Tapu ve gayrimenkul alanında “paylı mülkiyet” başlığı altında 12 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Hisseli tapuda paylar eşit mi sayılır? Hissedarlardan biri tek başına tüm taşınmazı satabilir mi? Paydaşlar arasında kiraya verme kararı nasıl alınır?
Paylı mülkiyet
Hisseli tapuda paylar eşit mi sayılır?
Paylı mülkiyette başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Gerçek pay oranını tapu kaydından kontrol et.
Hissedarlardan biri tek başına tüm taşınmazı satabilir mi?
Hayır. Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bir paydaş yalnızca kendi payını devredebilir. Tüm taşınmazın satışı için diğer paydaşlardan rıza alınmalı.
Paydaşlar arasında kiraya verme kararı nasıl alınır?
Adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işidir. Bunlar için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Pay ve paydaş eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin isteği üzerine hakkaniyete uygun karar verebilir.
Küçük onarımları tek başıma yaptırabilir miyim?
Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Daha önemli veya masraflı yapı işleri için ise pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Yapılan masrafların kanıtlarını sakla.
Paydaşlar taşınmazı nasıl kullanacağına anlaşamazsa kim karar verir?
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir. Kullanma biçiminde uyuşmazlık çıkarsa yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu düzenleme zaman veya yer itibarıyla bölünmüş kullanım şeklinde de olabilir.
Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşması sonradan alıcıyı bağlar mı?
Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlemeler ve kararlar sonradan paydaş olanları bağlar. Ancak taşınmazlarda bunların sonradan paydaş olanları bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Anlaşmayı noterde onaylatıp şerh verdirmek bu yüzden önem taşır.
Paydaş olarak ortak mal için acil önlem alabilir miyim?
Evet. Her paydaş, malı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alabilir. Anlaşmayla bu yetki kaldırılamaz. Masrafların belgesini tutup diğer paydaşlara payları oranında rücu hakkını kullanabilirsin.
Diğer paydaşları rahatsız eden paydaş ortaklıktan çıkarılabilir mi?
Yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyerek diğer paydaşlar için paylı mülkiyetin devamını çekilmez hâle getiren paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Paydaşlıktan çıkarılan kişinin payı ne olur?
Payı karşılayacak kısım maldan ayrılabiliyorsa ayrılır; ayrılamıyorsa payı dava tarihindeki değeriyle devralmak isteyen paydaş bunu aynı davada ileri sürer. Kimse istemezse hâkim devir için süre verir ve devredilmeyen pay açık artırmayla satılır.
Paylı mülkiyeti sürekli devam ettirme sözleşmesi yapılabilir mi?
Paylaşmayı isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.
Ortak mülkiyetteki taşınmaza rehin konabilir mi?
Pay, rehnedilebilir. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. Bu yüzden ortak taşınmazda ipotek yapmadan önce her payın tapu kaydındaki durumunu kontrol etmek gerekir.
Borcum yüzünden hisseli taşınmazdaki payım haczedilebilir mi?
Evet. Paylı mülkiyette pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Haciz yalnızca borçlu paydaşın payını ilgilendirir; diğer paydaşların payları kendiliğinden borçlu sayılmaz. Tapu kaydında haciz şerhi olup olmadığını güncel kayıttan kontrol et.
Bu konuda sık sorulanlar
Ortaklardan biri hisseli tapuyu ayırmaya razı olmazsa ne yapılır?
Paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Bunun yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Paylaşma isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Ayrıntılı yazı
Hisseli tapuda kendi hissemi ortakların izni olmadan satabilir miyim?
Satabilirsiniz. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve pay devredilebilir. Ortakların imzası gerekmez; ancak payı paydaş olmayan birine satarsanız diğer paydaşların önalım hakkı doğar ve satış onlara noter aracılığıyla bildirilir. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.688 · m.688 ve 692 · m.691 · m.690 ve 691 · m.693 · m.689 ve 695 · m.689 ve 694 · m.696 · m.698
İlgili konular
- Tapu ve gayrimenkul: uygulama, belgeler ve ayrıntılı sorular
- Ortaklığın giderilmesi · Tapu ve gayrimenkul: kısa cevaplar ve dayanakları
- Tapu, taşınmaz satışı ve hisseli mülkiyette nelere bakmalıyım?
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri