Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; noterde yapılan satış vaadi de ancak resmî şekilde düzenlenmişse geçerlidir ve tek başına mülkiyeti size geçirmez (TBK m. 237). Mülkiyet, tapu kütüğüne tescille kazanılır. Ev almadan önce tapuda malik, pay, ipotek, haciz, şerh ve taşınmazın niteliğini birlikte inceleyin; tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020). Kapora başlığına bakarak ödemenin geri alınıp alınmayacağına karar veremezsiniz; ödemenin türü sözleşmeden anlaşılır (TBK m. 177, 178).
Bu yazı ev veya arsa alırken tapu kayıtlarının kontrolünü, kapora, bağlanma parası ve cayma parası farkını, noterde satış vaadinin sonuçlarını, emlakçının komisyon hakkını ve emlak vergisinin temel kurallarını anlatır.
Bu yazıda
- Ev almadan önce tapuda hangi kayıtlar kontrol edilmeli?
- Kapora geri alınır mı? Bağlanma parası ve cayma parası
- Noterde satış vaadi tapuyu üzerinize geçirir mi?
- Emlakçı her durumda komisyon isteyebilir mi?
- Emlak vergisi: kim öder, ne zaman ödenir?
- Emlak vergisi borcu, muafiyet ve kültür varlıkları katkı payı
- Satın alma öncesi kısa kontrol listesi
- Kaynaklar
Ev almadan önce tapuda hangi kayıtlar kontrol edilmeli?
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur; sicil tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur (TMK m. 997). Arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler taşınmaz olarak kaydedilir (m. 998). Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m. 1023); bu yüzden satın aldığınız taşınmazı kayıtlarla birlikte doğrulamanız önemlidir.
- Malik ve pay: satıcının tapuda malik olduğundan ve payının tam olduğundan emin olun. Hisseli tapuda satın aldığınız şey belirli bir bölüm değil bir paydır; ayrıntı için hisseli tapu yazımıza bakın.
- İpotek: kayıtlı ipotek taşınmazı bağlar ve satıştan sonra da devam eder; borç bakiyesini ve kaldırma yöntemini satıştan önce yazılı netleştirin (ipotekli ev yazımıza göz atın).
- Haciz, iflas ve diğer tasarruf kısıtlamaları: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre ve kanunen şerh verilmesi öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh verilebilir ve sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (m. 1010).
- Şerhler: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (m. 1009). İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması için geçici tescil şerhi de verilebilir (m. 1011).
- Beyanlar ve niteliği: beyanlar sütunundaki eklenti ve kamu hukuku kısıtlamalarını okuyun (m. 1012). İlan fotoğrafı ile tapudaki bağımsız bölümün aynı olduğunu doğrulayın.
Satış bedelini ödemeden kısıtlamaların nasıl kaldırılacağını yazılı netleştirin. Tapu işlemlerinde güvenli ödeme için tapu güvenli ödeme sistemi yazımıza, tapu masrafları için tapu harcı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kapora geri alınır mı? Bağlanma parası ve cayma parası
Sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır; aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür (TBK m. 177). Cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkilidir; parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir (m. 178). Bu yüzden "kapora" başlığına bakarak tüm bedelin yandığını varsaymayın: ödemenin bağlanma parası, cayma parası veya başka avans niteliğinde olduğu sözleşmeden anlaşılır. Satışın şekli ve neden gerçekleşmediği de önemlidir; taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (m. 237). Arsa için kapora verdiyseniz yazışmalarınızı, dekontu ve sözleşme taslağını koruyun.
Noterde satış vaadi tapuyu üzerinize geçirir mi?
Hayır. Satış vaadi ile mülkiyeti devreden işlem aynı değildir. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237). Satış vaadinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Ancak mülkiyet tescille geçer; tescil, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır, kesinleşmiş mahkeme kararı gibi bir belgeye dayanılıyorsa bu beyana gerek yoktur (m. 1013). Bedel ve teslim planınızı tapu durumuyla birlikte inceleyin: sadece anahtarı almak mülkiyet kazandığınızı göstermez.
Emlakçı her durumda komisyon isteyebilir mi?
Hayır. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m. 521). Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir; taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (m. 520). Sadece evi göstermenin bütün koşullarda ücret doğurduğunu kabul etmeyin: yaptığınız yazılı sözleşmeyi, hizmetin kimin için verildiğini ve kurulan sözleşme ile faaliyet arasındaki bağı inceleyin. Simsar, borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa ücret ve gider haklarını kaybeder (m. 523). Ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir (m. 522); aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa borçlunun isteğiyle hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir (m. 525). Gayrimenkul alım satımında aracılık yapanın yetki belgesi için emlak yetki belgesi yazımıza bakabilirsiniz.
Emlak vergisi: kim öder, ne zaman ödenir?
Bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 3). Paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında, elbirliği mülkiyetinde müteselsilen sorumludur; kanunda sayılan kişiler dışında kiracı mükellef olarak gösterilmemiştir. Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayı içindedir; Maliye Bakanlığı ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir (m. 30). Güncel vergi tutarını belediyenizden öğrenin.
Yeni inşa edilen binalar için bildirim, inşaatın sona erdiği veya kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeye verilir; olay bütçe yılının son üç ayında olmuşsa bildirim olaydan itibaren üç ay içinde verilir (m. 23). Arsa ve araziler için Vergi Usul Kanunundaki asgari ölçüde birim değer esasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerler, binalar için bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınır; vergi değeri her yıl yeniden değerleme oranında artırılır (m. 29).
Emlak vergisi borcu, muafiyet ve kültür varlıkları katkı payı
Yanan, yıkılan veya tamamen kullanılmaz hâle gelen binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların gerçekleştiği tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer; tabii afetler nedeniyle yanan veya yıkılan binaların arsalarına ait vergi iki yıl süreyle alınmaz (m. 9, 19). Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık ibadethaneler ile müştemilatı bina vergisinden daimi muaftır; Devlet, belediye, köy tüzel kişiliği ve kanunla kurulan üniversitelere ait binalar da muaftır (m. 4).
Emlak vergisi borcunuz varsa tapuda devir ve ferağ yapılamaz. Tapu müdürlükleri devir ve ferağda emlak vergisi borcunu belediye sistemi üzerinden elektronik ortamda sorgular; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma ve özel kanunlardaki diğer hâller hariç emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmaz (m. 30). Satıştan önce borç sorgusu yaptırın. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı ise mükellef hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin yüzde on oranında hesaplanır ve belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir (2863 sayılı Kanun m. 12).
Satın alma öncesi kısa kontrol listesi
- Tapu kaydını güncel olarak alın; malik, pay, ipotek, haciz ve şerhleri okuyun.
- İlandaki daire veya arsa ile tapudaki bağımsız bölümün aynı olduğunu doğrulayın.
- Ödeme yapmadan önce kapora, bağlanma parası veya cayma parası niteliğini sözleşmede açıkça yazdırın.
- Satış vaadi yapacaksanız resmî şekilde düzenletin ve tapuya şerh edilmesini sorun.
- Emlakçıyla yazılı bir sözleşme yapın; ücretin hangi hâlde doğacağını netleştirin.
- Emlak vergisi borcunu ve varsa ipotek bakiyesini satıştan önce sorgulayın.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 997, 998, 1009-1013, 1020, 1023)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 177, 178, 237, 520-523, 525)
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (m. 3, 4, 9, 19, 23, 29, 30)