Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz payının devrini içeren kısım resmî şekilde düzenlenmek zorundadır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237); müteahhit işi zamanında bitirmezse, gecikmenin boyutuna göre ifa, gecikme tazminatı veya sözleşmeden dönme gibi birbirinden farklı taleplerden birini seçebilirsiniz (m. 117 - 126, 473). Müteahhit işi bırakmışsa yeni bir firmayla devam etmeden önce ilk sözleşmenin feshi, yapılan imalatın tespiti ve hesaplaşma koşulları netleştirilmelidir; yeni yükleniciyle çalışmak önceki sözleşmedeki sorumluluğu kendiliğinden bitirmez.
Bu yazı, kat karşılığı sözleşmede güvence olarak nelere dikkat edilmesi gerektiğini, müteahhidin teslimi geciktirmesi hâlinde haklarınızı, işin yarım bırakılması hâlinde izlenecek yolu ve mevcut durumun nasıl belgelenmesi gerektiğini anlatır. Konuyu sözleşme şekli ve fesih yönünden ele alan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, şekil şartı nedir?
- Sözleşmede neleri yazılı düzenlemelisiniz?
- Bütün payları baştan devretmenin riski
- Müteahhit teslimi geciktirdi: temerrüt ve seçimlik haklar
- Gecikme bedeli, ifa ve fesih farkı
- Müteahhit işi bıraktı: başka firmayla devam
- Belgeleme ve delil tespiti
- Sık yapılan hatalar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, şekil şartı nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasındaki payı müteahhide devretmeyi, müteahhit de karşılığında bina yapıp belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Hukuki niteliği itibarıyla sözleşme, bir yanda eser sözleşmesi (m. 470), diğer yanda taşınmaz satışı ve devri unsurları taşır. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (m. 237). Bu nedenle kat karşılığı sözleşmeyi sıradan bir adi yazılı anlaşma gibi ele almayın; şekil ve tapu işlemlerini baştan resmî düzenlemeye uygun yürütün.
Sözleşmede neleri yazılı düzenlemelisiniz?
Güvence, sözleşmenin kendisinden başlar. İmzadan önce şu konuları açık, ölçülebilir ifadelerle yazdırın:
- Pay devri sırası: Hangi payın ne zaman, hangi aşamanın tamamlanmasına bağlı olarak devredileceği.
- Ruhsat ve izinler: Yapı ruhsatının kim tarafından, hangi tarihe kadar alınacağı; ruhsat süreçleri için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni yazımıza bakın.
- Teslim: Bağımsız bölümlerin nitelikleri, teslim tarihi, anahtar teslim ve iskân koşulları.
- Teminat: Teminat mektubu, ipotek veya benzeri güvencenin türü ve süresi.
- Yüklenicinin yükümlülükleri: Malzeme, işçilik, projeye uygunluk ve işi başkasına devretme yasağı.
- Gecikme yaptırımı: Gecikme hâlinde ödenecek gecikme bedeli ve fesih koşulları.
Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır ve eseri doğrudan kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür; yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir (m. 471). Sözleşmede "taşeron kullanılabilir mi, kimin onayıyla?" sorusunun cevabını yazdırmak bu yüzden önemlidir.
Bütün payları baştan devretmenin riski
Birçok sözleşmede arsa payının tamamı daha inşaat başlamadan müteahhide devredilir. Bu durumda arsa, müteahhidin borçları nedeniyle haczedilebilir veya ipotek edilebilir ve işin yarım kalması hâlinde mülkiyet hakkınız sözleşme alacağına dönüşme riski taşır. Pay devrini inşaatın aşamalarına bağlamak, devredilen paylar için tapuda şerh veya ipotek gibi güvence düzenlemek ve devri yalnızca teslim edilecek bağımsız bölümleri koruyacak şekilde kurgulamak bu riski azaltır. Bu noktada tapu ve sözleşme metnini birlikte inceletmenizi öneririz; her sözleşme için aynı çözüm uygun değildir.
Müteahhit teslimi geciktirdi: temerrüt ve seçimlik haklar
Teslim tarihi, gecikmenin nedeni ve sözleşmedeki yaptırımlar birlikte incelenir. Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt gerçekleşir (m. 117). Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir (m. 123). Borçlunun durumundan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa ya da borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa süre verilmesine gerek yoktur (m. 124). Süre verilmesine rağmen borç ifa edilmemişse alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir; ayrıca ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (m. 125). Eser sözleşmesine özgü olarak, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi geciktirmesi veya gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde işsahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (m. 473).
