Apartman ve komşuluk alanında “site ve toplu yapı yönetimi” başlığı altında 21 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Devre mülk hakkı ile kat mülkiyeti aynı şey mi? Toplu yapı ne demektir, site buna girer mi? Toplu yapıdaki parsellerin birbirine bitişik olması şart mı?
Site ve toplu yapı yönetimi
Devre mülk hakkı ile kat mülkiyeti aynı şey mi?
Hayır. Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinin yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkıdır. Dönemler 7 günden az olamaz. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümün tamamı üzerindeki mülkiyettir.
Toplu yapı ne demektir, site buna girer mi?
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak; alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimi bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır. Sitenin bu tanıma uyup uymadığına tapu ve plan belgelerinden bakılır.
Toplu yapıdaki parsellerin birbirine bitişik olması şart mı?
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır. Aralarında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.
Sitede bloklar nasıl yönetilir?
Ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Ada temsilciler kurulu nedir?
Bir adada birden çok parsel varsa parsellere ait ortak yerler ada kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu yetki yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Planda başka türlü yoksa kurul, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur.
Toplu yapı temsilciler kurulunda oy nasıl kullanılır?
Toplu yapı temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Kurul üyelerinin sayısı ve seçimi toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Sitede tek bir yönetim planı mı olur?
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir. Plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Planın değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir.
Sitenin geçici yönetim planı hükümleri nasıl değiştirilir?
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.
Site yöneticisi ve denetçisi nasıl seçilir?
Plan başka türlü düzenlemedikçe blok kat malikleri kurulu blok için, toplu yapı temsilciler kurulu ise bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Toplu yapı yöneticisi, katılan yönetici ve temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır.
Sitedeki ortak giderleri kimler öder?
Belli bir yapıya veya yapıların birkaçına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderleri o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş yerlerin giderleri ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Havuz veya sosyal tesisi kullanmıyorum, aidatını ödemek zorunda mıyım?
Kat malikleri, toplu yapıdaki ortak yapı, yer ve tesislerden vazgeçerek, bunların başka parselde veya kamuya ait alanda olduğunu ya da kendilerinin durumu dolayısıyla faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payını ve avansı ödemekten kaçınamaz.
Site yönetim kurulu kararları icra takibinde belge sayılır mı?
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, itirazın kaldırılması bakımından alacaklıya belge gücü sağlar.
Sitedeki park, yol ve yeşil alanların bakımını site yönetimi üstlenebilir mi?
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanması hâlinde ve kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Sitenin ortak sosyal tesislerinin hangi parselde olduğu önemli mi?
Toplu yapı kapsamında birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Parsel farklı olsa bile kullanım ve gider ortaklığı doğabilir.
Geçici site yönetimi ne kadar sürebilir?
Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçici yönetim öngörülebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Sitede kurul ne sıklıkla toplanır?
Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda toplanır. Zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Site yönetimi kararlarının iptali için davalı kim olur?
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir.
Toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun diğer maddeleri de uygulanır mı?
Evet. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Kanun'daki bütün hükümler toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla uygulanır. Yönetim planınızda özel hüküm yoksa genel kat mülkiyeti kuralları devreye girer.
Siteyi oluşturan yapılar tamamlandıkça kat mülkiyetine geçilebilir mi?
Evet. Toplu yapıda yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. Her imar parseli kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır.
Tapuda devre mülk hakkı kimler için kurulabilir?
Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı olarak kurulur. Hak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk sahibi dönem bitince taşınmazı boşaltmak zorunda mı?
Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan dönem süresi sonunda yararlandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmeye mecburdur. Boşaltmama durumunda yetkili mülki amir kararıyla zabıtaca boşalttırılabilir.
Bu konuda sık sorulanlar
Karar iptali davasında davalı kim olur?
Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Ayrıntılı yazı
Yönetici hata yaparsa ne kadar sorumludur?
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yani görevini özenle yerine getirmeli, yanlış veya ihmalli işleminden doğan zararı kat maliklerine karşı gidermekle karşı karşıya kalabilir. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.57 ve 59 · m.66 · m.69 · m.70 · m.71 · m.72 · m.68 · m.67 · m.73 · m.29 · m.38 · m.74 · m.57 ve 58 · m.64
İlgili konular
- Apartman ve komşuluk: uygulama, belgeler ve ayrıntılı sorular
- Kat malikleri kurulu toplantısı · Apartman ve komşuluk: kısa cevaplar ve dayanakları
- Yönetici ve denetçi · Apartman ve komşuluk: kısa cevaplar ve dayanakları
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri