Tapu İptal Davası Nasıl Açılır, Ne Kadar Sürer? 2026'da Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Harç, İhtiyati Tedbir, Bilirkişi, İstinaf ve Kesinleşme

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde, dilekçede taşınmazın değeri gösterilerek ve bu değer üzerinden harç yatırılarak açılır (HMK m. 2 ve 12; Harçlar Kanunu m. 16). Dava sürerken taşınmazın başkasına satılmasını önlemek için ihtiyati tedbir istenir ve karar tapuya şerh edilir (HMK m. 389; TMK m. 1010). Davanın süresi kanunda belli değildir; keşif, bilirkişi ve kanun yollarına göre değişir, ancak 31 Temmuz 2026'dan beri duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç aydan uzun olamaz ve mahkeme kararı ancak kesinleştikten sonra tapuya işlenir (HMK m. 147 ve 350).

Bu yazı tapu iptal davasının hangi mahkemede açılacağını, arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını, dilekçe ve harcı, ihtiyati tedbiri, yargılamanın aşamalarını ve süresini, istinaf ve temyizi, kararın tapuya işlenmesini ve davayı kaybetmenin sonuçlarını anlatır. Davanın hangi sebeplerle ve hangi süreler içinde açılabileceği için tapu iptal davası zamanaşımı ve süreler yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazıda

• Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?
• Arabuluculuk zorunlu mu?
• Dava açmadan önce hangi belgeler toplanır?
• Dava dilekçesi, harç ve gider avansı
• İhtiyati tedbir: dava sürerken ev satılırsa
• Yargılama aşamaları ve tapu iptal davası ne kadar sürer?
• Karar, istinaf, temyiz ve kesinleşme
• Davayı kazanınca ve kaybedince ne olur?
• Sık yapılan hatalar
• Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
• Kaynaklar

Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine bir düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m. 12). Kesin yetki, tarafların başka bir yeri kararlaştırmasıyla değiştirilemez.

• Yalnızca zilyetliğin korunması isteniyorsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4).
• Ortaklığın giderilmesi de sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m. 4); hisseli taşınmazın paylaştırılması tapu iptali değildir.
• Eşler arasındaki mal rejimi veya aile konutu uyuşmazlıklarında aile mahkemesi, konutu bir satıcı firmadan tüketici olarak satın alan kişinin davalarında tüketici mahkemesi görevli olabilir. Görevin yanlış belirlenmesi davanın usulden reddine ve zaman kaybına yol açacağından bu nokta baştan değerlendirilmelidir.

Tapu iptal davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Genel kural olarak hayır; ancak uyuşmazlık zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir ilişkiden doğuyorsa dava şartı olabilir ve isteğe bağlı arabuluculukla tapuda devir de mümkündür.

Kanun, kira ilişkisinden, taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tapu iptali ve tescil davası bu listede ayrıca sayılmaz. Uyuşmazlık bu ilişkilerden birinden doğuyorsa, örneğin kat mülkiyetinden kaynaklanıyorsa, dava şartı tartışması çıkabileceğinden önce arabulucuya başvurmak güvenli yoldur.

İsteğe bağlı arabuluculuk: Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı aynî hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Taraflar yazılı olarak kararlaştırırsa arabulucunun talebiyle, süreçle sınırlı ve en fazla üç ay süreyle tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapuya şerh verilir. Anlaşma olursa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır; 14 Kasım 2024'ten beri taraflardan biri bu belgeyle tapu müdürlüğünden, resmî senet düzenlenmeksizin tescil isteyebilir (6325 sayılı Kanun m. 17/B).

Dava açmadan önce hangi belgeler toplanır?

Davanın büyük kısmı belgelerle kurulur; bu yüzden hazırlık aşaması süreyi de kısaltır.

1. Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi: Taşınmazın bugünkü maliki, payları, şerhler ve ipotekler.
2. Tapu işlem dosyası: Devre esas resmî senet, başvuru belgeleri ve kullanılan vekâletname. İlgisini inanılır kılan herkes kütükteki sayfanın ve belgelerin örneğini isteyebilir (TMK m. 1020).
3. Noter kayıtları: Vekâletname, azilname ve önalımda satış bildirimi ile tebliğ tarihi.
4. Mirasçılık belgesi: Dava mirasçılar tarafından açılacaksa.
5. Sağlık kayıtları: Ehliyetsizlik iddiasında, işlem tarihine yakın hastane, ilaç ve rapor kayıtları.
6. Ödeme ve değer bilgisi: Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları, emsal satış ilanları.
7. Tanık listesi: Olayı bilen kişilerin adları ve hangi olguyu ispat edeceklerinin özeti.

Dava dilekçesi, harç ve gider avansı

Dilekçede taşınmazın değeri gösterilir, iddialar ve deliller numaralı olarak yazılır, harç ve gider avansı dava açılırken yatırılır.

