Hisseli tapuyu tek tapuya çevirmenin yolu, bütün paydaşların anlaşmasıyla taşınmazı imar mevzuatına uygun parsellere ayırmak (ifraz) ve her parseli bir paydaşa özgülemektir (taksim); ifraz belediye encümeni veya il idare kurulunun onayına bağlıdır (TMK m. 692; İmar Kanunu m. 15 ve 16). Taşınmaz tarım arazisiyse Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüğün altında bölünemez ve ifraz Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır (5403 sayılı Kanun m. 8 ve 8/B). Ortaklardan biri razı olmazsa, her paydaş sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesini isteyebilir; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (TMK m. 698; 6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu yazı hisseli bir arsa, tarla veya binanın nasıl ayrılacağını, ifraz şartlarını, hisseli tarlanın kaç dönüme kadar bölünebileceğini, hisseli binada her ortağın kendi bağımsız bölümünün tapusunu nasıl alacağını, işlemlerin ne kadar sürdüğünü ve masraf kalemlerini anlatır. Hisseli tapunun satışı ve şufa hakkı için hisseli tapu satılır mı yazımıza bakabilirsiniz. Miras kalan taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılması ayrı kurallara tabidir ve bu yazının konusu değildir.
Bu yazıda
- Hisseli tapu nasıl ayrılır? Üç yol
- Anlaşarak tek tapuya çevirme: adım adım
- İfraz şartları: imar planı olan ve olmayan yerler
- Hisseli tarla nasıl bölünür? Asgari büyüklük ve Bakanlık izni
- Hisseli bina ve apartman: kat irtifakı ve kat mülkiyeti
- Ortaklar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi
- Ne kadar sürer, masrafları nelerdir?
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
- Kaynaklar
Hisseli tapu nasıl ayrılır? Üç yol
Hisseli tapu ya paydaşların anlaşmasıyla, ya idarenin imar uygulamasıyla, ya da mahkeme kararıyla ayrılır.
- Anlaşma (rızaen ifraz ve taksim): Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu için ayırma da ancak hepsinin katılımıyla yapılabilir (TMK m. 692). Paydaşlar taşınmazı parsellere ayırır ve her parseli bir veya birkaç paydaşa özgüler. En hızlı ve en az masraflı yol budur.
- İmar uygulaması: Belediye veya valilik, imar planı bulunan alanlarda parselasyon planı yaparken asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla hisseli arsa ve arazileri, hisse sahiplerinin muvafakatiyle veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirebilir (İmar Kanunu m. 18). Bu yol idarenin uygulama takvimine bağlıdır.
- Mahkeme (ortaklığın giderilmesi): Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Hâkim önce aynen bölmeyi dener; bölme uygun değilse veya mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699).
Hangi yolun uygun olduğu taşınmazın türüne bağlıdır: imarlı arsa, imar planı dışındaki arazi, tarım arazisi ve bina için farklı kurallar uygulanır. Paydaşların fiilen kullandığı bölümler, tapudaki paylarla otomatik olarak aynı sayılmaz; tek tapu ancak tescille doğar.
Anlaşarak tek tapuya çevirme: adım adım
- Tapu kaydını ve imar durumunu öğrenin: Güncel tapu kaydından payları ve takyidatları, belediyeden de taşınmazın imar durumunu, parselasyon planının tescil edilip edilmediğini ve asgari parsel ölçülerini öğrenin.
- Tüm paydaşlarla yazılı anlaşma yapın: Kimin hangi parseli alacağı, parsellerin değer farkının nasıl denkleştirileceği ve masrafları kimin ödeyeceği yazılı olarak belirlenmelidir.
- İfraz dosyasını hazırlatın: Parsellerin sınırlarını ve yüzölçümünü gösteren ifraz dosyası harita mühendisine hazırlatılır. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde ifrazın imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır (İmar Kanunu m. 15).
- Encümen veya il idare kurulu onayı: Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifrazı, mevzuata uygunluk yönünden belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanır. Onay, başvurunun idareye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil için 15 gün içinde tapuya bildirilir (İmar Kanunu m. 16).
- Tarım arazisiyse Bakanlık izni: Tarım arazilerinde ifraz ve taksim Tarım ve Orman Bakanlığının izniyle yapılır (5403 sayılı Kanun m. 8/B).
- Tapuda tescil ve taksim: Tapu müdürlüğü tescil işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır (İmar Kanunu m. 16). Ayırmanın amacına ulaşması için oluşan parsellerin paydaşlar arasında paylaştırılması, yani taksim de yapılmalıdır; uygulamada bu çoğu zaman ifrazla aynı tapu işleminde ya da hemen ardından pay devirleriyle yapılır ve her parsel tek bir malike kalır. Taksimde de tüm paydaşların imzası gerekir (TMK m. 692).
