Kat irtifakı kurulmuş bir binada yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenip elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderildiğinde, binanın cins değişikliği ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi başka belge aranmaksızın resen yapılır ve bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (KMK m. 10). Çevirme, arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir; müteahhidi beklemek zorunda değilsiniz (KMK m. 3). Binada kat irtifakı yoksa bütün paydaşların onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıyla tapuya başvurması gerekir (KMK m. 12).
Bu yazı tapunuzun kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğunu nasıl anlayacağınızı, iskândan sonra kat mülkiyetine geçişin nasıl işlediğini, kat irtifakı olmayan binada hangi belgelerin gerektiğini, iskân alınamamışsa hangi yolların bulunduğunu, sürenin ve masrafların neye bağlı olduğunu ve kat irtifaklı daire alırken nelere dikkat edileceğini anlatır. İki kavramın farkı ve kat mülkiyetinin sona ermesi için kat mülkiyeti ve kat irtifakı nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Tapum kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı?
- İskândan sonra kat mülkiyetine geçiş: resen mi, başvuruyla mı?
- Kat irtifakı olmayan binada kat mülkiyeti nasıl kurulur?
- İskân alınmamışsa ne olur?
- Kat mülkiyeti ne kadar sürede alınır, masrafları nelerdir?
- Kat irtifaklı tapulu ev alınır mı?
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
- Kaynaklar
Tapum kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı?
Tapu kaydında "kat irtifakı" yazıyorsa bina henüz kat mülkiyetine çevrilmemiştir; "kat mülkiyeti" yazıyorsa daireniz ayrı bir taşınmaz olarak tescil edilmiştir.
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulur. Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri için, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m. 1 ve 2). Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır (KMK m. 13).
Kendi tapunuzu e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden veya tapu müdürlüğünden aldığınız kayıttan kontrol edebilirsiniz. Kayıtta taşınmazın niteliği ve tapu türü birlikte görünür. Kayıt ve belgeler herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kişi örnek isteyebilir (TMK m. 1020).
İskândan sonra kat mülkiyetine geçiş: resen mi, başvuruyla mı?
Kural olarak resendir; iskân elektronik ortamda kadastroya ulaştığında tapu, ek belge istemeden kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir.
- Yapı kullanma izin belgesi: Yapı bitince mal sahibi, ruhsatı veren belediyeden veya valilikten kullanma izni ister. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; sonuçlandırmazsa bu sürenin sonunda izin verilmiş sayılır (İmar Kanunu m. 30).
- Elektronik gönderim: İzni düzenlemeye yetkili idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro müdürlüğü yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenler (KMK m. 10).
- Cins değişikliği: Tapu müdürlüğü bu tescil bildirimi üzerine başka belge aramadan arsanın niteliğini binaya çevirir (KMK m. 10).
- Kat mülkiyetine çevirme: Taşınmazda kat irtifakı kuruluysa, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kanunda sayılan belgelere dayanılarak başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (KMK m. 10). Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (KMK m. 14).
- Sonuç: Kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için arsa payını gösteren ayrı bir sayfa açılır (KMK m. 13).
Resen işlem yapılmadıysa: Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (KMK m. 3). Yani iskân alınmış ama tapunuz hâlâ kat irtifaklı görünüyorsa, tek başınıza tapu müdürlüğüne veya Web Tapu üzerinden başvurabilirsiniz; diğer kat maliklerinin veya müteahhidin imzası gerekmez.
Örnek: Sekiz daireli bir binada müteahhit iskânı almış, ancak dairelerin tapusu hâlâ kat irtifaklı görünüyor olsun. Dairelerden birinin sahibi, iskânın elektronik ortamda kadastroya ulaşıp ulaşmadığını tapu müdürlüğünden sorabilir; ulaşmışsa çevirme resen yapılır, ulaşmamışsa belediyeden gönderimin yapılmasını ve tapudan çevirmeyi isteyebilir.
Kat irtifakı olmayan binada kat mülkiyeti nasıl kurulur?
Bina önceden kat irtifakı kurulmadan yapılmışsa kat mülkiyeti doğrudan kurulur; bunun için taşınmazın bütün paydaşları birlikte başvurur.
- Gerekli belgeler: Bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerleri ve değerleriyle oranlı arsa paylarını gösteren, yetkili idarece maliklerin imzası alınarak onaylanıp elektronik ortamda tapuya gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve maliklerce imzalanmış yönetim planı (KMK m. 12).
- Bütün bina birlikte: Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapuya tescille doğar; anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m. 10).
- Kârgir şartı: Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m. 50).
- Sözleşme: Tapu memuru belgelerin tam ve başvuranların yetkili olduğuna kanaat getirince kat mülkiyetini kuran resmî sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır (KMK m. 13).
- Kat karşılığı inşaat: Hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin belirlendiği kat karşılığı inşaat veya taksim sözleşmesine dayanan binalarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemi, yüklenicinin talebiyle ilgili idare tarafından yapılır; mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz (KMK m. 10).
- Paydaşlardan biri imza vermezse: Ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin ortaklara tahsisi istenebilir (KMK m. 10). Ayrıntılar için hisseli tapu nasıl ayrılır yazımıza bakabilirsiniz.
İskân alınmamışsa ne olur?
İskân yoksa kat irtifakı kural olarak kat mülkiyetine çevrilemez ve bina kullanma izni olmayan yapı sayılır.
- Abonelik: Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz; kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır (İmar Kanunu m. 31).
- Yönetim: Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m. 17). Bu durumda aidat ve yönetici kuralları işler.