Dava dilekçesinde mahkemenin adı, taraflar, malvarlığı davalarında dava konusunun değeri, iddianın dayandığı vakıaların numaralı özetleri, her vakıanın hangi delille ispat edileceği, hukuki sebepler ve açık talep sonucu bulunur (HMK m. 119). Talep sonucunda iptal edilecek kayıt ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla ve kimin adına tescil istendiği açıkça yazılmalıdır.

• Harç: Yargı harçları, değer ölçüsüne göre nispi ya da işin niteliğine göre maktu olarak alınır (Harçlar Kanunu m. 15). Tapu kaydının iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın değeri esas alınır; ecrimisil veya tazminat da isteniyorsa bu tutarlar da eklenir. Değer gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir (Harçlar Kanunu m. 16). Karar ve ilam harcının dörtte biri peşin alınır (Harçlar Kanunu m. 28). Oranlar her yıl güncellenen tarifelerde yer aldığından güncel tutarı adliye veznesinden veya UYAP'tan kontrol edin.
• Harç tamamlama: Yargılama sırasında belirlenen değer, dilekçedeki değerden fazla çıkarsa eksik harç bir sonraki duruşmaya kadar tamamlanmadıkça davaya devam edilmez; dosyanın yeniden işleme konulması da eksik harcın ödenmesine bağlıdır (Harçlar Kanunu m. 30). Taşınmazın değerini bilinçli olarak düşük göstermek bu yüzden zaman kaybettirir.
• Gider avansı: Davacı, Adalet Bakanlığının her yıl çıkardığı tarifedeki gider avansını dava açarken yatırır; avans yetersiz kalırsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir (HMK m. 120). Keşif ve bilirkişi için ayrıca delil avansı istenebilir.

İhtiyati tedbir: dava sürerken ev satılırsa ne olur?

Tedbir şerhi yoksa taşınmaz dava sürerken satılabilir ve iyiniyetli alıcı korunabilir; bu yüzden tedbir, tapu iptal davasının en önemli ilk adımıdır.

Mevcut durumdaki bir değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya imkânsız hâle geleceğinden endişe ediliyorsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m. 389). Tapu iptal davalarında bu karar genellikle taşınmazın devrinin ve üzerinde hak kurulmasının yasaklanması biçiminde verilir ve tapuya şerh edilir. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapuya şerh edilince, sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1010).

1. Talep: Tedbir dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise davanın görüldüğü mahkemeden istenir. Talepte tedbir sebebi ve türü açıkça yazılır ve davada haklılık yaklaşık olarak ispat edilir; zorunlu hâllerde mahkeme karşı tarafı dinlemeden karar verebilir (HMK m. 390).
2. Teminat: Tedbir isteyen, haksız çıkarsa karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlara karşı teminat gösterir. Talep resmî belgeye veya başka kesin bir delile dayanıyorsa mahkeme gerekçesini yazarak teminatsız karar verebilir (HMK m. 392).
3. Uygulama: Tedbir kararının uygulanması, karar size tefhim veya tebliğ edildikten sonra bir hafta içinde istenmelidir; aksi hâlde karar kendiliğinden kalkar (HMK m. 393).
4. Dava açma süresi: Tedbir dava açılmadan önce alındıysa, uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı ve dava açıldığını gösteren belge tedbiri uygulayan memura verilmelidir (HMK m. 397).
5. İtiraz: Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbire, uygulamaya veya tutanağın tebliğine göre bir hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 394).
6. Süre: Tedbirin etkisi, aksi belirtilmedikçe nihai kararın kesinleşmesine kadar devam eder (HMK m. 397). Adli tatilde de ihtiyati tedbir talepleri incelenir (HMK m. 103).

Yargılama aşamaları ve tapu iptal davası ne kadar sürer?

Kanunda tapu iptal davası için sabit bir süre yoktur; süreyi tebligatlar, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık sayısı ve kanun yolları belirler.

1. Dilekçelerin verilmesi: Davalının cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır; zor durumlarda bu süre içinde başvurulursa bir defaya mahsus ve bir ayı geçmemek üzere ek süre verilebilir (HMK m. 127). Ardından davacı cevaba cevap, davalı ikinci cevap dilekçesini ikişer hafta içinde verebilir (HMK m. 136).
2. Ön inceleme: Mahkeme dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konularını belirler, delillerin toplanması için gereken işlemleri yapar ve tarafları sulhe veya arabuluculuğa teşvik eder (HMK m. 137).
3. Tahkikat: Keşif, tanık dinlenmesi, tapu ve banka kayıtlarının getirtilmesi ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılır. Özel veya teknik bilgi gereken konularda bilirkişiye başvurulur (HMK m. 266); taşınmazın değeri, imza incelemesi ve ayırt etme gücü bu konuların başında gelir. Taraflar bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren iki hafta içinde eksiklerin tamamlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını isteyebilir (HMK m. 281).
4. Duruşma aralığı: 16/7/2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla eklenen ve 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren kurala göre duruşmalar arasındaki süre üç aydan uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilir (HMK m. 147).
5. Karar: Tahkikat bitince sözlü yargılama yapılır ve hüküm kurulur.

