Hisseli tapuda her paydaş kendi payını diğer paydaşların iznini almadan satabilir; taşınmazın tamamını satmak için ise bütün paydaşların kabulü gerekir (TMK m. 688 ve 692). Payınızı paydaş olmayan birine satarsanız diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkıyla payı alıcıdan alabilir; bu hak, satışın noterle bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılarak kullanılır ve 25 Aralık 2025'ten beri ödenecek bedel tapudaki fiyat değil hâkimin belirlediği rayiç değerdir (TMK m. 733 ve 734). Hisse tarım arazisindeyse payın devri Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır (5403 sayılı Kanun m. 8/B).
Bu yazı hisseli tapunun ne demek olduğunu, tapunun hisseli olup olmadığının nasıl öğrenileceğini, kendi hissenizi adım adım nasıl satacağınızı, ortaklara habersiz satışın sonuçlarını ve önalım sürelerini, hisseli tarla ve arsa satışındaki kısıtlamaları ve hisseli ev ya da arsa alırken nelere dikkat edileceğini anlatır. Hisseli tapunun bölünmesi ve tek tapuya çevrilmesi için hisseli tapu nasıl ayrılır yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Hisseli tapu ne demek?
- Tapu hisseli mi, nasıl öğrenilir?
- Hisseli tapu satılır mı? Ortak izni gerekir mi?
- Hisseli tapu nasıl satılır? Adım adım
- Habersiz satış ve önalım (şufa) hakkı
- Hisseli tarla ve hisseli arsa satışındaki kısıtlamalar
- Hisseli tapuda 2025-2026'da neler değişti?
- Hisseli ev, daire veya arsa alınır mı?
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
- Kaynaklar
Hisseli tapu ne demek?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olduğu tapudur; hukuktaki adı paylı mülkiyettir.
Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır ve her paydaş kendi payı bakımından malikin hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688).
Önemli bir nokta: pay, taşınmazın belirli bir köşesini, katını veya odasını göstermez. Örneğin dörtte bir paylı bir arsada payınız arsanın her noktasına yayılmıştır; kimin hangi bölümü kullanacağı ayrıca bir kullanım düzenine bağlıdır. Paydaşlar bunu kendi aralarında oybirliğiyle düzenleyebilir; imzaları noterce onaylanan anlaşma tapuya şerh edilebilir (TMK m. 689). Uyuşmazlık çıkarsa kullanma biçimini hâkim belirler (TMK m. 693).
Elbirliği mülkiyetiyle farkı: Miras kalan ve henüz paylaştırılmamış taşınmazda mirasçıların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır ve tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir (TMK m. 701 ve 702). Bu nedenle miras kalan taşınmazda "kendi hissemi satarım" düşüncesi doğrudan uygulanmaz. Miras payının devri ve paylaşma ayrı kurallara bağlıdır.
Tapu hisseli mi, nasıl öğrenilir?
Tapunun hisseli olup olmadığını e-Devlet'teki tapu bilgileri hizmetinden, tapu müdürlüğünden alınan kayıttan veya tapu senedindeki "hisse" bilgisinden öğrenebilirsiniz.
- Kendi taşınmazınız için: e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleri, adınıza kayıtlı taşınmazları ve pay oranınızı gösterir. Senette "tam" yerine bir pay oranı yazıyorsa taşınmaz hisselidir.
- Başkasının taşınmazı için: Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kişi kütükteki sayfanın gösterilmesini veya örneğinin verilmesini isteyebilir (TMK m. 1020). Satın almayı düşündüğünüz bir pay için satıcıyla birlikte güncel tapu kaydını almanız en güvenli yoldur.
- Takyidatlar: Kayıtta paylar üzerindeki haciz, ipotek, şerh ve kullanım anlaşması da görünür. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).
Hisseli tapu satılır mı? Ortak izni gerekir mi?
Kendi payınızı satmak için ortakların izni gerekmez; taşınmazın tamamını satmak için ise bütün paydaşların kabulü gerekir.
Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Bir paydaş, ortakların imzası olmadan taşınmazın tamamını satamaz, ipotek ettiremez; yalnızca kendi payı üzerinde işlem yapabilir. Kendi payının satışında ise izin aranmaz (TMK m. 688). Ortakların imzası gerekmemesi, onların haklarının yok sayıldığı anlamına gelmez: payınızı paydaş olmayan birine satarsanız diğer paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m. 732).
Paydaşlardan biri payını başka bir paydaşa satarsa önalım hakkı doğmaz; kanun, payın üçüncü kişiye satışını arar (TMK m. 732). Bu yüzden önce ortaklara teklif etmek hem önalım uyuşmazlığını önler hem de alıcı bulmayı kolaylaştırabilir.
Hisseli tapu nasıl satılır? Adım adım
- Kaydı kontrol edin: Pay oranınızı, haciz, ipotek veya tedbir şerhi olup olmadığını güncel tapu kaydından görün. Pay üzerinde haciz veya ipotek varsa bu kayıtlar satışla ortadan kalkmaz ve pay alıcıya bu yüklerle geçer; alıcılar bu nedenle çoğu zaman kaydın satıştan önce kaldırılmasını ister.
