Hukuk Rehberi

Kiracının Borçları ve Hakları 2026: Komşuyu Rahatsız Etmek, Tadilat İzni, Ev Sahibi Evi Teslim Etmezse, Aldatma ve İzinsiz Girene Karşı Ne Yapılır?

Kira ve konutYazar: Hukuk Rehberi yayın ekibiYayın: Av. Ertuğrul Targal onayladı ·

Kiracı; kira bedelini ödemek, kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun kullanmak, komşulara saygı göstermek, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamak ve ayıpları gecikmeden kiraya verene bildirmekle yükümlüdür (TBK m. 313 ve 316-318). Kiraya veren de kiralananı kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301).

Bu yazı, kiracının borçlarını, komşuları rahatsız etmenin ve eve zarar vermenin sonuçlarını, tadilat izni ve masraf konusunu, ev sahibinin eve giriş ve değişiklik yetkisini, ev sahibi evi teslim etmezse veya yalan söylerse kiracının haklarını ve ev sahibi vefat ederse kirayı kime ödeyeceğinizi anlatır.

Bu yazıda

  • Kiracının temel borçları
  • Komşuları rahatsız etmek: ihtar ve fesih
  • Eve kasten zarar vermek
  • Temizlik, bakım ve ayıp bildirimi
  • Ev sahibinin eve girmesi, evin gösterilmesi ve değişiklikler
  • Tadilat izni ve masraf
  • Evde oturmasanız da kira
  • Ev sahibi evi teslim etmezse
  • Ev sahibi evin durumu hakkında yalan söylediyse
  • İzinsiz girene karşı kuvvet kullanmak ve zilyetlik davası
  • Ev sahibi vefat ederse kirayı kime ödersiniz?
  • Sık yapılan hatalar

Kiracının temel borçları

Kısa cevap: Kira bedelini ödemek, özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek, temizlik ve bakım giderlerini karşılamak ve ayıpları bildirmek.

Bu borçların kaynakları şunlardır: kira bedelini ödeme (TBK m. 313), kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanma ve komşulara saygı (TBK m. 316), olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri (TBK m. 317) ve kendinizin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları bildirme (TBK m. 318). Bunların yanında kullandığınız evde ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderlere de aksi öngörülmedikçe kiracı olarak katlanırsınız.

Komşuları rahatsız etmek: ihtar ve fesih

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyerinde ev sahibi önce en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir; ağır veya çekilmez davranışta hemen fesih mümkündür.

TBK m. 316'ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Tek bir komşu şikâyeti otomatik tahliye sebebi değildir; şikâyetin içeriği, ihlalin ağırlığı ve kanuni bildirim koşulları birlikte değerlendirilir. Evi sözleşmeye aykırı amaçla kullanırsanız aynı hüküm devreye girer.

Eve kasten zarar vermek

Kısa cevap: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması halinde ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

TBK m. 316'nın üçüncü fıkrası bu durumları sayar: konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hallerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Temizlik, bakım ve ayıp bildirimi

Kısa cevap: Olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve bakım kiracıya ait; ayıpları gecikmeksizin bildirmek zorundasınız.

TBK m. 317'ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; yerel âdete de bakılır. Büyük ve yapısal onarımlar bu kapsamda değildir. TBK m. 318 uyarınca kendinizin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmezseniz bundan doğan zarardan sorumlu olursunuz. Örneğin küçük bir sızıntıyı bildirmeyip büyümesine yol açarsanız sonuçları size yüklenebilir. Bildirimi tarihli saklayın. Servis raporu, fotoğraf ve yazılı mesaj gibi kayıtlar, sorunun kaynağını ve bildirim tarihini göstermenizi kolaylaştırır.

Ev sahibinin eve girmesi, evin gösterilmesi ve değişiklikler

Kısa cevap: Kiracı, ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara ve zorunlu olduğu ölçüde evin gezilip görülmesine katlanır; ancak ev sahibi bunu uygun bir süre önce bildirmek zorundadır.

TBK m. 319'a göre kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır; kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Ev satılıksa alıcılara göstermek zorundasınız, ancak bu zorunluluk "zorunlu olduğu ölçüde" ve makul bildirimle sınırlıdır. Ev sahibi ayrıca kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve sizden katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir; bu sırada menfaatlerinizi gözetmek zorundadır (TBK m. 320). İndirim ve zarar giderim haklarınız saklıdır.

