Kiralanan ev sözleşmeden sonra satılır, miras yoluyla geçer veya başka bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yani sözleşmeniz kendiliğinden sona ermez ve yeni malik sizi hemen çıkaramaz. Yeni malik ancak kanundaki ihtiyaç şartlarını taşıyorsa ve usule uyarsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir (TBK m. 351).
Bu yazı evin satılması, ev sahibinin ölümü ve kamulaştırma gibi durumlarda kira ilişkisine ne olduğunu, kirayı kime ödeyeceğinizi, yeni malikin ihtiyaç davasının şartlarını, tapuya şerhin faydasını ve alt kiracı konusundaki kuralı anlatır.
Bu yazıda
- Ev satılırsa kira sözleşmesi geçerli kalır mı
- Ev sahibi ölürse kirayı kime ödersiniz
- Kamulaştırma ve üçüncü kişiye verilen ayni haklar
- Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası
- Bildirim yapılmazsa ve süre kaçırılırsa
- Tapuya şerh
- Alt kiracı ve kira ilişkisinin devri
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Ev satılırsa kira sözleşmesi geçerli kalır mı
Evet. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Kanun el değiştirme sebebini sınırlamaz; satış, bağış, takas ve miras gibi edinmelerin hepsini kapsayacak biçimde "herhangi bir sebeple" der. Dolayısıyla eski sözleşmenizdeki süre, bedel ve koşullar yeni malik için de bağlayıcıdır. Satış sırasında kiracıdan onay alınması gerekmez; kira sözleşmesi yeni maliki bağlar.
Pratikte yapmanız gerekenler şunlardır:
- Evin gerçekten satıldığını tapu kaydından veya yetkili belgelerden doğrulayın.
- Yeni malikin kimliğini ve kira bedelini ödeyeceğiniz banka hesabını yazılı olarak teyit edin.
- Eski ev sahibine yapılan son ödemenin tarihini ve dekontunu saklayın.
- Yeni malik sizden başka koşul isterse bunu kabul etmeden önce sözleşmenizi karşılaştırın.
Kira bedelini yeni malike ödemeye başladığınız tarihi netleştirmek önemlidir; yanlış kişiye yapılan ödeme, borcunuzun ödenmiş sayılmamasına yol açabilir. Elden ödemelerde ispat sorunu için kira ödemesinin ispatı ve temerrüt ihtarı yazımıza bakın.
Ev sahibi ölürse kirayı kime ödersiniz
Kiraya verenin ölümü kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Evin mirasçılara geçmesi de bir el değiştirme sebebidir ve kiralananı edinenler kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Ancak mirasçıların kim olduğu, ev kimin payına düştüğü ve ödemeyi kimin alacağı çoğu zaman hemen belli olmaz. Farklı kişiler ödeme istiyorsa borcu yanlış kişiye ödemeden belgeleri incelemek gerekir.
Böyle bir durumda şu adımlar akla uygun olur:
- Ödeme isteyen kişiden mirasçı sıfatını gösteren resmî belgeyi (veraset belgesi gibi) ve ödeme yetkisini gösteren yazılı belgeyi isteyin.
- Mirasçılar arasında tek bir hesap veya temsilci belirlenmesini yazılı olarak isteyin.
- Ödemeleri açıklama yazarak ve dekontla yapın.
- Anlaşmazlık sürüyorsa kira bedelini ödemeye devam edip ödemelerin kayıtlarını düzenli saklayın.
Kira bedelini ödememek temerrüt ve fesih riskini doğurabileceğinden, belirsizlik sürerken ödeme yapılamıyorsa bu durumu belgeleyerek bir avukata veya yetkili mahkemeye danışmak yerinde olur.
Kamulaştırma ve üçüncü kişiye verilen ayni haklar
Kamulaştırma hâlinde kira ilişkisi bakımından kamulaştırmaya ilişkin özel hükümler saklıdır (TBK m. 310). Yeni malik sözleşmenin tarafı olur, ancak kamulaştırmanın sonuçları için özel kanun hükümlerine bakmak gerekir. Bu nedenle kamulaştırma bildirimi alırsanız ilgili idarenin yazısını ve süreleri dikkatle inceleyin.