- Kat irtifakı sahiplerinin hakkı: Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmedeki süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini isteyebilir ve dava edebilir (KMK m. 17).
- Yapı kayıt belgesi: İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati bulunur ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanlar terk edilirse, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir; bu durumda kanundaki bedelin iki katı ödenir (İmar Kanunu geçici m. 16).
Müteahhidin iskânı almaması ve iskânsız ev almanın riskleri için iskânı olmayan ev alınır mı yazısına bakabilirsiniz.
Kat mülkiyeti ne kadar sürede alınır, masrafları nelerdir?
Asıl belirleyici aşama iskândır; iskân alındıktan sonra tapudaki çevirme resen ve döner sermaye bedeli alınmadan yapılır.
- İskân süresi: İdare kullanma izni başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmalıdır (İmar Kanunu m. 30). Ancak eksik belge, ruhsata aykırılık veya otopark ve sığınak gibi şartlar nedeniyle süreç uzayabilir.
- Tapudaki çevirme: İskân elektronik ortamda ulaştığında cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme resen yapılır; bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (KMK m. 10). İşlem sırasında başka harç veya ücret istenip istenmeyeceğini ilgili tapu müdürlüğünden teyit edin.
- Masraf kalemleri: Asıl masraflar iskân aşamasındadır: belediye harç ve ücretleri, fenni mesuliyet ve iskân dosyası giderleri, gerekiyorsa proje tadilatı. Tutarlar belediyeye ve yapıya göre değiştiğinden güncel bilgiyi ilgili belediyeden alın.
- Kat mülkiyetinin yasal bir son tarihi var mı? Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmemeyi ayrıca bir para cezasına bağlamaz. Sorunlar daha çok iskânsız kullanımdan doğar: abonelik engeli, satış ve kredi işlemlerinde güçlük ve imar mevzuatına aykırılık yaptırımları.
Kat irtifaklı tapulu ev alınır mı?
Alınabilir; kat irtifaklı bağımsız bölüm devredilebilir, ancak iskânın alınıp alınamayacağı ve yapının projeye uygunluğu alımdan önce araştırılmalıdır.
- Harç: Kat irtifaklı taşınmaz devirlerinde tapu harcı, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 63).
- İskân durumu: Binanın iskân başvurusu yapılmış mı, projeye aykırı kat, çatı veya balkon kapama var mı? Aykırılık, iskânı ve dolayısıyla kat mülkiyetine geçişi engelleyebilir.
- Arsa payı: Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat irtifakı sahibi düzeltme için mahkemeye başvurabilir (KMK m. 3). Arsa payı, gider ve oy hakkı bakımından da önemlidir.
- Satış vaadi ile alım: Bina tamamlanmadan yapılan satış vaatleri resmî şekilde, yani noterde düzenlenmelidir; satış vaadinin tapuya şerh edilmesi sonraki alıcılara karşı koruma sağlar. Ayrıntılar: satış vaadi, kapora ve tapu devri.
Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı daha güvenli? Kat mülkiyetli tapu, binanın tamamlandığını ve yapı kullanma izninin alındığını gösterir; dairenin tapuda ayrı bir taşınmaz olarak yer aldığı en tamamlanmış durumdur. Kat irtifaklı tapu da devredilebilir ve üzerinde ipotek kurulabilir; ancak bu tapu, binanın iskân alıp almadığı hakkında tek başına bilgi vermez. Bu nedenle fark, hakkın varlığından çok binanın imar durumunun kesinliğindedir.
Örnek: İskânı alınmış ama tapusu hâlâ kat irtifaklı görünen bir dairede risk görece düşüktür; çevirme resen ya da malik veya kat irtifakı sahiplerinden birinin başvurusuyla tamamlanabilir. Çatı katı projeye aykırı yapıldığı için iskân başvurusu reddedilmiş bir binada ise kat irtifaklı tapu uzun süre öyle kalabilir; böyle bir daireyi alacaksanız aykırılığın giderilip giderilemeyeceğini belediyeden önceden öğrenin.
Sık yapılan hatalar
- Müteahhidi beklemek: İskân alınmışsa çevirme resen yapılır; yapılmadıysa malik veya kat irtifakı sahiplerinden biri tek başına isteyebilir.
- Sadece kendi dairesi için kat mülkiyeti istemek: Binanın tamamı çevrilmeden tek bir bölümde kat mülkiyeti kurulamaz.
- İskânsız binada tapu işlemiyle sorunu çözmeye çalışmak: Önce kullanma izninin önündeki imar engeli giderilmelidir.
- Kat irtifakını yeterli güvence sanmak: Kat irtifakı kurulmuş olması, binanın projeye uygun bitirileceği anlamına gelmez.
- Yapı kayıt belgesinde tüm maliklerin muvafakatini almamak: İskân aranmaksızın kat mülkiyeti için bu muvafakat şarttır.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Müteahhit iskânı almıyorsa, binada projeye aykırılık varsa, arsa payları adil dağıtılmamışsa veya paydaşlardan biri kat mülkiyetine geçişe imza vermiyorsa, sorun idari ve yargısal adımlar gerektirebilir. Bu durumlarda dosyanızı bir avukata inceletmek doğru yolu seçmenize yardımcı olur. Baroların adli yardım bürolarına da başvurabilirsiniz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 1-3, 10, 12-14, 17, 50)
- 3194 sayılı İmar Kanunu (m. 30, 31, geçici m. 16)
- 492 sayılı Harçlar Kanunu (m. 63)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 1020)