Tadilat için yazılı izin gerekir mi, masrafı isteyebilir miyim?

Kısa cevap: Kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilirsiniz; aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışının karşılığını isteyemezsiniz.

TBK m. 321'e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Bu nedenle masraf paylaşımını ve çıkarken eski hale getirme konusunu önceden yazılı bağlayın; sözlü onay yerine mesaj veya imzalı belge almak ileride uyuşmazlığı azaltır. İzne yapılacak işin kapsamını da açıkça yazdırın.

Evde oturmasanız da kira

Kısa cevap: Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, siz kullanmasanız da kira bedelini ödemekle yükümlüsünüz.

TBK m. 324'e göre kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kira bedeli ödenir. Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Ev sahibi evi kararlaştırılan tarihte teslim etmezse

Kısa cevap: Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe zararı gidermekle yükümlüdür; temerrütte uygun süre verip ifayı veya sözleşmeden dönmeyi isteyebilirsiniz.

TBK m. 301 teslim borcunu, TBK m. 112 borcun gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlü olduğunu söyler. Temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir; ayrıca ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m. 125). Yazılı ihtar çekin ve zararlarınızı belgeleyin.

Ev sahibi evin durumu hakkında yalan söylediyse

Kısa cevap: Karşı tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir; ancak bir yıl içinde bildirmezseniz sözleşmeyi onamış sayılırsınız.

TBK m. 36 aldatmayı, TBK m. 39 ise aldatmayı öğrendiğiniz andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığınızı bildirmeme halinin sözleşmeyi onama sonucunu doğuracağını düzenler. İlanları, mesajları ve fotoğrafları saklayın.

İzinsiz girene karşı kuvvet kullanmak ve zilyetlik davası

Kısa cevap: Zilyet saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvetten kaçınmak zorundadır. Pratikte kolluğa başvurun.

TMK m. 981 zilyede bu hakkı tanır. Güvenliğinizi önceleyin, olayı tarih ve tanıklarla kaydedin. Zilyetliğin korunmasına yönelik davalara taşınmazlarda sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4); taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Ev sahibi vefat ederse kirayı kime ödersiniz?

Kısa cevap: Birden çok mirasçı varsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur; ödemeyi yapmadan önce mirasçılardan yazılı ve ortak ödeme talimatı isteyin.

TMK m. 640'a göre mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Dekontu saklayın.

Sık yapılan hatalar

  • Komşu şikâyetini gizlemeye çalışıp yazılı ihtarı görmezden gelmek.
  • Tadilatı sözlü izinle yapmak.
  • Ayıbı bildirmeyip zararın büyümesine izin vermek.
  • Ev sahibinin eve giriş talebini bildirimsiz kabul etmek veya tümüyle engellemek.
  • Aldatma iddiasında bir yıllık süreyi kaçırmak.

Kaynaklar

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 36, 39, 112, 125, 301, 313, 316, 317, 318, 319, 320, 321, 324
  2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640, 981
  3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 12

Video

Komşu balkonda mangal yaptı, çarşaflar köfte koktu: Kanun kimden yana? — video kapak görseli

Komşu balkonda mangal yaptı, çarşaflar köfte koktu: Kanun kimden yana? · 6 dk

Videonun metni

Pazar sabahı, saat dokuz buçuk. Beyaz çarşafları balkona yeni astın; güneş var, rüzgâr hafif, hayat güzel.

Saat on. Çarşaflar hâlâ beyaz ama artık köfte kokuyor. Hem de kekikli.

Alt katta komşun mangalı yakmış. Duman, asansör beklemeden doğruca senin salonuna çıkıyor.

Peki komşunun balkonda mangal yapması yasak mı? Duman evine doluyorsa ne yapabilirsin? Gel, baştan alalım.

Selin, Üsküdar’da beş katlı bir apartmanın dördüncü katında oturuyor. Ev onun; balkonu da çamaşır ipi de.

Üçüncü katta Recep Abi var. Kiracı, emekli ve hayatta tek bir tutkusu var: pazar mangalı.