Örnek: İki kardeşin eşit paylarla malik olduğu, imar planlı ve parselasyonu tescilli bir arsa, plan ve yönetmelikteki asgari cephe ve büyüklük ölçülerini karşılıyorsa ikiye ifraz edilebilir. Parsellerden biri yola daha yakın olduğu için daha değerliyse, kardeşler bu farkı parsellerin büyüklüğünü değiştirerek ya da birinin diğerine ödeme yapmasıyla denkleştirebilir. Arsa iki parsele bölündüğünde ölçüleri karşılamıyorsa ifraz onaylanmaz; bu durumda kat irtifakı veya satış gibi yollar değerlendirilir.
İfraz şartları: imar planı olan ve olmayan yerler
İfraz, bir parselin iki veya daha fazla parsele ayrılmasıdır ve yapılabilmesi için yeni parsellerin imar planına ve imar yönetmeliğindeki asgari ölçülere uygun olması gerekir.
- İmar planı bulunan alanlar: Bu alanlarda öncelikle parselasyon planı yapılması esastır; ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir ve imar planlarına uygun olmalıdır (İmar Kanunu m. 15).
- Cephe ve büyüklük: İmar planında parsel cepheleri belirlenmemiş yerlerde ifrazların asgari cephe genişliği ve büyüklüğü yönetmelikteki esaslara göre tespit edilir (İmar Kanunu m. 15). Uygulama imar planında hüküm yoksa yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz (İmar Kanunu m. 18).
- İmar planı dışındaki alanlar: Yönetmeliklerde belirlenen miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez (İmar Kanunu m. 15). Ayrıca imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla arsayı hisselere ayıracak özel parselasyon planları yapılamaz (İmar Kanunu m. 18).
- Yapılaşmaya elverişli olmayan parseller: İdare, maliklerin kendi aralarında anlaşması için tebliğ yapar; tebliğden itibaren üç ay içinde anlaşma sağlanamazsa idare resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya yetkilidir (İmar Kanunu m. 15).
- İdarenin hisselendirdiği parseller: İmar Kanunu uygulamasıyla hisselendirilen taşınmazların sahipleri, idarenin tebliğinden itibaren altı ay içinde anlaşamaz veya ortaklığın giderilmesi için dava açmazsa, ilgili idare paydaş gibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir (İmar Kanunu m. 16).
Hisseli tarla nasıl bölünür? Asgari büyüklük ve Bakanlık izni
Hisseli tarla, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünemez; asgari büyüklüğe ulaşmış arazi bölünemez eşya sayılır.
- Kanundaki alt sınırlar: Asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan (20 dönüm), dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan (5 dönüm), örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan (3 dönüm) küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir (5403 sayılı Kanun m. 8). Bu nedenle yerel sınırı il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünden öğrenmek gerekir.
- Bölünemez eşya: Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır; bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz (5403 sayılı Kanun m. 8).
- İstisna: Tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri gerektiriyorsa Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir (5403 sayılı Kanun m. 8).
- Yeter gelirli büyüklük: Kanuna ekli listede il ve ilçeler için belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz yapılamaz (5403 sayılı Kanun m. 8/A).
- İzin: Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, taksim ve vasıf değişikliği Bakanlığın izniyle yapılır (5403 sayılı Kanun m. 8/B).
Örnek: Mutlak tarım arazisi niteliğindeki ve yörede asgari büyüklüğü kanundaki alt sınırda belirlenmiş 30 dönümlük bir tarla iki eşit paya sahip ortak arasında ikiye bölünmek istenirse, her parsel 15 dönüm olur ve 20 dönümlük alt sınırın altında kalır; ifraz izni verilmez. Bu durumda ortaklık ancak paylardan birinin diğer paydaşa devri ya da mahkemede satış yoluyla sona erebilir.
Hisseli bina ve apartman: kat irtifakı ve kat mülkiyeti
Hisseli bir arsa üzerindeki binada her ortağın kendi dairesinin tapusunu alması, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasıyla mümkündür.
- Bina tamamlanmışsa: Kat mülkiyetinin kurulması için taşınmazın bütün paydaşlarının, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla tapu idaresine başvurması gerekir (KMK m. 12). Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapuya tescille doğar; binanın tamamı çevrilmeden yalnızca bir veya birkaç bölüm için kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m. 10). Ardından paydaşlar bağımsız bölümlerdeki paylarını birbirlerine devrederek her daireyi tek malike bırakabilir.