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak, örneğin ipotek veya intifa hakkı, kazanırsa kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır (TBK m. 311). Tapu kaydındaki şerhleri ve rehinleri kontrol etmek bu yüzden yararlıdır. Evin üzerinde bir üçüncü kişi, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerse, kiraya veren kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m. 309).
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası
Kiralananı sonradan edinen kişi, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m. 351). Burada üç şartı birlikte aramak gerekir:
- Gerçek bir konut veya işyeri gereksinimi ve kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.
- Gereksinim kanunda sayılan kişiler için olmalıdır: malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler.
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.
Kardeş için ihtiyaç iddiası bu sayımda açıkça yer almaz. Yeni malikin kardeşi bakmakla yükümlü olunan kişi sayılıyorsa bu durum ayrıca değerlendirilir. Gereksinimin gerçekten bulunup bulunmadığını mahkeme inceler; kiracı olarak, malikin başka uygun konutu olup olmadığı gibi hususları tartışabilirsiniz.
Bildirim yapılmazsa ve süre kaçırılırsa
Yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimi yapmazsa, altı ay sonra dava açabileceği bu özel yoldan yararlanamaz. Ancak yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m. 351). Bu ikinci yolda da gereksinim ve kullanma zorunluluğu aranır. Süre kaçırılırsa bu özel yol kullanılamaz.
Tahliye davalarının ayrıntıları, dava süreleri ve yeniden kiralama yasağı için kiracının tahliye sebepleri yazımıza bakabilirsiniz. Mahkemeye başvuru ve arabuluculuk konuları kira takibi ve yargılama yazımızda toplanmıştır.
Tapuya şerh
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir (TBK m. 312). Şerh için sözleşmede bunun kararlaştırılmış olması gerekir. Şerhin faydası, kiracılık hakkını tapu kaydından herkesin görebileceği bir hâle getirmesidir. Evi satın alacak kişi, bu hakkı kayıttan görebilir. Şerh için ilgili tapu müdürlüğüne başvurulur; işlem masraflarının güncel tutarını resmî kaynaktan kontrol edin.
Alt kiracı ve kira ilişkisinin devri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322). Alt kiracı almak istiyorsanız ev sahibinden yazılı izin almalısınız; rızasız alt kira, ev sahibi bakımından sorun yaratır. Alt kiracı evi size tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı ev sahibine karşı sorumlu olur. Benzer biçimde kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m. 323).
Kiracının ölümünde ise mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 333). Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir (TBK m. 356).
Örnek senaryo ve yazılı bildirim
Diyelim ki kiraladığınız daire sözleşme sürerken satıldı ve yeni malik sizi arayıp evi kendi çocuğu için istediğini söyledi. Telefondaki bu söz tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Kanun, yeni malikin edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesini arar (TBK m. 351). Size ulaşan yazıda şunlara bakın:
- Yazının tarihi ve evi ne zaman edindiği; bir aylık sürenin içinde olup olmadığını bu belirler.
- Gereksinimin kimin için olduğu: malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
- Sözleşmeyi altı ay sonra açılacak dava ile mi, yoksa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile mi sona erdirmeyi düşündüğü.
Bildirimin geçerli olması hâlinde bile ev sahibi sizi kendiliğinden çıkaramaz; gerçek bir gereksinim ve kullanma zorunluluğunu mahkemede ispatlaması gerekir. Siz de bu süreçte kira bedelini düzenli ödemeye devam etmeli, yeni malik ile yaptığınız yazışmaları ve dekontları saklamalısınız. Ayrıca yeni malik evi gereksinim için boşalttırıp haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden başkasına kiralarsa eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355); bu konunun ayrıntısı tahliye sebepleri yazımızda anlatılmıştır.
Sık yapılan hatalar
- Evin satıldığını duyunca kirayı ödemeyi bırakmak
- Yeni malikin hesabını yazılı teyit etmeden ödeme yapmak
- Satışla birlikte sözleşmenin kendiliğinden bittiğini sanmak
- Alt kiracı almadan önce ev sahibinden yazılı izin almamak
- Şerh kararlaştırılmamışken şerh beklemek