Gecikme bedeli, ifa ve fesih farkı
Gecikme bedeli, işin geç teslim edilmesi nedeniyle ödenen tazminattır; ifa talebi, işin sözleşmeye uygun tamamlanmasını isteme; fesih (dönme) ise sözleşmenin sona erdirilmesidir. Bunların birbirinden farklı talepler olduğunu unutmayın: gecikme bedelini isteyip aynı zamanda işi tamamlatmaya devam edebilirsiniz, ancak dönme bildirimi yapıldıktan sonra sözleşmeye devam eden bir ifa talebi çelişkili hâle gelir. Yaptırımı seçmeden önce sözleşmedeki cezai şart veya gecikme cezası hükmünü, ödediğiniz bedelleri ve mevcut inşaat durumunu belgeleyin. Sürekli edimli sözleşmelerde ise borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi sözleşmeyi feshederek sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (m. 126); sözleşmeniz bu nitelikteyse bu hükmü de değerlendirin. Hangi talebin sizin için uygun olduğuna sözleşmenin tamamına bakarak karar verilmelidir.
Müteahhit işi bıraktı: başka firmayla devam
Yüklenici işi bırakmışsa ilk adım, ilk sözleşmenin akıbetini netleştirmektir. Eser henüz meydana getirilirken, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği açıkça görülüyorsa işsahibi, uygun bir süre vererek yükleniciye ayıbın veya aykırılığın giderilmesini; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (m. 473). Yani işi başka firmaya yaptırma hakkı, usulüne uygun ihtara bağlıdır; ihtarsız bir başka firma ile devam etmek hesaplaşmada size karşı kullanılabilir. İşsahibi ayrıca, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (m. 484); bu yol yüklenicinin zararlarının giderilmesini de içerdiğinden ağır mali sonuçlar doğurabilir, bu nedenle seçimden önce hesabı çıkarın. Şu sırayı izleyin:
- Mevcut yapının durumunu bilirkişi veya teknik uzmanla tespit ettirin; yapılan imalatın niteliğini ve miktarını belgeleyin.
- Müteahhide noter aracılığıyla ihtar gönderin ve işe devam etmesi için uygun bir süre verin.
- Süre sonunda sonuç yoksa sözleşmeden dönme veya işin üçüncü kişiye verilmesi seçeneğini ihtarda belirttiğiniz şekilde kullanın.
- Yeni yüklenici ile yapacağınız sözleşmede mevcut imalatın tespitine dayanın; eski yüklenicinin yaptığı işin sorumluluğunu yeni yükleniciye devretmeyin.
Belgeleme ve delil tespiti
İhtilaf ortaya çıkmadan önce şu kayıtları toplayın: imzalı sözleşme ve ekleri, ödeme dekontları, ruhsat ve proje, inşaat fotoğrafları ve videoları, yazışmalar ve mesajlar, teslim tarihine ilişkin yazılı taahhütler. Delillerin kaybolma veya değişme ihtimali varsa mahkemeden delil tespiti istemek ve tespit edilecek durumu bilirkişi raporuyla kaydetmek faydalı olur. Yapının mevcut durumunu koruyarak ilerlemek, hem gecikme tazminatı hem de ayıp iddialarında işinizi kolaylaştırır.
Uygulamada tarafların en çok zorlandığı konu, hangi bağımsız bölümün hangi aşamada tamamlanmış sayılacağıdır. Sözleşmede "kaba inşaat", "ince işler" ve "anahtar teslim" gibi kavramların kapsamını yazdırmadıysanız, tespit sırasında bu kavramlar üzerinde de uyuşmazlık çıkar. Bu nedenle bilirkişiden mevcut imalatı metraj ve kalem bazında listelemesini isteyin, hakkınızda düzenlenmiş hakediş belgelerini ve ödeme planını rapora ekleyin. Tapu kaydınızı da güncel tutun: paylarınız hakkında yeni bir haciz, ipotek veya şerh işlenip işlenmediğini düzenli aralıklarla kontrol edin. Bu kontrolleri yapmak, uyuşmazlık büyümeden önce müteahhidin mali durumunu görmenizi sağlar ve hangi güvenceye başvuracağınıza karar vermenizi kolaylaştırır.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyi adi yazılı belge olarak imzalamak ve tapu devrini resmî şekilde yapmamak.
- Bütün payları, hiçbir teminat almadan peşin devretmek.
- Gecikmeyi sadece sözlü şikâyetle geçiştirmek; yazılı ihtar yapmamak.
- Gecikme bedeli, ifa ve dönmeyi birbirinden ayırmadan karışık talepte bulunmak.
- İşi yeni bir firmaya vermeden önce eski sözleşmenin akıbetini netleştirmemek.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 117, 123 - 126, 237, 470, 471, 473 ve 484