Konut kirasında ödenmeyen kira için ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315). Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Süre içinde borcu ödeyen kiracı bakımından fesih şartı gerçekleşmez. Sözlü uyarı veya yalnızca mesaj bu şartı tek başına sağlamayabilir; yazılı ve tebliğ edilmiş ihtar önemlidir.
Bu yazı kira ödemesinin zamanını, ihtar süresinin nasıl işlediğini, ceza koşulu ve bütün kiraların birden istenmesi gibi şartların neden geçersiz olduğunu, yazılı tahliye taahhüdünün şartlarını ve kirayı elden ödediyseniz ödemeyi nasıl ispatlayacağınızı anlatır.
Bu yazıda
- Kira ne zaman ödenir
- Temerrüt ihtarı: süre ve şekil
- İhtar süresinde ödeme yaparsanız
- Ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olması şartı
- Tahliye taahhüdü nedir, ne zaman geçerlidir
- Taahhüde dayalı tahliye süresi, icra ve dava yolu
- Kirayı elden verdim: nasıl ispat ederim
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Kira ne zaman ödenir
Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314). Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Sözleşme veya yerel âdet farklı bir ödeme günü gösteriyorsa ona bakılır. Pratikte çoğu sözleşme her ayın belirli bir gününü belirler; ödemenin hangi tarihte muaccel olduğunu bilmek ihtar sürelerini doğru hesaplamak için gereklidir.
Temerrüt ihtarı: süre ve şekil
Kiracının kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde ev sahibi yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315). Süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür; bunların dışındaki kiralarda en az on gündür. Süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Dolayısıyla daha kısa süreli ihtar kanuni şartı sağlamaz.
Şunlara dikkat edin:
- Süre, kanunun ifadesiyle yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar; ihtarın size ulaştığı tarihi tebligat evrakından öğrenmeniz gerekir.
- İhtarda ödenmesi istenen kira dönemleri, süre ve fesih uyarısı yer almalıdır.
- Kira türünü, yani konut veya çatılı işyeri olup olmadığını sözleşmeden belirleyip uygun süreyi kontrol edin.
- Sürenin son günü ödeme ve sonraki işlemler bakımından önemlidir; son güne bırakmayın.
İhtar süresinde ödeme yaparsanız
Kanundaki mekanizma, kiracının verilen sürede de ifa etmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirimine dayanır. Süre içinde borcu öderseniz bu fesih şartı gerçekleşmez. Ödeme dekontunun açıklamasına hangi dönemlerin ödendiğini yazın; banka yoluyla yapılan ödeme ispat sorunu bırakmaz. Ödeme yaparken ev sahibiyle yazışma yapıp ödemeyi kabul ettiğini belgelemek de yararlıdır.
Ev sahibi iki haklı ihtar üzerine dava açma hakkına sahip olabilir. Bu davanın süre ve şartları tahliye sebepleri yazımızda anlatılmıştır. İcra yoluyla kira takibi ve itiraz için kira takibi ve tahliye yazımıza bakın.
Ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olması şartı
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346). Sözleşmede "bir ay geciktirirsen tüm kiralar hemen istenir" veya "gecikme hâlinde ceza ödenir" yazıyorsa bu hükümlere dayanılarak bütün kiralar veya ceza istenemez. Gecikme için kanunun öngördüğü sonuçlar temerrüt ihtarı ve fesihtir.
Bu hüküm genel olarak kiracı aleyhine düzenleme yasağıdır; sözleşme maddelerini tek tek okuyup yasağa girenleri not etmelisiniz.
Tahliye taahhüdü nedir, ne zaman geçerlidir
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir; kanuna göre taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m. 352). Boşaltma tarihi açıkça belli olmalıdır. Kira sözleşmesi imzalanırken boş tarihli veya önceden alınmış bir taahhüt, teslimden önce verildiği için geçerlilik tartışması doğurur; kiracı aleyhine dava sebebi eklenmesi de kanunen sınırlıdır (TBK m. 354). Taahhüt sözlü verilmişse yazılı şekil şartı sağlanmadığından aynı hukuki sonucu doğurmaz; ancak ev sahibi başka dava sebeplerine dayanabilir.
