Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m. 237); mülkiyet ise bedel ödemekle değil, tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m. 705 ve 706). Kapora vermek, adi bir kâğıt imzalamak veya Web Tapu'da işlem başlatmak sizi tek başına malik yapmaz; satış vaadi ise tapuya şerh edilirse sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009).
Bu yazı ev, arsa veya dükkân satın alırken ya da satarken karşılaşılan temel soruları anlatır: sözleşmenin şekli, satış vaadi ve şerhi, kapora ile cayma parası, yarar ve hasarın kimde olduğu, ödemenin tapuda güvenceye alınması, satıcı devretmezse neler yapılabileceği ve satın almadan önce yapılacak kontroller. Güvenli ödeme sistemini ayrıca tapu güvenli ödeme sistemi yazımızda, harç konusunu tapu harcı yazımızda bulabilirsiniz.
Bu yazıda
- Resmî şekil: noter ve tapu müdürlüğü
- Satış vaadi ve tapuya şerhi
- Kapora, bağlanma parası ve cayma parası
- Bedelin ödenmesi, tapuda emanet ve ödeme planı
- Yarar ve hasar, teslim ve eksik listesi
- Satıcı tapuyu devretmezse veya alıcı ödemezse
- Web Tapu başvurusu ve satış tamamlanması
- Satın almadan önce kontrol listesi
- Kaynaklar
Resmî şekil: noter ve tapu müdürlüğü
Kısa cevap: Taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz satışı sözleşmesi ile taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmelidir (TBK m. 237). Resmî senedi tapu sicil müdürlüğü görevlileri düzenler; taraflar ile hazırlayan görevliler imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar (Tapu Kanunu m. 26). Noterlerin görevleri arasında da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak, talep hâlinde bu sözleşmeyi tapu siciline şerh vermek ve taşınmaz satış sözleşmesi yapmak sayılır; noterde yapılacak işlem için güncel usulü noterlikten öğrenin.
Sözleşmede bedel yazmıyorsa durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel kararlaştırılmış bedel hükmündedir; ancak taşınmaz satışında şekil şartı ayrıca aranır ve bedelin tapuda doğru ve açık yazılması ihtilafı önler (TBK m. 207 ve 237). Satıcının ve alıcının temel borçları şöyledir: satıcı satılanın zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi, alıcı bedel ödemeyi üstlenir; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar borçlarını aynı anda ifa eder (TBK m. 207).
Gerçek bedeli düşük göstermek risksiz bir yöntem değildir. Gerçek bedelle kayıt arasındaki fark vergi ve ispat sorunları yaratabilir; ayrıca emlak vergisi değerinden düşük bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (Harçlar Kanunu m. 63; VUK m. 3 ve 341). İşlemi gerçek tutarla belgelendirin.
Satış vaadi ve tapuya şerhi
Satış vaadi, ileride yapılacak satışı güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir; ancak önsözleşmenin geçerliliği kural olarak ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m. 29). Taşınmaz satışı vaadinde bu nedenle resmî şekle uyulmalıdır; imzalı basit bir belgeyi resmî işlem yerine varsaymayın.
- Şerhin etkisi: Satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Şerh verilince bu hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir; şerh yoksa sözleşme yalnızca taraflar arasında kalır (TMK m. 1009).
- Şerhin süresi: Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh edilebilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tescil edilmezse şerh tapu sicil görevlilerince re'sen terkin olunur (Tapu Kanunu m. 26). Şerh tarihini ve işlem süresini takip edin.
- Ek bilgi: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar da tapu kütüğüne şerhedilebilir (TMK m. 1009).
Kapora, bağlanma parası ve cayma parası
Kapora her durumda yanmaz. Sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır; aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür (TBK m. 177). Cayma parası ise ancak kararlaştırılmışsa söz konusudur: taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir (TBK m. 178). Ödemenin hangi amaçla kararlaştırıldığını sözleşmede açıkça yazdırın.
Ceza koşulu ayrı bir kurumdur. Taraflar ceza miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Asıl borç geçersizse ceza koşulu da istenemez (TBK m. 179-182). Sözleşmedeki cezai şartın yazılı olup olmadığına ve zararın ayrıca ispatının gerekip gerekmediğine bakın.
Kapora vermek mülkiyeti geçirmez; resmî şekil, sözleşme ve tescil koşulları ayrıca aranır (TMK m. 705-706). Emlakçıya verilen paranın doğrudan satıcıya ödeme sayılıp sayılmayacağı da tahsil yetkisine ve makbuzun kapsamına bağlıdır; alıcıyı, satıcıyı ve aracıyı ayrı ayrı düşünüp ödemenin kime yapıldığını belgeleyin.
Bedelin ödenmesi, tapuda emanet ve ödeme planı
Bedeli ödemek malik olmanız için yeterli değildir. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır ve devri amaçlayan sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir (TMK m. 705 ve 706). Yalnızca makbuz veya adi kâğıtla yetinmeyin; ödeme planını, satıcının yetkisini ve tapudaki kayıtları devirden önce kontrol edin.
- Aynı anda ifa: Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar borçlarını aynı anda ifa eder; ödemeyi tapu devriyle birlikte yapıp belgelemek önem taşır (TBK m. 207).
- Tapuda emanet: Bedelli akitlerde ve bir akdin yapılması diğerinin yapılmış olmasına bağlı hâllerde ilgililer tapu görevlisini yediadil yapabilir. Bu durumda paranın hak sahiplerine verilmesi akitlerin tamamlanmasına bağlıdır; tamamlanmazsa para ilgililerin huzurunda ödeyene geri verilir (Tapu Kanunu m. 34).
