Apartman ve komşuluk alanında “yönetici ve denetçi” başlığı altında 24 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Apartmanda yönetici atamak zorunlu mu? Yönetici nasıl seçilir, hangi çoğunluk gerekir? Yönetici dışarıdan, apartmanda oturmayan biri olabilir mi?
Yönetici ve denetçi
Apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Daha az bölümlü binalarda kat malikleri yönetimi isterlerse bir yöneticiye veya üç kişilik kurula verebilir. Bütün bölümler tek kişiye aitse malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici nasıl seçilir, hangi çoğunluk gerekir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir.
Yönetici dışarıdan, apartmanda oturmayan biri olabilir mi?
Evet. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebilir. Dışarıdan atanan yönetici, yönetim planı ve sözleşmede belirlenen görev ve yetkilerle çalışır; kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.
Yöneticinin görev süresi ne kadar?
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Yani görev süresi kural olarak yıllık toplantıdan toplantıya devam eder, ancak kurul onu yeniden seçerek sürdürebilir.
Kat malikleri yönetici seçemezse ne olur?
Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur.
Mahkemenin atadığı yönetici hemen değiştirilebilir mi?
Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?
Kat malikleri yönetimi bir yöneticiye veya üç kişilik bir kurula verebilir; bu kurula yönetim kurulu denir. Böyle bir kurul seçilmişse yönetim planı ve kurul kararlarında görev dağılımı ayrıca belirlenmelidir.
Yöneticiden teminat istenebilir mi?
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin adı ve adresi apartman girişine asılmak zorunda mı?
Evet. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Yapılmazsa ilgilinin başvurusuyla sulh mahkemesi idari para cezası verebilir.
Yönetici hangi işlerden sorumludur?
Yönetim planında aksi yoksa yönetici, kurul kararlarını uygular, binanın korunması, bakımı ve onarımı için tedbir alır, sigorta yaptırır, avans toplar, ödemeleri yapar, tebligatı kabul eder, süre ve hak kaybını önler, borçlulara karşı takip yapar ve kurulu çağırır.
Asansör bakımı yöneticinin görevi mi?
Evet. Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarının ve yıllık kontrollerinin teknik düzenlemelere uygun yaptırılması ve ücretlerinin ödenmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.
Yönetici atanmayan binada giderler ve işlerden kim sorumlu olur?
Kanundaki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, yöneticinin yapması gereken işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Bu yüzden sekiz veya daha fazla bölümlü binada yönetici seçmek önemlidir.
Yönetici aidat paralarını kendi hesabında tutabilir mi?
Yönetici topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, ancak anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırır. Böylece kişisel parası ile apartman parası ayrışır.
Yönetici bağımsız bölümlerin kiralarını toplayabilir mi?
Yönetici, kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraları toplayabilir. Böyle bir yetki yoksa yönetici ortak yönetim işleriyle ilgili ödemeleri kabul eder ve yönetim dolayısıyla doğan borçları öder.
Karar defteri ve belgeleri yönetici nasıl saklamalı?
Yönetici, kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri tarih sırasıyla deftere yazmak, defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklamak zorundadır. Defter her takvim yılı bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır.
Yöneticiden apartman hesaplarını açıklamasını nasıl isterim?
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelirlerin ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse plandaki zamanlar dışında da hesap istenebilir.
Yönetici hata yaparsa ne kadar sorumludur?
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yani görevini özenle yerine getirmeli, yanlış veya ihmalli işleminden doğan zararı kat maliklerine karşı gidermekle karşı karşıya kalabilir. Belgeleri ve kararları düzenli tutması önemlidir.
Yöneticiyi görevden alabilir miyim?
Kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir. Bunun için kurulun kanundaki yöntemle toplanıp karar alması gerekir.
Yönetici isterse görevden çekilebilir mi?
Kat malikleri borçlarını, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, tazminat ödemeye mecbur olmaksızın sözleşmesini feshedip yöneticilikten çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
Denetçi nasıl seçilir ve neyi denetler?
Kurul denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Hesapların denetim zamanı planda gösterilmemişse kanundaki dönemlerde denetim yapılır; haklı sebep varsa her zaman denetlenebilir.
Denetçi raporunu ne zaman verir?
Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula verdiği raporla denetimin sonucunu ve yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Rapor çoğaltılıp taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Yönetici defteri notere kapattırmazsa ne olur?
Yönetici deftere yazma, belgeleri saklama ve defteri takvim yılı bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırma görevlerini yerine getirmezse, Kanun'un 33. maddesinin son fıkrasındaki idari para cezaları uygulanır. Tutarı güncel kanun metninden ve mahkemeden kontrol etmelisin.
Yönetici apartmana gelen tebligatı alabilir mi?
Evet. Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü yöneticinin görevleri arasındadır. Ayrıca yönetici, binayı ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına yol açmayacak gerekli tedbirleri alır.
Yönetici ortak yerlerin onarımını kendi başına yaptırabilir mi?
Yönetici, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır; bu işleri yönetim planı ve kurul kararlarına uygun yürütür. Gider ve avans kalemleri işletme projesinde gösterilir. Büyük tadilat veya yenilikler için ayrıca kurul kararı gerekir.
Bu konuda sık sorulanlar
Yönetici aidat borçluları aleyhine kendiliğinden dava açabilir mi?
Yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmakla ve kanuni ipoteğin tescilini sağlamakla görevlidir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa bu yetkiyi doğrudan kullanır. Ayrıntılı yazı
Yönetici ücret alabilir mi, ücret yazılı değilse ne olur?
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kurul, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve oranını kararlaştırır. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.34 · m.34 ve 38 · m.35 · m.34 ve 35 · m.36 · m.39 · m.38 · m.34 ve 41 · m.40 · m.41 · m.36 ve 33 · m.35, 37 ve 42
İlgili konular
- Apartman ve komşuluk: uygulama, belgeler ve ayrıntılı sorular
- Site ve toplu yapı yönetimi · Apartman ve komşuluk: kısa cevaplar ve dayanakları
- Aidat ve ortak giderler · Apartman ve komşuluk: kısa cevaplar ve dayanakları
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri