılama giderini ve vekâlet ücretini kim öder?
Davanın konusu kalmazsa hâkim esas hakkında karar vermez; yargılama giderlerini, vekâlet ücreti dâhil, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre takdir eder (HMK m. 323, 331).
- Yeni dönem başlamadan usulüne uygun çıktıysanız: Kira tespit davası yeni dönemin kirasının belirlenmesine yöneliktir. Sözleşmeyi süresinde ve yazılı olarak sona erdirip yeni dönem başlamadan evi boşalttıysanız, o dönem için belirlenecek bir kira kalmaz ve dava konusuz kalır. Kanuni fesih hakkını süresinde kullanmanız, davanın açılmasına haksız olarak sebep olduğunuz şeklinde değerlendirilmemelidir; bu nedenle giderlerin size yüklenmemesini talep edebilirsiniz. Uygulamada bu konuda farklı mahkeme kararları bulunduğu için sonucu en çok etkileyen unsur, fesih bildiriminin ve tahliyenin yeni dönemden önce yapıldığını belgelerle göstermenizdir.
- Yeni dönem başladıktan sonra çıktıysanız: Evi kullandığınız süre için yeni kiranın ne olacağı hâlâ önemlidir; dava o süre bakımından devam edebilir ve belirlenen kira kullandığınız dönem için fark doğurabilir (TBK m. 345). Bu durumda giderler genel kurala göre davanın sonucuna göre paylaştırılır (HMK m. 326).
- Kısmen haklılık: Ev sahibi istediği artışın yalnızca bir kısmını alırsa, giderler tarafların haklılık oranına göre paylaştırılır (HMK m. 326).
Mahkemeye sunmanız gerekenler: fesih bildiriminin ve tebliğ tarihinin belgesi, anahtar teslim tutanağı, son kira ödemeleri ve varsa arabuluculukta çıkış niyetinizi bildirdiğiniz tutanak. Konusuz kalma ve masraf talebini dilekçeyle açıkça yazın; hâkim giderlere kendiliğinden hükmeder, ancak dayanaklarınızı göstermeniz sonucu etkiler (HMK m. 332).
Dava sürerken ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Hayır; kira tespit davası bir tahliye davası değildir ve ev sahibinin artış istemesi tek başına sizi çıkarma hakkı vermez (TBK m. 347, 350).
- Ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).
- Gereksinim, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi tahliye sebepleri ayrı davalarla ve kanundaki sürelere uyularak ileri sürülür (TBK m. 350).
- Dava sürerken kirayı mevcut bedel üzerinden eksiksiz ve zamanında ödemeye devam edin. Muaccel kirayı ödemezseniz ev sahibi konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre veren yazılı bildirimle temerrüt nedeniyle sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir (TBK m. 315).
Ev sahibiyseniz: dava açmadan önce
Ev sahibi olarak davayı açmadan önce kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini ve beş yılın dolup dolmadığını belgeleriyle tespit etmeniz, sonuç ve masraf riskini belirler (TBK m. 344, 345).
- Beş yıl dolmamışsa emsal kiraya göre artış alamazsınız; dava yalnızca endeks sınırı içinde bir belirleme sağlar.
- Yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı artış bildirimi yapmak, davayı o dönem içinde açma imkânını korur (TBK m. 345).
- Kiracı süresinde fesih bildirip yeni dönemden önce çıkarsa dava konusuz kalabilir ve masraflar sizde kalabilir. Arabuluculukta kiracının çıkış niyetini sormak bu riski azaltır.
Sık yapılan hatalar
- "Yargıtay beş yıl şartını kaldırdı" haberine güvenip beş yıl dolmadan emsal kira istemek veya kabul etmek.
- Kira ilişkisinin başlangıcını gösteren ilk sözleşmeyi ve ödeme kayıtlarını saklamamak.
- Arabuluculuk ilk toplantısına mazeretsiz katılmamak.
- Evden çıkmaya karar verip fesih bildirimini sözlü yapmak veya on beş günlük süreyi kaçırmak.
- Aile konutunda eşin yazılı rızasını almadan fesih bildiriminde bulunmak.
- Anahtarı tutanaksız teslim etmek; tahliye tarihi ispat edilemeyince dava konusuz kalsa bile masraf tartışması uzar.
- Dava sürerken kirayı eksik ödemek veya hiç ödememek.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Beş yılın başlangıcı tartışmalıysa (yenileme sözleşmeleri, el değiştiren mülk, değişen kiracılar), bilirkişi raporunda emsaller sizin durumunuza uymuyorsa ya da dava sürerken çıkmayı planlıyor ve masraf sorumluluğunu netleştirmek istiyorsanız, dosyayı bir avukatla değerlendirmek yararlı olur. Arabuluculuk aşamasında hukuki destek almak da çoğu zaman davayı gereksiz kılar. Avukat bulmanın yolları için avukata ulaşma yolları sayfamıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 310, 315, 325, 328, 329, 339, 344, 345, 347-350)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 4, 323, 326, 331, 332)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/A, 18/B)