Kira artış sınırını aşan ev sahibi için kira hukukunda ayrı bir para cezası öngörülmemiştir; yaptırım, sınırı aşan artış anlaşmasının aşan kısım bakımından geçersiz olmasıdır (TBK m. 344). Kiracı aşan kısmı ödemek zorunda değildir ve bunu ödediyse belirli şartlarla geri isteyebilir. Kira bedeli uyuşmazlığına karar verecek merci bir idari kurum değil, önce arabulucu, sonra sulh hukuk mahkemesidir; ev sahibinin izinsiz eve girmesi, tehdit etmesi veya kilit değiştirmesi gibi davranışların ise ayrıca ceza ve dava sonuçları olabilir.
Bu yazı fahiş kira artışının hukuki sonucunu, ev sahibi fazla zam istediğinde adım adım ne yapılacağını, fazla ödenen kiranın geri istenmesini, zam yapmayı unutan ev sahibinin durumunu, ev sahibinin hangi davranışlarının nereye şikâyet edileceğini, kontratsız kiranın ve kiranın elden ödenmesinin sonuçlarını, ev sahibinin eve girme sınırlarını anlatır.
Bu yazıda
- Fahiş kira artışı için ceza var mı?
- Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isterse ne yapmalı?
- Fazla ödenen kira geri alınabilir mi?
- Zammı kabul etmeyen kiracı çıkarılabilir mi?
- Ev sahibi zam yapmayı unuttuysa
- Ev sahibi nereye şikâyet edilir?
- Ev sahibi izinsiz eve girebilir mi?
- Kilit değiştirmek, elektrik ve suyu kesmek
- Kontratsız kira
- Kirayı elden almak ve vergi
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Fahiş kira artışı için ceza var mı?
Hayır; kanun, yenilenen kira dönemindeki artış anlaşmasını ancak önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla geçerli sayar ve aşan kısmı hükümsüz bırakır, ayrıca bir ceza öngörmez (TBK m. 344).
- Sınır ilk beş yıl için geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira bedelini, anlaşma olmazsa hâkim emsal kiraları da gözeterek belirler (TBK m. 344). Bu dönemde endeks oranını aşan bir bedel "fahiş" olmayabilir; ama ev sahibi bunu kendi başına değil, ancak anlaşma veya mahkeme kararıyla elde eder.
- Sınır bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması sınırı değiştirmez (TBK m. 344).
- Kiracı aleyhine başka bir yük getirilemez. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü yüklenemez (TBK m. 343, 346).
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlere uygulanan geçici artış sınırı da bir para cezası değil, aşan kısmı geçersiz sayan bir kuraldı ve artık yeni dönemlere uygulanmıyor. Güncel oranın nasıl bulunacağı için kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isterse ne yapmalı?
Kiracı, yasal sınır içindeki tutarı zamanında ödeyip aşan kısma yazılı olarak itiraz ederek hem temerrüt riskinden korunur hem de hakkını kayıt altına alır.
- Sınırı hesaplayın. Kira sözleşmenizin yenilendiği tarihi bulun. Uygulamada, yeni dönemin başladığı tarihte açıklanmış en son veri, yani yenileme ayından önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Bu oranı Türkiye İstatistik Kurumunun resmî bülteninden kontrol edin.
- Kira ilişkinizin kaçıncı yılda olduğunu kontrol edin. Beş yıl dolmuşsa yeni bedel konusunda anlaşma olmazsa hâkim emsal kiralara da bakar (TBK m. 344).
- Yazılı cevap verin. Ev sahibine artışın sınırı aştığını, sınır içindeki bedeli ödeyeceğinizi kısa ve sakin bir mesajla ya da noter ihtarnamesiyle bildirin.
- Yasal bedeli eksiksiz ve zamanında ödeyin. Ödemeyi banka yoluyla yapın, açıklamaya dönemi ve "yasal artış sınırı içindeki kira" ifadesini yazın. Hiç ödememek, ev sahibinin en az otuz gün süre veren yazılı ihtarı ile temerrüt nedeniyle tahliye yolunu açabilir (TBK m. 315).
- Uyuşmazlık sürerse arabuluculuk. Ev sahibi daha yüksek bedelde ısrar ederse yapılacak şey kira tespit davasıdır; bundan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Davanın adımları için kira tespit davası nasıl açılır yazımıza bakın.
Fazla ödenen kira geri alınabilir mi?
Sınırı aşan kısım geçersiz olduğu için bu kısmı ödeyen kiracı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir; ancak kendi isteğiyle ödediyse bunu borçlu olduğunu sanarak yaptığını ispat etmesi gerekir (TBK m. 77, 78).
- İsteyerek ödeme sorunu: Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kişi, bunu ancak kendini borçlu sanarak yaptığını ispat ederse geri isteyebilir (TBK m. 78). Bu nedenle fazla tutarı ödemek zorunda kalırsanız, ödemeyi "itirazi kayıtla" yaptığınızı yazılı olarak belirtin; bu kayıt, ödemenin gönüllü bir kabul olmadığını gösterir.