Recep Abi mangalı yakmaz; mangal Recep Abi’yi yakar. Bir başladı mı, kahvaltıdan akşam haberlerine kadar köz sönmez.

Kömürü harlamak için bir yelpazesi var. Aslında yelpaze değil, geçen yılın duvar takvimi. Takvim yetmezse saç kurutma makinesi devreye giriyor.

Selin pencereyi kapatıyor. Duman bundan habersiz. Perdeler, koltuk, hatta kedi… hepsi köfte kokuyor.

Selin balkondan sesleniyor: “Recep Abi, duman bize geliyor!” Recep Abi maşayı sallıyor: “Gel sen de, köz tam kıvamında!”

Öğleden sonra apartmanın WhatsApp grubu alevleniyor. O gün mangaldan hızlı yanan tek şey bu.

İkinci kattan Hülya Teyze: “Benim de perdelerim köfte kokuyor, kim yapıyor bunu?” Recep Abi’nin cevabı bir fotoğraf: tabakta köfte, yanında közlenmiş biber, altında “Afiyet olsun komşular.”

Ve yönetici Nurten Hanım devreye giriyor: “Herkes biraz anlayışlı olsun.” Yanında iki el birleşmiş emojisi.

Apartman yöneticisinin iki el emojisi, bilinen en eski barış antlaşmasıdır. Kimse ne dendiğini anlamaz ama herkes susar. Bir hafta sonra mangal yine yanar.

Şimdi asıl soru: Recep Abi kendi balkonunda, kendi mangalının başında. Sen buna karışabilir misin?

Önce Recep Abi’yi sevindirelim: Balkonda mangal yapmak tek başına yasak değildir. Ama bir sınırı var.

Medeni Kanun’a göre herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmak zorunda.

Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre, komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, kurum ya da koku çıkararak rahatsızlık vermek yasak.

Kilit ifade şu: hoş görülebilecek derece. Ara sıra yapılan, dumanı kısa süren bir mangal başka; her pazar sabahtan akşama salonuna dolan duman başka. Bu ikisi aynı değerlendirilmeyebilir.

Apartmanda bir kural daha var. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, evlerini ve ortak yerleri kullanırken özellikle birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak zorunda.

Recep Abi’nin savunması hazır: “Ben kiracıyım, ev sahibiyle konuşun.” Olmuyor. Bu borçlar kiracılara da uygulanır; uymayan kiracı, ev sahibiyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Yani apartmanda “benim balkonum, istediğimi yaparım” cümlesinin bir sınırı var. O sınırın adı komşun.

Diyelim ki sen Selin’sin. Çarşaflar ikinci kez makinede, sabrın ilk kez bitmek üzere. Şimdi ne yapacaksın?

Önce Recep Abi’yle konuş. Grupta değil, yüz yüze ve sakin bir dille: Dumanın evine girdiğini ve sana nasıl zarar verdiğini anlat.

Bir de çözüm öner: Mangal belli saatlerde yansın, rüzgârın yönüne bakılsın ya da varsa ortak bahçede yapılsın. Böyle bir uzlaşma, mahkemeden çok daha hızlı sonuç verebilir.

Olmadı mı? Yöneticiye yazılı şikâyette bulun. “Herkes anlayışlı olsun” mesajının altına değil; tarihli, açık, ayrı bir yazıyla.

Sonra yönetim planını bul. Çoğu apartmanda o plan, kimsenin açmadığı bir dosyada yaşar. Ama balkonda mangala yasak ya da sınır koymuş olabilir.

Kat malikleri kurulunun bu konuda aldığı bir karar varsa ona da bak. Belediyenin kendi düzenlemeleri de mangala ayrıca sınır koyabilir; bunu belediyeden öğren.

Bu arada kayıt tut: tarih, saat, süre. Mümkünse dumanın evine girdiği anı görüntüle; ama kamerayı Recep Abi’nin salonuna çevirme, onun da mahremiyeti var.

Yazılı uyarına rağmen her pazar aynı film mi? Kat maliki olarak, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini isteyebilirsin.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra derhal kararını verir ve yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler. Bu süre içinde karara uymayana aynı mahkeme idari para cezası verir.

Sen kiracıysan, yöneticiyle konuş ve ev sahibini de durumdan haberdar et. Çünkü kanun, sulh mahkemesine bu başvuruyu zarar gören kat maliki için düzenliyor.

