Genel yola çıkmak için yeterli geçidi olmayan malik, tam bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir; hak önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır (TMK m. 747). Komşuluk hukukunun genel ilkesi ise herkesin taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmasıdır; hoş görülebilecek dereceyi aşan gürültü, koku, duman, toz veya sarsıntı rahatsızlık yasağı kapsamındadır (m. 737).
Bu yazı komşuluk hukukundaki taşkınlık yasağını, kazı ve inşaat zararlarını, dal ve kök taşmasını, su akışını, mecra (boru, kablo) geçirme hakkını, zorunlu geçit hakkını, sınır ve ortak duvar uyuşmazlıklarını anlatır.
Bu yazıda
- Gürültü, koku, duman: rahatsızlık yasağı
- Kazı ve inşaat zararları
- Dal, kök ve meyve
- Su akışı ve fazla su
- Su borusu, elektrik kablosu ve mecra hakkı
- Arsama yol yok: zorunlu geçit hakkı
- Sınır, ortak duvar ve ortak işlerin masrafı
- Kaynaklar
Gürültü, koku, duman: rahatsızlık yasağı
Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (m. 737). Taşınmazın durumuna ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku, gürültü veya sarsıntı hukuka aykırıdır. Malik hukuk düzeninin sınırları içinde mülkiyet hakkını dilediği gibi kullanır; ancak başkalarına zarar veren kullanım için eski hâle getirme ve zararın giderilmesi dava edilebilir (m. 730). Bir olayın "hoş görülebilecek dereceyi aştığını" göstermek için süreyi, saati ve şiddeti kaydeden notlar, fotoğraf, video ve tanık bilgileri toplayın.
Kazı ve inşaat zararları
Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, topraklarını sarsarak veya tehlikeye düşürerek ya da üzerlerindeki tesisleri etkileyerek zarar vermekten kaçınmak zorundadır (m. 738). Zarar veya tehlike varsa komşuluk kurallarına aykırı kullanım nedeniyle durumun eski hâle getirilmesi ve zararın giderilmesi istenebilir (m. 730, 738). Kazı ve yapılarda uyulması gereken ayrıntılı kurallar özel kanunlarla belirlenir; Medeni Kanun yalnızca komşuya zarar vermeme genel yükümlülüğünü koyar (m. 738, 739). Bu nedenle inşaata ilişkin ruhsat, plan ve teknik şartlar için ilgili belediye ve imar mevzuatına da bakmak gerekir.
Dal, kök ve meyve
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur. Dal ve kökler zarar veriyorsa komşuya kaldırması için uygun süre verilir; kaldırılmazsa kesilip kendi mülkiyetine geçirilebilir (m. 740).
Su akışı ve fazla su
Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır; komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez (m. 742). Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir. Akışın değiştirildiğini fotoğraf ve tutanakla belgelemek yararlıdır.
Arazinin suyu öteden beri alt araziye doğal biçimde akıyorsa alt malik, fazla suyun boşaltılmasını tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul eder. Ancak boşaltma yüzünden zarar görüyorsa, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir (m. 743).
Su borusu, elektrik kablosu ve mecra hakkı
Başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflıysa, uğranılacak zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla her taşınmaz maliki su yolu, boru, elektrik hat ve kablolarının arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür (m. 744). Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin isteği üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir; mecra geçirilmesi kamulaştırma kurallarına bağlıysa Medeni Kanundaki mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz. Durum değişirse yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir; yer değiştirme giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir, özel durumlar haklı gösterirse malik de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir (m. 746).
Arsama yol yok: zorunlu geçit hakkı
Taşınmazın genel yola yeterli çıkışı yoksa koşullarına göre geçit hakkı istenebilir; güzergâh, komşuların zararı ve bedel birlikte değerlendirilir (m. 747). Geçit hakkı tam bedel karşılığında tanınır ve iki tarafın menfaati gözetilir. Önce hangi komşunun yolunun en uygun düştüğü, önceki mülkiyet ve yol durumundan anlaşılır; sonra bundan en az zarar görecek olana başvurulur. Bu yüzden harita ve mevcut erişim bilgilerinizi hazırlayıp en az zarar veren çözümü incelettirin.
Doğrudan kanundan doğan geçit hakları tescil edilmeden doğar. Taşınmazı işletme, iyileştirme veya yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, kış geçidi gibi geçitler özel kanunlara, özel kanun yoksa yerel âdete tâbidir (m. 748). Sözleşmeyle kurulan geçit hakkı ise irtifak hakkıdır ve tescil ile resmî şekil gerektirir; irtifak kuruluşu, kapsamı ve kaldırılması için irtifak hakları yazımıza bakabilirsiniz. İrtifak hakkı yapma borcu doğurmaz; yapma borçları ancak yan edim olabilir (m. 779). İrtifak hakkı sahibi hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek şekilde kullanmak zorundadır (m. 786).
Sınır, ortak duvar ve ortak işlerin masrafı
Taşınmazın sınırları tapu planları ve arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; plan ile işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır (m. 719). Heyelan bölgesi olarak belirlenen yörelerde bu kural uygulanmaz. Her arazi maliki komşusunun isteği üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu planlarının düzeltilmesine veya arazi üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür (m. 720). Şüphede tapu müdürlüğünden güncel planı isteyin; kadastro süreci için kadastro yazımıza da göz atabilirsiniz.
İki taşınmazı ayıran duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır; sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet hükümleri saklı kalmak üzere her arazi maliki, taşınmazının sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar (m. 721, 749). Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür (m. 750). Masrafın paylaştırılması için işin gerekliliğini ve yararlanma oranını gösteren belgeleri saklayın.
Komşuluk uyuşmazlıklarında pratik adımlar
- Sorunu tarih ve saat belirterek not edin; fotoğraf, video ve tanık bilgilerini toplayın.
- Tapu kaydınızı, kadastro paftanızı ve varsa imar durumunuzu temin edin.
- Komşuyla yazılı ve sakin bir dille konuşmayı deneyin; noter ihtarı gibi yazılı bildirimler ileride delil olur.
- Sınırı, boruyu veya duvarı kendi yöntemlerinizle değiştirmeyin; bu, çatışmayı büyütür ve sizi haksız duruma düşürebilir.
- Zorunlu geçit veya mecra istiyorsanız en az zarar veren güzergâhı gösteren krokiyi ve bedel teklifini hazırlayın; zararın tamamının önceden ödenmesi koşulunu unutmayın.
- Mecra hakkı veya geçit irtifakı kurulacaksa tapu kütüğüne tescili için başvurun; sözlü anlaşmaya güvenmeyin.
Her olayın koşulu farklıdır: komşuluk ilişkisinde hukuka aykırı sayılan şey, taşınmazın durumuna ve yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan rahatsızlıktır. Bu nedenle somut olayın belgelerle gösterilmesi, davanın en önemli parçasıdır. Mülkiyete müdahale söz konusuysa elatmanın önlenmesi yazımıza da bakın.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 719-721, 730, 737-740, 742-744, 746-750, 779, 786)