Adli tatil: Adli tatil her yıl yirmi temmuzda başlar ve otuz bir ağustosta sona erer (HMK m. 102). Tapu iptal davası adli tatilde görülecek işler arasında sayılmadığından bu dönemde kural olarak duruşma yapılmaz; ihtiyati tedbir ise görülür (HMK m. 103). Bu tür davalarda kanuni sürelerin sonu tatile denk gelirse süre, tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır (HMK m. 104).

Süreyi uzatan etkenler: davalının veya mirasçıların adreslerinin bulunamaması, çok sayıda mirasçının davaya katılması, adli tıp incelemesi, imza incelemesi, devir zincirindeki her alıcının davaya dahil edilmesi ve istinaf ile temyiz aşamaları. Davayı hızlandıran etkenler ise eksiksiz dilekçe, baştan yatırılan avans ve tanık listesinin zamanında verilmesidir.

Karar, istinaf, temyiz ve kesinleşme

İlk derece kararına karşı istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı da temyiz yoluna gidilebilir; tapuya tescil ancak karar kesinleşince yapılır.

• İstinaf: Başvuru süresi iki haftadır ve kararın usulen tebliğiyle işlemeye başlar (HMK m. 345). Belirli bir parasal sınırın altındaki malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir (HMK m. 341); bu sınır her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.
• Temyiz: Bölge adliye mahkemesinin temyizi kabil kararlarına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulur (HMK m. 361). Temyiz sınırı da her yıl güncellenir (HMK m. 362).
• Kesinleşmeden tescil olmaz: Taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 350 ve 367). Kazanan taraf kesinleşme şerhli kararla tapu müdürlüğüne başvurur; kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan tescil için malikin beyanı gerekmez (TMK m. 1013).
• Yargılama giderleri: Kanunda yazılı hâller dışında aleyhine hüküm verilen taraftan alınır; iki taraf kısmen haklı çıkarsa haklılık oranına göre paylaştırılır (HMK m. 326). Bu giderler harçlar, tebligat, keşif, tanık ve bilirkişi giderlerini kapsar (HMK m. 323). Karşı taraf vekâlet ücreti, her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

Davayı kazanınca ve kaybedince ne olur?

Kazanırsanız: Karar kesinleştikten sonra tescil yapılır. Taşınmazı başkası kullanıyorsa ayrıca tahliye veya elatmanın önlenmesi ve kullanım bedeli gündeme gelir: elatmanın önlenmesi davası ve ecrimisil davası yazılarına bakabilirsiniz.

Kaybederseniz: Karar tebliğ edildikten sonra iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirsiniz. Hüküm aleyhinize kesinleşirse yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti size yükletilir. Tedbir için teminat yatırdıysanız, hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren bir ay içinde karşı tarafça tazminat davası açılmazsa teminat iade edilir (HMK m. 392). Haksız tedbir yüzünden karşı taraf zarara uğradıysa bu teminattan karşılanmasını isteyebilir.

Sık yapılan hatalar

• Tedbir istememek: Dava sürerken yapılan satış, iyiniyetli alıcı savunmasıyla davayı sonuçsuz bırakabilir.
• Dava öncesi tedbirden sonra iki haftayı kaçırmak: Esas dava süresinde açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar.
• Değeri düşük göstermek: Harç tamamlanana kadar dava ilerlemez.
• Yanlış mahkemede dava açmak: Kesin yetki kuralı nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer dışında açılan dava zaman kaybettirir.
• Talep sonucunu belirsiz yazmak: Ada, parsel, pay ve kimin adına tescil istendiği açıkça yazılmalıdır.
• Kararın hemen tapuya işleneceğini sanmak: Aynî haklara ilişkin hüküm kesinleşmeden yerine getirilemez.

Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?

Tedbir talebinin hazırlanması, değerin ve harcın doğru gösterilmesi, mirasçıların davaya katılımı ve bilirkişi raporuna itiraz gibi aşamalar teknik bilgi ister. Taşınmazın satılma riski varsa ya da karşı tarafın vekili varsa, dosyanızı bir avukata inceletmek hak kaybı riskini azaltır. Maddi gücünüz yetmiyorsa barodaki adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Kaynaklar

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 2, 4, 12, 102-104, 119, 120, 127, 136, 137, 147, 266, 281, 323, 326, 341, 345, 350, 361, 362, 367, 389-397)
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 1010, 1013, 1020)
3. 492 sayılı Harçlar Kanunu (m. 15, 16, 28, 30)
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 17/B, 18/B)
5. 7589 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 31 Temmuz 2026, sayı 33326