- Bina bitmemiş veya yapılacaksa: Arsanın bütün paydaşları onaylı proje ve yönetim planıyla kat irtifakı kurabilir; her bağımsız bölüme düşen arsa payı kütükte gösterilir (KMK m. 14). Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir (KMK m. 3).
- Ortaklardan biri imza vermezse: Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi yoluyla yapılmasını isterse, hâkim kat mülkiyeti kurulmasına ve payları denkleştirerek bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (KMK m. 10).
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark ve kuruluş belgeleri için kat mülkiyeti ve kat irtifakı nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Ortaklar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi
Ortaklardan biri ayırmaya razı olmazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir; ancak sonuç her zaman aynen bölme değildir.
- Arabuluculuk: Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Mahkeme: Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4).
- Aynen bölme önceliği: Paylaşma biçiminde anlaşma yoksa hâkim malın aynen bölünmesine, parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenmesine karar verir; bölme uygun değilse veya mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m. 699).
- Sınırlar: Paylaşma isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m. 698). Tarım arazisinde asgari büyüklük kuralı nedeniyle aynen bölme çoğu zaman mümkün olmaz.
Ortaklığın giderilmesi davasının ayrıntıları için hisseli tapuda paydaşın hakları ve ortaklığın giderilmesi ve ortaklığın giderilmesi davası yazılarına bakabilirsiniz.
Ne kadar sürer, masrafları nelerdir?
Anlaşmalı ifrazda kanuni idari süreler kısadır; asıl zaman, harita çalışması, paydaşların bir araya gelmesi ve varsa Bakanlık izni aşamasında geçer.
- Kanuni süreler: Encümen veya il idare kurulu onayı en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır, onay 15 gün içinde tapuya bildirilir ve tapu tescili bir ay içinde tamamlanır (İmar Kanunu m. 16).
- Uzatan etkenler: Paydaşlardan birinin yurt dışında olması veya ölmüş olup mirasçılarının belirlenmesi gereği, parselasyon planının tescil edilmemiş olması, tarım arazisi izni ve taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz kayıtları.
- Masraf kalemleri: Harita mühendisinin hazırladığı ifraz dosyası ücreti, belediyenin alacağı harç ve ücretler, tapu harcı ve döner sermaye bedeli, taksim için yapılan pay devirlerinin harcı. Tapudaki ifraz ve taksim harcı kayıtlı değer üzerinden Harçlar Kanunu tarifesine göre hesaplanır; oranlar ve döner sermaye bedeli her yıl güncellendiğinden güncel tutarı tapu müdürlüğünden veya Web Tapu'dan kontrol edin.
- Dava yolu: Ortaklığın giderilmesi davası arabuluculuk, bilirkişi değer tespiti ve gerekirse satış aşamaları nedeniyle anlaşmalı yoldan çok daha uzun sürer.
Sık yapılan hatalar
- Fiilî kullanımı tapu sanmak: Yıllardır herkesin kendi bölümünü kullanması tek tapu vermez; ifraz ve tescil gerekir.
- İmar durumunu öğrenmeden anlaşmak: Asgari cephe ve büyüklük ölçülerini karşılamayan parsel planı onaylanmaz.
- Tarla için Bakanlık iznini atlamak: Tarım arazisinde izin olmadan ifraz ve taksim tescil edilmez; asgari büyüklüğün altında bölme yapılamaz.
- Taksimi tamamlamamak: Yalnızca ifraz yapılıp parseller paydaşlar arasında paylaştırılmazsa her yeni parsel yine hisseli kalır.
- Arabulucuya gitmeden dava açmak: Ortaklığın giderilmesi davası arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılırsa usulden reddedilir.
- Binada kat mülkiyeti seçeneğini düşünmemek: Bağımsız bölümlere uygun bir binada satış yerine kat mülkiyeti kurulması istenebilir.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Paydaşlar anlaşamıyorsa, paydaşlardan biri ölmüş ve mirasçıları çok sayıdaysa, taşınmaz tarım arazisiyse veya binada kat mülkiyeti seçeneği değerlendirilecekse, süreç hem idari hem yargısal adımlar içerir. Bu durumlarda dosyanızı bir avukata inceletmek gereksiz masrafı ve zaman kaybını önleyebilir. Baroların adli yardım bürolarına da başvurabilirsiniz.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 692, 698, 699)
- 3194 sayılı İmar Kanunu (m. 15, 16, 18)
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m. 8, 8/A, 8/B)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 3, 10, 12, 14)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 4)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B)