Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi? 2026'da Şartları, Noter Zorunlu mu, Ne Kadar Sürede İcraya Konulur, İtiraz ve Kiracı Çıkmazsa Ne Olur

Tahliye taahhütnamesi, kiracının ev kendisine teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir; kiracı o tarihte çıkmazsa ev sahibi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Belgenin geçerli olması için noter onayı şart değildir, ama yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, teslimden sonra düzenlenmesi ve boşaltma tarihinin açıkça belli olması gerekir. Kira sözleşmesiyle birlikte, anahtar verilmeden imzalatılan taahhüt bu şartı taşımaz.

Bu yazı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, sözleşmeyle aynı gün, boş veya tarihsiz imzalanan taahhütlerin durumunu, noter onayının ne işe yaradığını, ev sahibinin kaçırmaması gereken bir aylık süreyi, icra takibinin adımlarını, kiracının tahliye emrine itirazını ve arabuluculuğun bu yoldaki yerini anlatır.

Bu yazıda

• Tahliye taahhütnamesi nedir, ne işe yarar?
• Geçerlilik şartları
• Sözleşmeyle aynı gün, boş veya tarihsiz imzalanan taahhüt
• Noter onayı zorunlu mu?
• Ev sahibi ne kadar sürede harekete geçmeli?
• İcra yoluyla tahliye adım adım
• Dava yoluyla tahliye ve arabuluculuk
• Kiracı taahhüde nasıl itiraz eder?
• Özel durumlar: ev satılırsa, aile konutu, işyeri
• Örnek olaylar
• Sık yapılan hatalar
• Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?

Tahliye taahhütnamesi nedir, ne işe yarar?

Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine kanundaki diğer tahliye sebeplerini ispat etmeden, kiracının kendi yazılı beyanına dayanarak evi geri alma imkânı veren bir belgedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur: belirli süreli sözleşme süre bitince kendiliğinden sona ermez, kiracı süre bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar ve ev sahibi sırf süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Dava yoluyla sona erdirme sebepleri de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).

Kanun, bu korumanın bir istisnası olarak kiracının kendi iradesiyle verdiği tahliye sözünü sonuç doğuran bir sebep sayar (TBK m. 352/1). Bu yüzden taahhüt, kiracı için ağır sonuç doğurabilecek bir belgedir ve kanun onu sıkı şartlara bağlar. Uygulamada en çok tartışılan konu da bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğidir.

Geçerlilik şartları

Geçerli bir tahliye taahhüdü için dört şart birlikte aranır: yazılı şekil, kiracının iradesi, teslimden sonra düzenlenme ve belli bir boşaltma tarihi.

1. Yazılı olmalıdır. Kanun kiracının boşaltmayı "yazılı olarak" üstlenmesini arar. Telefonda ya da yüz yüze verilen "çıkarım" sözü bu yolun dayanağı olamaz; ev sahibi böyle bir durumda ancak diğer tahliye sebeplerine başvurabilir.
2. Kiracı tarafından verilmelidir. Taahhüdü kira sözleşmesinde kiracı olan kişi veya onun adına buna yetkili temsilcisi imzalar. Sözleşmenin tarafı olmayan bir yakının imzaladığı belge, kural olarak kiracıyı bağlamaz.
3. Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kanun, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesini şart koşar. Amaç, ev arayan kişinin evi tutabilmek için baskı altında imza vermesini önlemektir.
4. Boşaltma tarihi belli olmalıdır. Taahhütte kiracının hangi gün evi boşaltacağı açıkça yazmalıdır. "Ev satılırsa çıkarım", "ev sahibi isterse boşaltırım" gibi koşula veya ev sahibinin iradesine bağlanmış ifadeler belli bir tarih içermediği için bu yolun şartını karşılamaz.

Bunlara ek olarak taahhüdün özgür iradeyle verilmiş olması gerekir. Korkutma sonucu imzalanan bir belge ile kişi bağlı değildir (TBK m. 37); ancak korkutmanın varlığını, bunu ileri süren kiracı ispat etmelidir.