- Süre: Geri isteme hakkı, hak sahibinin bu hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde ödemenin yapıldığı tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m. 82).
- Yol: Fazla ödemenin iadesi kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğundan önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (6325 sayılı Kanun m. 18/B; HMK m. 4). Kira devam ediyorsa fazla ödemeyi ileriki kiralardan kendiliğinden düşmek yerine ev sahibiyle yazılı mutabakat aramak daha güvenlidir.
Zammı kabul etmeyen kiracı çıkarılabilir mi?
Hayır; artışın kabul edilmemesi kanundaki tahliye sebeplerinden biri değildir ve dava yoluyla sona erdirme sebepleri sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez (TBK m. 350-354).
"Zammı kabul etmezsen çık" şeklindeki bir mesaj, tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin sonu gibi kanunda sayılan bir sebebe ve onun süresine uymak zorundadır (TBK m. 347, 350-352). İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan ev, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde ev sahibi eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355). Tahliye yolları ve süreleri için ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir yazımıza bakabilirsiniz.
Ev sahibi zam yapmayı unuttuysa
Ev sahibi yeni dönem için zam istemeyi unuttuysa geçmişe dönük fark kural olarak istenemez; mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden geçerli olacağı yazılı bildirimin ve davanın tarihine bağlıdır (TBK m. 345).
- Ev sahibi yeni dönemden en geç otuz gün önce yazılı artış bildirimi yaptıysa, o dönemin sonuna kadar açacağı davada belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur.
- Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılan dava da dönemin başından etkili olur.
- İkisi de yoksa ve ev sahibi dönem başladıktan sonra zam isterse, kiracı kabul etmedikçe artış ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir.
- Kira artışı kural olarak yenilenen kira dönemlerinde, yani sözleşmede başka bir dönem kararlaştırılmamışsa yılda bir yapılır; dönem içinde tek taraflı ara zam istenemez (TBK m. 343, 344).
Ev sahibi nereye şikâyet edilir?
Şikâyetin yeri, ev sahibinin ne yaptığına göre değişir: kira bedeli ve sözleşme uyuşmazlıkları arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesine, suç oluşturabilecek davranışlar Cumhuriyet başsavcılığına götürülür.
- Fazla zam, depozito, aidat, onarım gibi kira uyuşmazlıkları: Önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (6325 sayılı Kanun m. 18/B; HMK m. 4). Kira bedeline karar verme yetkisi bir bakanlığa veya genel bir şikâyet hattına ait değildir; bu kanallara yapılan başvurular uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez.
- Eve izinsiz girme: Konut dokunulmazlığının ihlali suçu kural olarak şikâyete bağlıdır ve şikâyet hakkı, fiilin ve failin öğrenildiği günden başlayarak altı ay içinde kullanılmalıdır (TCK m. 116, 73).
- Tehdit: Hayata veya vücut dokunulmazlığına yönelik saldırı tehdidi suçtur; malvarlığına zarar verme gibi daha hafif tehditler ise mağdurun şikâyetine bağlıdır (TCK m. 106).
- Sırf huzuru bozmak için ısrarlı arama ve rahatsız etme: Bu davranış da mağdurun şikâyeti üzerine cezalandırılır (TCK m. 123).
- Kilit değiştirme, eşyaları çıkarma, elektrik veya suyu kestirme: Sulh hukuk mahkemesinde zilyetliğin korunması davası açılır; gerekirse ihtiyati tedbir istenir (TMK m. 981-984; HMK m. 389).
- Kira gelirinin beyan edilmemesi: Bu bir vergi konusudur ve vergi idaresinin denetimine girer; kira uyuşmazlığının kendisini çözmez.
Ev sahibi izinsiz eve girebilir mi?
Hayır; kiraya verilen ev kiracının konutudur ve ev sahibi ancak kanunda sayılan amaçlarla, önceden haber vererek ve kiracının izniyle eve girebilir (TBK m. 319; TCK m. 116).
- Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde ev sahibinin ya da onun belirlediği kişinin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ev sahibi bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (TBK m. 319).
- Ayıpların giderilmesi veya zararın önlenmesi için yapılacak çalışmalara kiracı katlanır; kira indirimi ve zararın giderilmesi hakları saklıdır (TBK m. 319).
- Ev sahibinin yedek anahtarla, kiracı yokken veya rızasına aykırı olarak eve girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse ceza ağırlaşır (TCK m. 116).
Rızanızı yazılı vermeniz, ziyaret gününü ve saatini mesajla netleştirmeniz ve izinsiz girişte kamera kaydı veya tanık gibi delilleri korumanız, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkta işinizi kolaylaştırır.
Kilit değiştirmek, elektrik ve suyu kesmek
Ev sahibi kiracıyı çıkarmak için kilit değiştiremez, eşyaları dışarı koyamaz veya aboneliği kestiremez; tahliye ancak icra dairesi veya mahkeme kararıyla yapılır (İİK m. 26; TMK m. 981-983).
