Satıcı, bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması veya değeri ya da faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan ayıplar için sorumludur; ayıbı bilmemesi bu sorumluluğu kaldırmaz (TBK m. 219). Alıcı, ayıbı uygun sürede bildirmek koşuluyla dört seçimlik haktan birini kullanabilir (TBK m. 223 ve 227); satılan üçüncü kişi tarafından elinizden alınırsa ise satıcı zapt hükümlerine göre sorumludur (TBK m. 214).
Bu yazı satın aldığınız evde ya da arsada gizli ayıp çıktığında hangi haklarınızın bulunduğunu, ayıp bildiriminin nasıl ve ne zaman yapılacağını, sorumsuzluk anlaşmasının geçerliliğini, zamanaşımı sürelerini ve üçüncü kişinin taşınmaza hak iddia etmesi (zapt) hâlinde satıcının sorumluluğunu anlatır. Satışın şekli, kapora ve tapu devri için taşınmaz satış sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Ayıp nedir, satıcı ne zaman sorumludur?
- Ayıbı ne zaman ve nasıl bildirmelisiniz?
- Dört seçimlik hak: dönme, indirim, onarım, değişim
- Ayıbı bilen alıcı ve sorumsuzluk anlaşması
- Zamanaşımı: iki yıl ve yapı ayıbında beş yıl
- Zapt: üçüncü kişi taşınmazı alırsa
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Ayıp nedir, satıcı ne zaman sorumludur?
Satıcı, satılanın bildirdiği nitelikleri taşımaması ya da değerini veya beklenen faydayı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplar nedeniyle sorumludur. Satıcı bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumluluğu devam eder (TBK m. 219). Örneğin evin nitelikleri ilanda ya da sözleşmede anlatıldığı gibi değilse veya kullanımı önemli ölçüde azaltan gizli bir yapı kusuru çıkarsa bu hükümler gündeme gelir.
Taşınır satışına ilişkin kurallar kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır; bu nedenle ayıp ve ödeme hükümlerine de başvurulabilir (TBK m. 246).
Ayıbı ne zaman ve nasıl bildirmelisiniz?
Kısa cevap: Ayıbı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirip uygun süre içinde satıcıya bildirmelisiniz. Alıcı, devraldığı satılanı gözden geçirmeli ve sorumluluğu gerektiren ayıbı uygun süre içinde satıcıya bildirmelidir; ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Olağan gözden geçirmede görülemeyen ayıp ise ortaya çıkınca hemen bildirilmelidir (TBK m. 223).
- Bildirimi yazılı ve tarihli yapın; noter aracılığıyla göndermek ispat kolaylığı sağlar.
- Ayıbı fotoğraflayın, tarih bilgisiyle saklayın; mümkünse tespit için uygun yollara başvurun.
- Teslim aldığınız evdeki eksikleri teslim tutanağına çekince olarak yazdırın.
Dört seçimlik hak: dönme, indirim, onarım, değişim
Satıcı ayıptan sorumluysa alıcı şu seçimlik haklardan birini kullanabilir: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönmek, ayıp oranında bedel indirimi istemek, aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım istemek veya mümkünse ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini istemek. Tazminat hakkı saklıdır (TBK m. 227).
- Bedel indirimi: Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteyebilirsiniz. Hâkim, dönme hakkının kullanılması durumun haklı göstermiyorsa onarıma veya indirime karar verebilir. Değerdeki eksiklik bedele çok yakınsa yalnız dönme veya ayıpsız benzeriyle değişim istenebilir (TBK m. 227).
- Sözleşmeden dönme ve iade: Dönen alıcı satılanı elde ettiği yararlarla birlikte geri verir. Karşılığında ödediği satış bedelini faiziyle, yargılama ve satılan için yaptığı giderleri ve ayıplı maldan doğan doğrudan zararını isteyebilir; satıcı kusursuzluğunu ispat edemezse diğer zararları da öder (TBK m. 229).
Ayıbı bilen alıcı ve sorumsuzluk anlaşması
Satıcı, sözleşme kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir. Alıcının yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da, ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur (TBK m. 222). Bu yüzden sözleşme öncesinde gördüğünüz ayıpları yazılı not edin.