Sözleşmeyle aynı gün, boş veya tarihsiz imzalanan taahhüt

Kira sözleşmesiyle birlikte, anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhüt, kanunun "teslimden sonra" şartını taşımadığı için geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz.

Uygulamada ev sahibine kira sözleşmesinin yanında tarihi boş bırakılmış bir taahhüt imzalatılması sık görülür. Bu durumda iki ihtimal tartışılır:

• Taahhüdün tarihi sözleşme tarihiyle aynıysa: Belgenin sözleşme kurulurken, yani teslimden önce verildiği sonucuna varılması kolaylaşır. Uygulamada aynı gün düzenlenen taahhütler, ev sahibi aksini ispat etmedikçe genellikle geçersiz sayılır.
• Taahhüt boş imzalanıp tarihi sonradan doldurulmuşsa: Belgede yazan tarih kiracılık süresinin içine denk gelebilir ve ilk bakışta geçerli görünebilir. Kiracı, belgenin aslında kira başında boş olarak imzalatıldığını ileri sürebilir; ancak yazılı bir belgenin içeriğine karşı tanıkla ispat sınırlıdır (HMK m. 201). Bu nedenle o döneme ait mesajlar, e-postalar, emlak ofisi yazışmaları gibi yazılı izler büyük önem taşır.

Kiracı olarak önce belgenin üzerindeki tarihi kira sözleşmesinin başlangıç tarihiyle ve anahtarı teslim aldığınız günle karşılaştırın. Ev sahibi olarak ise taahhüdü ancak kiracılık başladıktan sonra, kiracının gerçek bir çıkış planı olduğunda ve tarihiyle birlikte almanın sonradan çıkacak tartışmayı azalttığını unutmayın.

Noter onayı zorunlu mu?

Hayır; kanun yalnızca yazılı şekil arar, notersiz düzenlenen ve kiracının imzasını taşıyan taahhüt de geçerli olabilir (TBK m. 352/1).

Noterin faydası ispat ve hız bakımındandır. İcra takibinde kiracı itiraz ederse ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Tahliye talebi noterce düzenlenmiş, tarih ve imzası noterce onaylanmış ya da kiracının ikrar ettiği bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı aynı güçte bir belgeyle kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını gösteremiyorsa itiraz kaldırılır. Aksi hâlde itirazın kaldırılması talebi reddedilir ve ev sahibi genel hükümlere göre mahkemeye başvurmak zorunda kalır (İİK m. 275). Kısacası adi yazılı taahhüt geçerli olabilir, ama kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse süreç uzayabilir.

İcra takibi sırasında imzasını inkâr eden kiracının imzasının sonradan mahkemede kendisine ait olduğu anlaşılırsa kanun ayrıca para cezası öngörür (İİK m. 275). Bu nedenle gerçek olmayan bir inkâr, kiracıya ek bir yük getirebilir.

Ev sahibi ne kadar sürede harekete geçmeli?

Ev sahibi, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurmalı veya dava açmalıdır; bu süre geçirilirse taahhüde dayanan tahliye yolu kapanır (TBK m. 352/1).

• Süre hak düşürücüdür. Bir ay içinde harekete geçmeyen ev sahibi aynı taahhüde sonradan dayanamaz. Kira ilişkisi bu durumda devam eder; ev sahibi ancak kanundaki diğer sebeplerin şartları oluşursa onlara başvurabilir.
• Taahhüt "kaç yıl geçerli" sorusu bu süreyle cevaplanır. Taahhütnamenin kendiliğinden sona erdiği genel bir süre yoktur; belirleyici olan, taahhütte yazan boşaltma tarihi ve onu izleyen bir aylık süredir.
• Dava yolunu seçen ev sahibi önce arabulucuya gider. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Yine de başvuruyu bir aylık süre dolmadan yapmak gerekir.
• İcra yolunda arabuluculuk aranmaz. Taahhüde dayanan ilamsız tahliye takibi, dava şartı arabuluculuğun dışındadır.