Bir de müzik meselesi var. Recep Abi mangalı arabeskle yakar; hoparlör balkonda, ses sonuna kadar.

Kabahatler Kanunu’na göre başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası verilir. Bu cezaya kolluk ya da belediye zabıtası karar verir.

Gürültü ya da ciddi bir sağlık sorunu varsa belediye zabıtasına ve ilgili kurumlara da bildirebilirsin. Dumanın çevre mevzuatı boyutu da var; ama balkon mangalına nasıl uygulanacağı ayrıntılara bağlı.

Haberlere yansıyan “balkonda mangala tek şikâyet yetiyor” başlıklarını görmüş olabilirsin. Her mangal otomatik olarak ceza demek değil; sonuç olayın ayrıntılarına bağlı.

Gruba “Recep Abi, o köfteleri sana yediririm” yazmayacaksın. Tehdit içeren bir mesaj, haklıyken seni haksız konuma düşürebilir.

İntikam için pazartesi akşamı balkonda hamsi de kızartmayacaksın. Aynı şeyi kendin yapıp komşunu şikâyet edersen, söyleyecek sözün kalmaz.

Selin sonunda aşağı inip kapıyı çalıyor ve konuşuyorlar. Mangal artık ayda iki kez, öğleden sonra ve rüzgâr Selin’in balkonuna esmiyorsa yanacak.

Ertesi pazar kapının önünde bir tabak köfte var. Üstünde bir not: “Komşu hakkı. Çamaşır asacağın gün haber ver.”

Çarşaflar hâlâ biraz köfte kokuyor. Ama artık köftesi de var.

Bu hikâye temsilîdir. Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. İş mahkemeye gidecekse beklemeden bir avukata danış.

Hukuk Rehberi YouTube kanalı · Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kısa sorular ve cevaplar

Kiracının temel borçları nelerdir?

Kiracı kira bedelini ödemek, kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun kullanmak, komşulara saygı göstermek, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamak ve ayıpları gecikmeden kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.

Komşuları rahatsız edersem ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren önce en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bildirir. Ağır veya çekilmez davranışta yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.

Kiracı eve kasten zarar verirse ev sahibi hemen fesih yapabilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması durumunda kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Evde tadilat yapmak için ev sahibinden yazılı izin almak gerekir mi?

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Sözlü onay yerine mesaj veya imzalı belge almak ileride uyuşmazlığı azaltır. Yapılacak işin kapsamını da izinde açıkça yazdırın.

Ev sahibinin izniyle yaptığım yenilik için masrafımı isteyebilir miyim?

Aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Bu nedenle masraf paylaşımını önceden yazılı bağlayın.

Ev sahibi evde değişiklik yaparsa kiracı buna katlanmak zorunda mı?

Kiraya veren, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir; bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmelidir. Kiracının kira indirimi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır.

Ev sahibi kararlaştırılan tarihte evi teslim etmezse ne yapabilirim?

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte teslim etmekle yükümlüdür. Borç gereği gibi ifa edilmezse kusursuzluğunu ispat etmedikçe zararı gidermelidir. Temerrütte uygun süre verip ifayı veya sözleşmeden dönmeyi isteyebilirsiniz.

Ev sahibi evin durumu hakkında yalan söyleyerek kiraya verdiyse sözleşmeden kurtulabilir miyim?

Karşı tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. Aldatmayı öğrendiğiniz andan başlayarak bir yıl içinde bildirmezseniz sözleşmeyi onamış sayılırsınız. İlanları, mesajları ve fotoğrafları saklayın.

Evime izinsiz giren kişiyi kuvvetle uzaklaştırabilir miyim?

Zilyet her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Pratikte kolluğa başvurun, olayı tarih ve tanıklarla kaydedin.

Ev sahibi vefat etti ve mirasçılar anlaşamıyor, kirayı kime ödemeliyim?

Birden çok mirasçı varsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Ödemeden önce mirasçılardan yazılı ve ortak ödeme talimatı isteyin.

İlgili yazılar

Avukat bul: avukata ulaşma yolları

Dayanaklar

Genel bilgidir; hukuki görüş değildir.

Kira ve konut: bütün sorular ve rehberler · Bütün yazılar