Sorumsuzluk maddesi her durumda geçerli değildir. Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa, ayıptan sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Ağır kusur yoksa böyle anlaşma yapılabilir; sözleşmedeki sorumsuzluk maddesini dikkatle okuyun (TBK m. 221).
Zamanaşımı: iki yıl ve yapı ayıbında beş yıl
Satıcı daha uzun bir süre üstlenmediyse ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar, ayıp sonradan ortaya çıksa bile satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Satıcı ağır kusurluysa bu iki yıllık süreden yararlanamaz (TBK m. 231).
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar ise mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m. 244). Bu süreler genel ayıp süresinden farklıdır; ayıp tespitini geciktirmeyin.
Zapt: üçüncü kişi taşınmazı alırsa
Satış sözleşmesi kurulduğunda var olan bir hak nedeniyle satılanın tamamı veya bir kısmı üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı alıcıya karşı sorumludur. Alıcı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken biliyorsa satıcı, ayrıca üstlenmedikçe sorumlu olmaz (TBK m. 214). Satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse zapttan sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür; bu nedenle satın almadan önce tapu kaydını ve takyidatları inceleyip satıcıdan yazılı beyan almak yerinde olur.
- Davanın bildirilmesi: Satılanın elinden alınması tehlikesiyle karşılaşan alıcı, kendisine açılan davayı satıcıya bildirirse satıcı durumun gereğine göre ya alıcının yanında davaya katılır ya da onun yerine geçerek davayı takip eder. Bildirimi dava sırasında zamanında yapın (TBK m. 215).
- Tam zapt: Sözleşme kendiliğinden sona erer. Alıcı, ürün değeri indirilerek ödediği bedelin faiziyle geri verilmesini, elden alınmasından doğan giderleri, yargılama giderlerini ve doğrudan uğradığı diğer zararları isteyebilir; satıcı kusursuzluğunu ispat etmedikçe diğer zararlardan da sorumludur (TBK m. 217).
- Kısmi zapt veya sınırlı aynî hak: Satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan sınırlı aynî bir hakla yüklenmişse alıcı yalnızca bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Bu durumu bilseydi satın almayacağı anlaşılıyorsa hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir (TBK m. 218).
Adım adım ne yapmalısınız?
- Ayıbı belgeleyin: Fotoğraf, rapor, teslim tutanağı, ilan ve sözleşme metnini bir araya getirin; ayıbın sözleşmede bildirilen niteliklerle çelişip çelişmediğine bakın.
- Bilmediğinizi netleştirin: Ayıbı satın alırken biliyor muydunuz, olağan bir gözden geçirmede görülebilir miydi? Bu sorunun cevabı satıcının sorumluluğunu etkiler (TBK m. 222).
- Satıcıya bildirin: Ayıbı gecikmeden ve yazılı olarak bildirin; hangi seçimlik hakkı kullanacağınızı bildirimde açıkça belirtin (TBK m. 223 ve 227).
- Süreyi takip edin: Devir tarihinden başlayan iki yıllık süreyi ve yapı ayıbında beş yıllık süreyi not edin (TBK m. 231 ve 244).
- Üçüncü kişi iddiası varsa: Size açılan davayı satıcıya zamanında bildirin ve tapu kaydındaki hak ve şerhleri güncel kayıttan kontrol edin (TBK m. 215).
Sık yapılan hatalar
- Ayıbı fark ettiğiniz hâlde satıcıya yazılı bildirmeden onarım yaptırmak ve sonradan kanıt bulamamak.
- İki yıllık ve yapı ayıbı için beş yıllık süreleri karıştırmak.
- Sözleşmedeki "olduğu gibi satılmıştır" benzeri sorumsuzluk maddesini her durumda geçerli sanmak; ağır kusurda böyle anlaşma hükümsüzdür.
- Aleyhinize dava açıldığında satıcıya bildirimi geciktirmek.
- Satın almadan önce tapu kaydını, şerhleri ve satıcıdan alınabilecek yazılı beyanı ihmal etmek.