İcra yoluyla tahliye adım adım

Taahhüde dayanan icra takibinde ev sahibi belgeyi icra dairesine sunar, kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracı itiraz etmezse kiralanan zorla boşaltılabilir.

1. Başvuru: Ev sahibi boşaltma tarihini izleyen bir ay içinde taahhütnamenin aslıyla icra dairesine başvurur. İcra dairesi, yazılı sözleşmeye dayanan tahliyelerdeki usule göre bir tahliye emri düzenler (İİK m. 272).
2. Tahliye emri: Emirde kiracıya taşınmazı on beş gün içinde boşaltıp teslim etmesi, itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi, aksi hâlde zorla çıkarılacağı yazılır (İİK m. 272).
3. İtiraz: Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir; itiraz takibi durdurur (İİK m. 274).
4. İtirazın kaldırılması: Ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Belgenin noterce düzenlenmiş, onaylanmış veya ikrar edilmiş olması burada belirleyicidir (İİK m. 275).
5. Zorla tahliye: Süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra taşınmaz zorla boşaltılıp ev sahibine teslim edilir (İİK m. 273).
6. Evde başka biri varsa: Kiracının eşi, çocukları, anne ve babası gibi yakınları ve birlikte oturduğu anlaşılan kişiler üçüncü kişi sayılmaz. Gerçekten üçüncü kişi olup evde haklı olarak oturduğunu ileri süren biri varsa icra müdürü durumu icra mahkemesine bildirir (İİK m. 276).

İtirazın kaldırılması reddedilse veya tahliye gerçekleşse bile tarafların genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (İİK m. 275). Kiracı açısından bu, haksız bir tahliyenin sonuçlarını sonradan dava yoluyla tartışabileceği anlamına gelir; ev sahibi açısından ise icrada sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabileceği anlamına gelir.

Dava yoluyla tahliye ve arabuluculuk

Ev sahibi icra yerine dava yolunu da seçebilir; bu durumda önce arabulucuya başvurur, anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan bütün davalara bakan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar (HMK m. 4).

Arabulucu, kendisine yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Taraflar anlaşırsa, örneğin kiracının belli bir tarihte çıkacağı kararlaştırılırsa, bu anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşılan konular hakkında taraflar sonradan dava açamaz (6325 sayılı Kanun m. 18).

Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmazsa, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Bu kural 14 Kasım 2024'te yürürlüğe giren 7531 sayılı Kanunla bu şekle getirildi; önceki metin yargılama giderinin tamamını öngörüyordu (6325 sayılı Kanun m. 18/A).

Kiracı taahhüde nasıl itiraz eder?

Kiracı, tahliye emrine yedi gün içinde itiraz ederek taahhüdün geçerlilik şartlarını, süreyi ve imzayı tartışmaya açabilir (İİK m. 274).

Başlıca itiraz sebepleri şunlardır:

• Taahhüdün kiralanan teslim edilmeden, kira sözleşmesiyle birlikte verildiği.
• Belgede belli bir boşaltma tarihi bulunmadığı ya da tarihin sonradan doldurulduğu.
• İmzanın kiracıya ait olmadığı. İmza itirazı açık ve kesin yapılmalıdır; imzanın sonradan kiracıya ait çıkmasının para cezası doğurabileceğini hatırlayın (İİK m. 275).
• Ev sahibinin taahhüt tarihinden başlayan bir aylık süreyi geçirdiği (TBK m. 352/1).
• Taahhüt tarihinden sonra tarafların kirayı yenilediği veya uzattığı; bunun aynı güçte bir belgeyle gösterilmesi gerekir (İİK m. 275).
• Belgenin korkutma altında imzalatıldığı (TBK m. 37).

İtiraz süresi kısadır. Tebligatın geldiği günü not edin, belgenin fotoğrafını değil, icra dosyasındaki örneğini inceleyin ve elinizdeki kira sözleşmesi, anahtar teslim tarihi ile yazışmaları bir araya getirin.