- Zilyetliğin korunması: Kiracı, zilyetliğine yapılan saldırının sona erdirilmesini, sebebinin önlenmesini ve zararının giderilmesini; evden zorla çıkarılmışsa evin geri verilmesini dava yoluyla isteyebilir (TMK m. 982, 983).
- Süre: Bu dava hakkı, fiil ve failin öğrenilmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 984).
- Acil durumda: Gecikmenin ciddi bir zarar doğuracağı hâllerde mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389).
- Ev sahibinin alacağı varsa: Kira alacağı için ev sahibinin yasal yolu icra takibi ve hapis hakkıdır. Hapis hakkı da ancak icra dairesinin yardımıyla, kiralananda bulunan ve haczedilebilen eşya üzerinde kullanılabilir (TBK m. 336; İİK m. 270).
Kontratsız kira
Kira sözleşmesi kanunda yazılı şekle bağlanmamıştır; sözlü kira da geçerlidir ve kontrat yapmamak kira hukukunda ayrıca cezalandırılmaz (TBK m. 12).
- Kiracının korunması: Sözlü kiracı da konut ve çatılı işyeri kiralarındaki korumalardan yararlanır. Süre kararlaştırılmamışsa sözleşme belirsiz sürelidir ve ev sahibi kiranın başlangıcından on yıl geçmeden genel fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremez; tahliye ancak kanundaki dava sebepleriyle mümkündür (TBK m. 347, 350-354).
- İspat: Ödeme dekontları, mesajlar, abonelik kayıtları ve tanıklar kira ilişkisini ve bedelini göstermeye yarar.
- İcra yolu: Kira borcu için ihtarlı ödeme emriyle tahliye istenebilir (İİK m. 269). Ancak sözleşmenin süresinin bitmesine dayanan icra yoluyla tahliye, yazılı bir sözleşmenin icra dairesine sunulmasını gerektirdiği için kontratsız kirada kullanılamaz (İİK m. 272).
Kira sözleşmesinin şekli, süresi ve hazır sözleşme maddeleri için kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı yazımıza bakabilirsiniz.
Kirayı elden almak ve vergi
Kira hukukunda kiranın elden ödenmesi geçersiz değildir; ancak vergi mevzuatı 17 Ekim 2024'ten beri konut ve işyeri kiralarında hem kiraya verenin hem kiracının tahsilat ve ödemeleri banka veya PTT belgesiyle belgelendirmesini, tutara bakılmaksızın zorunlu kılar.
- Kira hukuku bakımından: Borcu ödeyen kişi makbuz isteyebilir (TBK m. 103). Elden ödemede makbuz alınmamışsa ödemeyi ispat etmek güçleşir; ev sahibinin "kira ödenmedi" iddiası karşısında kiracı zor durumda kalabilir.
- Vergi bakımından: Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328), 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 257. maddesine dayanarak konutunu veya işyerini kiraya verenlerle kiralayanların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesini zorunlu kıldı. Buna uyulmaması aynı Kanunun mükerrer 355. maddesindeki özel usulsüzlük cezasının konusudur. Cezanın güncel tutarını resmî kaynaktan kontrol edin.
- Kira geliri beyanı: Kiraya verilen binadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır (GVK m. 70). Mesken kira gelirinin yıllık istisna tutarını aşan kısmı beyan edilir; istisna haddinin üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmezse istisnadan yararlanılamaz (GVK m. 21). İstisna tutarı her yıl Gelir Vergisi Genel Tebliğiyle ilan edilir.
Sık yapılan hatalar
- Fazla zam talebine karşı kirayı hiç ödememek; bu, temerrüt nedeniyle tahliyenin kapısını aralar (TBK m. 315).
- Fazla tutarı itiraz kaydı koymadan, gönüllü kabul gibi görünen biçimde ödemek.
- Beş yıl dolduktan sonra da yalnız endeks oranının geçerli olduğunu sanmak.
- Kira uyuşmazlığının bir şikâyet hattına başvuruyla çözüleceğini düşünüp arabuluculuk ve dava sürelerini kaçırmak.
- İzinsiz giriş veya tehdit için altı aylık şikâyet süresini geçirmek (TCK m. 73).
- Ev sahibi olarak kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya aboneliği kestirmek.
- Kirayı elden alıp vermek ve makbuz düzenlememek.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Ev sahibiyle uyuşmazlık kira bedelinden çıkıp tahliye tehdidine, izinsiz girişe veya kilit değiştirme gibi fiilî müdahalelere dönüştüyse süreler kısalır ve hem hukuk hem ceza yolu aynı anda gündeme gelebilir. Böyle bir durumda yazışmalarınızı, ödeme dekontlarınızı ve delillerinizi bir avukata göstererek hangi yola hangi sırayla başvurulacağını planlamanız yararlı olur.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 12, 77, 78, 82, 103, 315, 319, 336, 343-347, 350-355
- 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, m. 73, 106, 116, 123
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 981-984
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 389
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 26, 269, 270, 272
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m. 21, 70
- Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328), Resmî Gazete, 17 Ekim 2024