Miras payının devrine ilişkin sözleşme, mirasçılar arasında yazılı şekle; bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı sözleşme ise noterlikçe düzenlenmeye bağlıdır (TMK m. 677). Miras kalan taşınmaz paylı mülkiyete çevrildikten sonra bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m. 732); bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733).
Bu yazı miras payını başka mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmenin şeklini, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini, tapuda pay satışını, önalım hakkının koşullarını ve süresini, önalım davasında ödenecek bedeli ve mirasbırakan sağken yapılan sözleşmelerin geçersizliğini anlatır.
Bu yazıda
- Miras payını devretmek ile miras taşınmazını satmak aynı şey değildir
- Pay devrinde şekil: mirasçıya ve üçüncü kişiye
- Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş ve tapu
- Önalım hakkı: kim, ne zaman, hangi satışta?
- Önalım süresi ve bildirim
- Önalım davasında ödenecek bedel
- Satışla ortaklığın giderilmesi
- Mirasbırakan sağken yapılan sözleşmeler
Miras payını devretmek ile miras taşınmazını satmak aynı şey değildir
Bir payı devretmekle belirli taşınmazın tamamını devretmek aynı değildir. Pay devrinde alıcının mirasçı olup olmaması şekil ve sonuç bakımından önemlidir. Tereke üzerindeki birlikte tasarruf kuralları geçerli olduğundan, bir mirasçı kendi miras payı hakkında işlem yapabilir ancak miras taşınmazının tamamını tek başına satamaz (TMK m. 640 ve 677). Bedel, kapsam ve kalan borç sorumluluğunu sözleşme öncesinde inceletin; çünkü mirasçıların tereke borçlarından müteselsil sorumluluğu devirle ortadan kalkmaz (TMK m. 641).
Pay devrinde şekil
- Mirasçılar arasında: Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
- Üçüncü kişiyle: Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar (TMK m. 677). Yani miras payını dışarıdan birine devrettiğinizde alıcı ortaklığa katılmış olmaz.
- Sözlü ödeme anlaşması yetmez: Miras payı devrini belgelerken taraflara göre şekil koşulları değişir; yalnız sözlü ödeme anlaşmasıyla yetinmeyin.
Paylaşma sözleşmesinin şekli için miras ortaklığı ve paylaşma yazısına bakabilirsiniz.
Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş ve tapu
Paylaşma sözleşmesiyle mirasçılar, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilirler; paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TMK m. 676). Bir mirasçı da terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir; bu durumda sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak itirazlarını bildirmeye davet eder (TMK m. 644).
Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m. 706); bu nedenle tapuda pay devri resmî şekilde yapılır. Payı üçüncü kişiye satarsanız diğer paydaşların önalım hakkı doğar; bu yüzden satıştan önce paydaşlarla durumu netleştirin.
Önalım hakkı: kim, hangi satışta kullanabilir?
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Önalım yasal bir haktır ve miras taşınmazı paylı mülkiyete dönüşmüşse gündeme gelir. Bu hak bazı satışlarda kullanılamaz: Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733). Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733). Önalım hakkının ayrıntıları için şufa hakkı yazımıza da bakabilirsiniz.
Önalım hakkının kanundaki dayanağı paylı mülkiyettir: TMK m. 732 "paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını" üçüncü kişiye satmasından söz eder. Dolayısıyla paylaşma yapılmamış, elbirliği mülkiyetinin sürdüğü miras ortaklığında önce payların nasıl oluşturulacağı ve mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşüp dönüşmediği netleştirilmelidir. Tapu kaydındaki mülkiyet türüne bakmadan "önalım hakkım var" ya da "önalım hakkım yok" demeyin; tapu kaydını ve varsa paylaşma sözleşmesini birlikte inceletin.
Önalım süresi ve bildirim
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733). Kardeşiniz hissesini yabancıya satmışsa bildirimin tarihini ve noter bildirimini saklayın; süreleri kaçırmayın. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım davasında alıcıya ne ödenir?
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez; yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m. 734). Güncel tapu harç ve gider tutarlarını resmî kaynaklardan kontrol edin; bu yazıda tutar verilmez. Tapu harcı için tapu harcı yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı da vardır: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 735).
Satışla ortaklığın giderilmesi
Hukuki bir işlem veya sürekli bir amaca özgüleme sebebiyle devam yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma aynen bölüşme veya satış yoluyla olur; paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 698 ve 699). Paylaşma hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir, uygun olmayan zamanda paylaşma istemi yapılamaz (m. 698). Bkz. ortaklığın giderilmesi davası.
Mirasbırakan sağken yapılan sözleşmeler
Mirasbırakanın katılımı veya izni olmadan, henüz açılmamış bir miras hakkında mirasçılar veya üçüncü kişilerle yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereği yerine getirilmiş edimlerin geri verilmesi istenebilir (TMK m. 678). Örneğin babanız sağken kardeşinizle miras payınızı devretmek için sözleşme yaparsanız sözleşmeye güvenerek ödeme yapmayın; babanızın katılımı veya izni yoksa sözleşme geçerli olmaz.
Pay devri öncesinde kontrol listesi
- Mirasçılık belgesini ve payları kontrol edin; eksik mirasçı veya yanlış pay şüphesi varsa belgeyi inceletin.
- Tereke borçlarını ve ret ihtimalini araştırın; devir borç sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
- Devrin alıcısının mirasçı olup olmadığına göre şekli belirleyin: yazılı veya noterlikçe düzenleme.
- Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmişse tapu devri için resmî şekli ve diğer paydaşların önalım hakkını göz önünde bulundurun.
- Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirin ve bildirimin tarihini saklayın.
- Bedel, teslim ve kalan borç sorumluluğunu yazıya geçirin.
Sık yapılan hatalar
- Miras payı devrini sözlü anlaşmayla yapmak.
- Üçüncü kişiye devredilen miras payının alıcıyı ortaklığa dahil ettiğini sanmak.
- Önalım süresini satış tarihinden değil, kendi öğrenme tarihinden başlatmak; bir yıllık üst sınırı unutmak.
- Önalım davasında hâkimin belirlediği bedeli ve tapu giderini kesin süre içinde yatırmamak.
- Mirasbırakan sağken payın devri için sözleşme yapıp ödeme yapmak.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 640-644, 676-678, 688, 698-699, 706, 732-735