- Taşınmazın niteliğine bakın: Tarla, bağ, bahçe gibi tarım arazisindeki payın devri Bakanlık iznine bağlıdır (5403 sayılı Kanun m. 8/B). İmar planı olmayan yerdeki arsalarda yapılaşma amacıyla hisselere ayırma ve satış vaadi yasağına dikkat edin (İmar Kanunu m. 18).
- Ortaklara teklif edin (isteğe bağlı ama yararlı): Bir paydaşa satışta önalım hakkı doğmaz. Diğer paydaşlar belirli bir satışta önalım hakkını kullanmayacaklarını yazılı olarak bildirebilir; bu vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733).
- Başvuru ve randevu: Başvuru tapu müdürlüğüne veya Web Tapu üzerinden yapılır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmî senetler tapu sicil müdürü veya görevlileri tarafından düzenlenir (Tapu Kanunu m. 26; TMK m. 706). Noterlik Kanunu da noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi tanır; ancak bu yetkinin uygulanması Adalet Bakanlığının ilgili bilişim sistemini duyurmasına bağlı tutulmuştur, bu yüzden işlemden önce hizmetin verilip verilmediğini ilgili noterlikten öğrenin (Noterlik Kanunu m. 61/A).
- Harç ve ödeme: Tapu harcı satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; güncel oran ve uygulama için tapu harcı 2026 yazısına bakın. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre 1 Aralık 2026'dan itibaren bedelin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı Ticaret Bakanlığının güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenecektir; Bakanlık başlangıç tarihini erteleyebilir: tapuda güvenli ödeme sistemi.
- Satıştan sonra bildirim: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733). Bildirim, üç aylık sürenin başlaması için gereklidir; bildirim yapılmazsa paydaşlar satıştan itibaren bir yıl boyunca dava açabilir.
Habersiz satış ve önalım (şufa) hakkı
Ortaklara haber vermeden pay satmak satışı geçersiz kılmaz; ancak diğer paydaşlar önalım davası açarak payı alıcıdan kendi adlarına aldırabilir.
- Kim kullanır: Payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar (TMK m. 732).
- Kime karşı: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734). Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Süre: Satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle hak düşer (TMK m. 733). 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda üst sınır eski hükümdeki gibi iki yıldır (TMK geçici m. 1).
- Bedel: Hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler; davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescil kararı verilemez. Bu kural, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK m. 734 ve geçici m. 1).
- Kullanılamadığı satışlar: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmayla satışlar (TMK m. 733). Bağış, trampa veya miras yoluyla geçişte de satış olmadığı için önalım doğmaz; ancak bağış gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu iddiası uygulamada önalım davasında ileri sürülebilir.
- Feragat: Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilir; belirli bir satışta vazgeçme ise yazılı şekle tabidir (TMK m. 733).
Önalımın tüm ayrıntıları için önalım hakkı süreleri ve dava yazımıza ve şufa hakkı 2026 yazısına bakabilirsiniz.
Örnek: Üç kardeşin eşit paylarla malik olduğu bir arsada bir kardeş payını komşuya satarsa, diğer iki kardeş satış kendilerine noterle bildirildiyse üç ay içinde, hiç bildirilmediyse satıştan itibaren bir yıl içinde komşuya karşı önalım davası açabilir. Mahkeme payın rayiç bedelini belirler; kardeşler bu bedeli ve alıcının tapu giderini kesin süre içinde yatırırsa pay onların adına tescil edilir.
Hisseli tarla ve hisseli arsa satışındaki kısıtlamalar
Tarım arazisinde pay devri Bakanlık iznine bağlıdır; asgari büyüklüğün altında yeni hisse oluşturulamaz ve tescil edilemeyen fiili hisse satışı suçtur.
- Bakanlık izni: Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, paylı mülkiyet olarak intikal ve taksim işlemleri Tarım ve Orman Bakanlığının izniyle yapılır (5403 sayılı Kanun m. 8/B). Uygulamada tapu müdürlüğü işlem için il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün iznini arar.
- Asgari büyüklük: Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine satışları dışında pay ve paydaş sayısı artırılamaz (5403 sayılı Kanun m. 8). Örneğin payınızı iki ayrı kişiye bölerek satmak paydaş sayısını artırır ve bu nedenle izin alınamayabilir.
- Kooperatif yasağı (2026): 11/6/2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanunla, Kooperatifler Kanununa tabi kooperatiflerin tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve bu Kanuna tabi alanlarda mülkiyet ve sınırlı aynî hak edinmesi yasaklandı; tarımsal amaçlı kooperatiflerin edinimi Bakanlık iznine bağlandı. Değişiklik 20 Haziran 2026'da yürürlüğe girdi (5403 sayılı Kanun m. 8).
