Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı alıcının yerine devralabilir (TMK m. 732). Bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733); dava alıcıya karşı açılır ve hâkimin belirlediği rayiç bedelin süresinde yatırılması gerekir (TMK m. 734).
Bu yazı önalım hakkının ne olduğunu, hangi satışlarda kullanılabildiğini, süreleri, noter bildirimini, dava ve bedel yatırma aşamasını, feragati ve sözleşmeden doğan önalım hakkını anlatır. Konunun güncel mevzuat boyutu için şufa hakkı yazımıza da bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Önalım hakkı nedir, kimler kullanır?
- Hangi satışlarda kullanılır, hangilerinde kullanılamaz?
- Süreler ve satışın bildirilmesi
- Önalım davası: kime karşı, hangi bedel, ne yatırılır?
- Önalım hakkından feragat
- Şerhli alım, geri alım ve önalım hakları; sözleşmeden doğan önalım
- Pay satmak isteyen paydaş için dikkat edilecekler
- Kaynaklar
Önalım hakkı nedir, kimler kullanır?
Önalım hakkı, paydaşın payını satan bir başka paydaşın payını üçüncü kişiye gitmeden kendi adına devralma imkânıdır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Hak belirli sürelere ve şartlara bağlıdır (TMK m. 732).
Hisseli taşınmazdaki payı istediğiniz gibi satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı ve somut kısıtlamalar ayrıca değerlendirilir. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyetle aynı yapıda değildir; payın türünü ve satış koşullarını öğrenmeden işlem yapmayın. Her pay satışı da aynı kapsamda önalım doğurmaz: satışın niteliği, alıcının sıfatı ve kanuni istisnalar önemlidir.
Hangi satışlarda kullanılır, hangilerinde kullanılamaz?
Hakkın kullanılabilmesi için satışın, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye normal satışı olması gerekir. Hakkın kapsamı bakımından Borçlar Kanunu, önalımın taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem yapıldığında kullanılabileceğini belirtir; mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenme, cebrî artırma yoluyla satış ve kamu hizmeti amacıyla edinme hâllerinde ise önalım hakkı kullanılamaz (TBK m. 240).
Medeni Kanun bakımından da, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733). İhale veya icra satışında hisse alan kişiye karşı önalım iddiası bu nedenle sonuç vermez.
Süreler ve satışın bildirilmesi
Kural: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733). Bu süreler hak düşürücü olduğundan bildirim tarihini ve satış tarihini belgelerle saklamak ve dava açmayı geciktirmemek önemlidir.
- Bildirimi kim yapar? Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733). Bildirimin elinize geçtiği tarih süre bakımından önemlidir; noter bildirimini ve zarfı saklayın.
- Sözleşmeden doğan önalımda: Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Hak sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satış koşullarıyla kazanır (TBK m. 241).
Süreyi kaçırırsanız daha sonra dava açamazsınız. Satışı öğrenir öğrenmez tapu kaydını ve satış belgelerini inceleyin. Resmî bildirimle öğrendiğiniz tarih ile başka yollarla öğrendiğiniz tarihi ayrı ayrı not edin; kanun süreyi satışın hak sahibine bildirildiği tarihe bağlar.
Önalım davası: kime karşı, hangi bedel, ne yatırılır?
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Davada satış konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m. 734).
- Dava dilekçesinde payın hangi satışla devredildiğini, tapu kaydını ve paydaşlık durumunuzu gösterin.
- Tapuda satış bedeli düşük gösterilmiş olsa bile bağlı kalmazsınız; yatırılacak tutar hâkimin belirlediği rayiç bedele göre netleşir. Güncel rakamı mahkemeden öğrenin.
- Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Önalım hakkından feragat
Önalım hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733). Feragat belgesini imzalamadan önce kapsamını dikkatle okuyun; genel feragat ile belirli satışa ilişkin vazgeçme farklı sonuç doğurur.
Şerhli alım, geri alım ve önalım hakları; sözleşmeden doğan önalım
Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihten on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 736).
Sözleşmeden doğan haklar için ayrı kurallar vardır:
- Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m. 238).
- Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; önalım sözleşmesinin geçerliliği ise yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 237).
- Aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Devredilebileceği kararlaştırılmışsa devir, hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 239).
- Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır. Hak şerhedilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse dava alıcıya karşı açılır (TBK m. 242).
Pay satmak isteyen paydaş için dikkat edilecekler
Payınızı satmadan önce önalım riskini düşünün: alıcı, satışın ardından açılacak bir dava ile payı kaybedebilir. Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek, sürelerin başlamasını sağlar. Ayrıca paydaşlara önceden yazılı olarak "bu satışta önalım hakkımı kullanmayacağım" beyanı verdirmek, belirli satış bakımından riski azaltır.
Alıcı olarak hisse satın alıyorsanız tapu kaydındaki paydaşları, kayıtlı şerhleri ve bildirim sürelerini kontrol edin. Hisse ile ilgili daha geniş sorular için hisseli tapu ve ortaklığın giderilmesi yazısına bakın.
Önalım için pratik kontrol listesi
- Tapu kaydını alın: Satışın hangi tarihte, hangi payla ve kime yapıldığını güncel kayıttan ve satış belgelerinden doğrulayın; paydaşlık durumunuzu gösterin.
- Satışın türünü belirleyin: Normal bir pay satışı mı, yoksa ihale, cebrî artırma ya da kamu hizmeti amacıyla edinme gibi önalımın kullanılamadığı bir işlem mi olduğuna bakın.
- Bildirim tarihini saklayın: Noter bildirimi, tebliğ zarfı ve varsa yazışmaları süre hesabı için dosyalayın.
- Bedeli hazırlayın: Rayiç bedel hâkimce belirlenir; belirlenen bedel ile tapu giderlerinin kesin süre içinde nakden yatırılması gerektiğini göz önünde tutarak finansmanı önceden planlayın.
- Feragat var mı kontrol edin: Tapu kütüğünde önalım hakkından feragat şerhi ya da belirli satış için yazılı vazgeçme belgesi olup olmadığını araştırın.
Sık yapılan hatalar
- Noter bildirimini ve zarfı saklamamak; süreyi tahmini hesaplamak.
- Bedeli tapudaki rakama göre hazırlamak; oysa hâkim rayiç bedeli belirler.
- Kesin süre içinde bedeli ve tapu giderlerini yatırmamak.
- İhale veya icra satışına karşı önalım davası açmak.
- Feragat belgesini kapsamını okumadan imzalamak.