- Mülkiyeti saklı tutma yok: Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu tescil edilemez; koşula bağlı satışta da koşul gerçekleşmedikçe tescil yapılamaz (TBK m. 243). Bedel ödenene kadar mülkiyeti satıcıda tutmak istiyorsanız başka bir güvence yöntemi gerekir.
- Ödeme ile devir farklı günlerdeyse: Vade, devir şartı, teminat ve ifa edilmemesinin sonucu açık yazılmalıdır; sözlü güvenceyle büyük ödeme yapmayın.
Tapu benim adıma değil ama para ödedim diyorsanız: Ödeme yapmış olmanız her durumda doğrudan tapu iptali ve tescil sonucu doğurmaz. Sözleşmenin şekli, satıcının hakkı, tescil durumu ve üçüncü kişilerin korunması incelenir; tapu talebi ile bedel iadesi veya tazminat seçeneklerini belgelerinizle birlikte değerlendirin (TMK m. 706 ve 1023-1025).
Yarar ve hasar, teslim ve eksik listesi
Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmedeki özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında taşınmaz satışlarında yarar ve hasar tescil anına kadar satıcıya aittir (TBK m. 208). Evi tescilden sonraki bir tarihte teslim alacaksanız ve sözleşmeyle bir süre belirlenmişse yarar ve hasar alıcıya teslimle geçer; aynı sonuç alıcının teslim almada temerrüde düşmesi hâlinde de geçerlidir. Bu anlaşmanın geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 245). Teslim ile tapu devri arasındaki riski sözleşmede açıkça düzenleyin.
Teslim aldığınız evdeki eksikleri imzadan önce tutanağa yazdırın; görünen eksikler ve çekinceler teslim tutanağında belirtilmelidir. Fiilî teslim ile tapu devri farklı tarihlere denk gelebilir. Ayıp haklarının ayrıntısı için taşınmaz satışında ayıp ve zapt yazısına bakın. Satılan taşınmaz bir kiracı tarafından kullanılıyorsa, kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310).
Satıcı tapuyu devretmezse veya alıcı ödemezse
- Tescil davası: Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkı olan kişi, malik kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini isteyebilir. Geçerli sözleşme ve ödeme belgelerini sunmak gerekir (TMK m. 716).
- Temerrüt: Borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı uygun süre vererek ifa isteyebilir; süre içinde ifa edilmezse ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir veya ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek zararının giderilmesini ya da sözleşmeden dönmeyi seçebilir (TBK m. 123-125).
- Zarar: Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür; taşınır satışı kuralları kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır, ancak şekil, yarar ve hasar gibi taşınmaza özgü kurallar öncelikle dikkate alınır (TBK m. 213 ve 246).
- Yüzölçümü eksikse: Aksine sözleşme olmadıkça satılan taşınmaz sözleşmede yazılı yüzölçümünü kapsamıyorsa satıcı eksik için tazminat öder; resmî ölçüme dayanılarak tapuya yazılmış yüzölçümünü içermiyorsa özellikle üstlenmedikçe sorumlu değildir (TBK m. 244).
- Alıcı ödemezse: Satılanın ancak bedel ödendikten sonra veya ödeme anında devredilmesi gereken hâllerde alıcı temerrüde düşerse satıcı satıştan dönebilir ve durumu gecikmeksizin bildirmelidir; zilyetlik bedel ödenmeden devredilmişse dönme hakkı sözleşmede açıkça saklı tutulmalıdır (TBK m. 235).
- Satıcı ile yüklenici ayrı kişiyse satış, inşaat ve teslim belgelerini ayrı sınıflandırın; her tarafın sözleşmesi ve yükümlülüğü farklı olabilir.
Web Tapu başvurusu ve satış tamamlanması
Çevrim içi başvuru, gerekli belge ve yetki hazırlığını sağlar; mülkiyet devrinin tamamlanması ilgili resmî işlemlere ve tescile bağlıdır. Başvuru numarası ile tescil kaydı aynı şey değildir. Ödeme ve imza aşamasını resmî kanaldan doğrulayın ve işlem sonucunu tapu kaydından kontrol edin. Yetkin kapsamındaki tapu kayıtları için TKGM'nin Web Tapu hizmetini kullanabilirsiniz; ilanın ekran görüntüsü güncel ve ayrıntılı tapu kaydı yerine geçmez.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapu kaydı: Malik, paylar, şerhler, beyanlar ve ipotekleri güncel kayıttan okuyun. Tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).
- Ada ve parsel: Gösterilen yer ile işlem yapılan taşınmazın aynı olduğunu doğrulayın; yalnız sokak adresine güvenmeyin.
- İmar durumu: Tapu mülkiyeti ile yapılaşma hakkı farklıdır. İmar planı, ruhsat ve kullanım kayıtlarını ilgili idareden sorun (İmar Kanunu m. 8). İskânsız ev konusunda iskânı olmayan ev alınır mı yazımıza bakın.
- DASK: Tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasına tabi bağımsız bölüm ve binalarla ilgili tescil işlemlerini sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz (Afet Sigortaları Kanunu m. 11). Poliçe ruhsat ve mülkiyet denetiminin yerine geçmez.
- Kamulaştırma şerhi: İdari sürecin aşaması ve taşınmaz üzerindeki etkisi araştırılmalıdır; şerhi sıradan açıklama olarak görmeyin (Kamulaştırma Kanunu m. 10).
- Fotoğraf ve belgeler: Taşınmazın fiilî durumunu tarih ve yer bilgisiyle fotoğraflayıp orijinalleri saklamak, hangi zamana ait olduğunu açıklamanıza yardımcı olur.