Özel durumlar: ev satılırsa, aile konutu, işyeri

Taahhüdün etkisi, evin el değiştirmesi veya aile konutu olması gibi durumlarda ayrıca değerlendirilir.

• Ev satılırsa: Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Uygulamada yeni malikin, önceki malike verilmiş geçerli bir taahhüde dayanabildiği kabul edilir; ancak bir aylık süre yine taahhütteki boşaltma tarihinden işler. Evin satılması tek başına kiracıyı çıkarmaz; ayrıntılar için ev satılırsa kiracının durumu yazımıza bakın.
• Aile konutu: Eşlerden biri diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez (TMK m. 194; TBK m. 349). Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı da olabilir. Aile konutunda yalnızca bir eşin verdiği taahhüdün diğer eşe karşı sonuç doğurup doğurmayacağı bu nedenle tartışma konusu olabilir; taahhüdü iki eşin birlikte imzalaması bu riski azaltır.
• İşyeri: Aynı kurallar çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. İşyerinde de taahhüt teslimden sonra, yazılı ve belli bir tarih için verilmelidir.
• Birden çok kiracı: Sözleşmede birden fazla kiracı varsa taahhüdün kimler tarafından imzalandığına dikkat edilir; imzası bulunmayan kiracıya karşı belgeye dayanmak güçleşir.

Örnek olaylar

Birinci örnek: Kiracı evi bir mart günü teslim almış, aynı gün kira sözleşmesiyle birlikte üzerinde yalnızca imzası olan bir taahhüt de vermiştir. Ev sahibi yıllar sonra belgeye bir tarih yazıp icraya başvurur. Kiracı yedi gün içinde itiraz eder ve belgenin teslimden önce, boş olarak alındığını o döneme ait yazışmalarla gösterir. Bu durumda taahhüdün kanundaki şartı taşımadığı sonucuna varılması güçlü bir ihtimaldir.

İkinci örnek: Kiracı, iki yıl oturduktan sonra yeni bir ev aldığını söyleyip ağustos sonunda çıkacağını noterde düzenlenen bir belgeyle taahhüt etmiştir. Ağustos sonu geldiğinde kiracı fikrini değiştirir. Ev sahibi eylül ayının sonuna kadar, yani taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurursa, belgenin noter onaylı olması itiraz aşamasını kısaltır. Ev sahibi ekim ortasında başvurursa süre geçmiş olur.

Sık yapılan hatalar

• Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhüdü güvenli bir güvence sanmak (ev sahibi için).
• Taahhüt tarihinden sonraki bir aylık süreyi kaçırmak.
• Dava yolunu seçip arabuluculuk başvurusunu süre sonuna bırakmak.
• Tahliye emrine yedi gün içinde itiraz etmemek (kiracı için).
• Gerçekten kendisine ait olan imzayı inkâr etmek.
• "Ev satılırsa çıkarım" gibi tarihsiz bir yazının taahhüt yerine geçeceğini düşünmek.
• Aile konutunda eşin rızasını hiç düşünmemek.
• Taahhüt varken kendi kendine kilit değiştirmek veya eşyaları çıkarmak; tahliye ancak icra dairesi veya mahkeme kararıyla yapılır.

Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?

Size tahliye emri tebliğ edildiyse veya taahhüdün tarihi, imzası ya da düzenlenme anı tartışmalıysa itiraz süresi kısa olduğu için belgeleri vakit kaybetmeden bir avukata inceletmek yararlı olur. Ev sahibi olarak bir aylık süreyi, icra ile dava arasındaki seçimi ve arabuluculuk adımını doğru planlamak için de hukuki destek almak, hak kaybı riskini azaltır.

Taahhüt dışındaki tahliye sebepleri için ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir, tahliye kararından sonraki süreler için tahliye davası ne kadar sürer yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 37, 310, 347, 349, 352, 354
2. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 272-276
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 201
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18, 18/A, 18/B
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 194