- Fiili hisse satışı suçu: Tarım arazilerini tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak, bir özel hukuk tüzel kişisiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurup zilyetlik devretmek veya buna aracılık etmek bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası gerektirir (5403 sayılı Kanun m. 21). "Tapusuz ama sözleşmeli hisseli tarla" ilanlarına bu açıdan dikkat edin.
- Elektrik ve su yasağı: 7584 sayılı Kanunla, bu Kanuna göre izin alınmadan yapılmış yapı ve tesislere elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği verilmemesi kuralı getirildi (5403 sayılı Kanun m. 21). Hisseli tarlaya izinsiz ev veya konteyner koyma planı bu yüzden ciddi risk taşır.
- İmar planı olmayan yerlerde arsa: Veraset, kat mülkiyeti uygulaması, tarım, hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı hisselendirmeler ile cebrî icra satışları dışında, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz (İmar Kanunu m. 18).
Hisseli tapuda 2025-2026'da neler değişti?
Son iki yılda hisseli satışları doğrudan etkileyen üç değişiklik oldu:
- Önalımda süre ve bedel (25 Aralık 2025): 7571 sayılı Kanunla önalım hakkının üst süresi iki yıldan bir yıla indi, yatırılacak bedel tapudaki satış fiyatı yerine hâkimin belirlediği rayiç bedel oldu ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da önalımın kullanılamadığı satışlara eklendi (TMK m. 733 ve 734).
- Tarım arazilerinde kooperatif yasağı ve abonelik yasağı (20 Haziran 2026): 7584 sayılı Kanunla getirildi (5403 sayılı Kanun m. 8 ve 21).
- Güvenli ödeme sistemi (1 Aralık 2026): Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 29 Nisan 2026 ve 1 Ekim 2026'da yapılan değişikliklerle, satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmının güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesi öngörüldü.
Hisseli ev, daire veya arsa alınır mı?
Alınabilir; ancak hisseli taşınmaz almak, belirli bir bölümün değil bir oranın sahibi olmak demektir ve ortaklarla anlaşmazlık riskini de birlikte satın alırsınız.
- Kullanım belirsizliği: Payınız size belirli bir daireyi veya bahçe parçasını kendiliğinden vermez. Önceki paydaşlar arasında yapılmış kullanım anlaşmasının size karşı ileri sürülebilmesi tapuya şerh edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 695); şerhli bir anlaşma varsa içeriğini okuyun.
- Ortaklığın giderilmesi riski: Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir; aynen bölme mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılabilir (TMK m. 698 ve 699). Ayrıntılar: hisseli tapuda paydaşın hakları ve ortaklığın giderilmesi.
- Önalım riski: Paydaş değilseniz, satıştan sonra diğer paydaşlar rayiç bedeli yatırarak payı sizden alabilir (TMK m. 732-734).
- Yönetim kararları: Kiraya verme gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir (TMK m. 691); küçük bir payla taşınmaz hakkında tek başınıza karar veremezsiniz.
- Haciz: Ortaklardan birinin borcu yüzünden onun payı haczedilebilir (TMK m. 688); bu, sizin payınızı etkilemese de ortaklığın giderilmesi davasını hızlandırabilir.
Sık yapılan hatalar
- Payın belirli bir bölümü gösterdiğini sanmak: "Şu daire benim" diye satın alınan pay, hukuken yalnızca bir orandır.
- Noter bildirimini yapmamak: Satıcı ve alıcı bildirim yapmazsa önalım riski bir yıl boyunca açık kalır.
- Satışı bağış gibi göstermek: Önalımdan kaçmak için yapılan görünüşteki işlemler uyuşmazlık doğurur ve tapu harcı ile vergi yönünden de sorun yaratır.
- Tarım arazisinde izni hesaba katmamak: Bakanlık izni olmadan tapuda pay devri yapılamaz; kapora ödemeden önce izni öğrenin.
- Tapu dışı "hisse sözleşmesi" ile arazi almak: Tescil edilemeyen fiili hisse satışları hem geçersiz olabilir hem de suç teşkil edebilir.
- Kullanım anlaşmasını şerh ettirmemek: Şerh yoksa payı sonradan alan kişiye karşı anlaşma ileri sürülemeyebilir.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Önalım davası açmak veya böyle bir davaya karşı savunma yapmak, rayiç bedelin belirlenmesi ve kesin sürede yatırılması gibi sonucu doğrudan etkileyen adımlar içerir. Tarım arazisinde izin reddedildiyse, satış bağış gibi gösterildiyse veya ortaklar arasında kullanım uyuşmazlığı varsa, dosyanızı bir avukata inceletmeniz yararlı olur. Baroların adli yardım bürolarına da başvurabilirsiniz.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 688, 689, 691-693, 695, 698, 699, 701, 702, 706, 732-734, 1020, geçici m. 1)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu (m. 26)
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m. 8, 8/B, 21)
- 3194 sayılı İmar Kanunu (m. 18)
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu (m. 61/A)
- 7571 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 25 Aralık 2025, sayı 33118
- 7584 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 20 Haziran 2026, sayı 33286
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik, Resmî Gazete, 1 Ekim 2026, sayı 33387