Böyle bir belge imzaladıysanız tarihini, ne zaman imzalandığını ve teslimden önce mi sonra mı olduğunu gösteren delilleri saklayın; belgeyi tarih ve içerik bakımından incelettirin.
Taahhüde dayalı tahliye süresi, icra ve dava yolu
Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 352). Süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlar; kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı bu yoldan sona erer. Kanun ev sahibine icra veya dava yollarından birini seçme imkânı verir; hangisinin uygun olduğu belgenin durumuna bağlıdır. Taahhüt edilen tarihten sonra bir ay içinde harekete geçmeyen ev sahibi, bu yolu kullanamaz.
Kirayı elden verdim: nasıl ispat ederim
Borcu ödeyen borçlu, bir makbuz verilmesini isteyebilir; borcun tamamı ödenmişse buna ilişkin borç senedinin geri verilmesini veya iptalini de isteyebilir (TBK m. 103). Kira ödemesi için de makbuz istemek hakkınızdır. Faiz veya kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin makbuz verilmişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır (TBK m. 104).
Elden ödediyseniz ödemenin kime, hangi ay için ve ne kadar yapıldığını gösteren belgeler önemlidir:
- Ev sahibinin imzaladığı makbuz veya el yazılı not
- "Aldım" anlamına gelen mesaj veya e-posta yazışmaları
- Sonraki dönemlerde ev sahibinin geçmiş ödemeleri kabul ettiğini gösteren kayıtlar
- Aynı döneme ait bankadan çekilen paraya ilişkin dekont veya hesap hareketleri (tek başına yeterli olmayabilir ama destekleyicidir)
Elden ödeme iddiasını yalnızca sözlü açıklamayla bırakmayın. Bundan sonraki ödemelerde yöntemi değiştirip banka havalesi kullanmak, ödemenin dönemini açıklamaya yazmak en sağlıklısıdır. Ev sahibi ödeme yaptığınızı kabul etmiyorsa durumu yazılı olarak bildirin ve mahkemeye başvurulması gerekirse yetkili merci için baroya veya bir avukata danışın. Depozito konusu için kira depozitosu iadesi yazımıza bakabilirsiniz.
İhtar geldiğinde adım adım ne yapmalısınız
Kira ödemesinde gecikme yaşadıysanız ve yazılı bir ihtar aldıysanız paniğe kapılmak yerine sıralı hareket etmek en doğrusudur:
- Zarfı ve tebliğ evrakını saklayın. İhtarın hangi tarihte yapıldığı, süre hesabını doğrudan etkiler.
- Süreyi doğru hesaplayın. Konut ve çatılı işyeri kirasında süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Size daha kısa bir süre tanınmışsa bunu not edin ve ödemeyi yine de süre dolmadan yapın.
- İhtarda istenen dönemleri kontrol edin. İhtarda yazılı kira dönemlerini kendi dekontlarınızla karşılaştırın; daha önce ödediğiniz bir dönem istenmişse yazılı olarak itiraz edin.
- Ödemeyi bankadan yapın. Açıklamaya dönemi yazın; elden ödemeyi tercih ederseniz makbuz isteyin.
- Ev sahibine yazılı bilgi verin. Ödemeyi yaptığınızı, dekont tarihiyle birlikte kısa bir mesaj veya e-posta ile bildirin.
Ödeme gücünüzde geçici bir sorun varsa ev sahibiyle yazılı bir ödeme planı yapmanız, ileride ihtilaf çıkması hâlinde elinizdeki en önemli belge olabilir. Plan yaparken kanunun kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söylediğini (TBK m. 346) unutmayın; gecikme için ek ceza veya bütün kiraların hemen istenmesi gibi şartlara dayanılamaz.
Sık yapılan hatalar
- Ödemeyi dönemini belirtmeden yapmak
- Elden ödeme için makbuz istemeyi unutmak
- İhtarı yalnızca sözlü veya mesajla yapılmış kabul edip süreyi yanlış hesaplamak
- Sözleşmedeki ceza koşulunun geçerli olduğunu sanmak
- Teslimden önce imzalanmış tahliye taahhüdünü geçerli saymak veya belgeyi hiç incelememek