Kira ve konut alanında “kira bedeli ve artışı” başlığı altında 13 kısa soru ve cevap. Her cevabın dayandığı kanun maddesi yanında gösterilir. Örnek sorular: Kira artışında üst sınır nedir? Kira artışında hangi endeks esas alınır? Sözleşmedeki artış oranı enflasyonu aşıyorsa o madde geçerli olur mu?
Kira bedeli ve artışı
Kira artışında üst sınır nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Güncel oranı resmî istatistik kurumunun yayımladığı verilerden kontrol et.
Kira artışında hangi endeks esas alınır?
Kanun, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Eski metindeki üretici fiyat endeksi ifadesi bu şekilde değiştirilmiştir. Hesaplamayı kira yılının başlangıcına göre yapmak ve güncel veriyi resmî kaynaktan almak gerekir.
Sözleşmedeki artış oranı enflasyonu aşıyorsa o madde geçerli olur mu?
Taraflar artış konusunda anlaşabilir; ancak anlaşma, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırı aşan oran yönünden anlaşmaya güvenemezsin; sözleşmeyi ve güncel endeks verisini birlikte değerlendir.
Kira artışı sözleşmede yazılı değilse kirayı kim belirler?
Taraflar artış konusunda anlaşma yapmamışsa kira bedeli, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirlenir.
Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde de artış sınırı geçerli mi?
Evet. Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmama kuralı, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Sözleşmede başka bir oran yazması bu sınırı değiştirmez.
Beş yıldan uzun süreli kirada bedel nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun belirler.
Kira beş yılı geçtiyse ev sahibi emsal kiraya göre artış isteyebilir mi?
Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda taraflar anlaşmış olsa da bedeli hâkim; endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak belirler. Yani emsal, bu aşamada hâkimin değerlendireceği ölçütlerden biridir.
Kira bedeli dövizle yazıldıysa beş yıl dolmadan değiştirilebilir mi?
Bedel yabancı parayla kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm saklıdır; beş yıldan sonra kur değişimleri de dikkate alınır.
Kira artışında ÜFE hâlâ uygulanır mı?
Hayır. Kanundaki üretici fiyat endeksi ifadesi tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim olarak değiştirilmiştir. Güncel kanun metnine göre artış sınırı bu endeksle belirlenir; eski sözleşme metinlerindeki ÜFE ifadesine tek başına güvenme.
Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren uygulanır?
Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede artış hükmü varsa kira bedeli davası süresi değişir mi?
Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına dair hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kiraya veren artış yerine kira bedeli için dava açarsa kiracı neye bakmalı?
Dilekçede istenen bedelin kanundaki endeks sınırını aşıp aşmadığına, kiralananın durumuna ve davanın zamanında açılıp açılmadığına bakmalısın. Hâkim sınırı aşmayacak şekilde bedeli belirler; tebligatı ve davayı süre kaybetmeden uzmandan öğrenmek yerinde olur.
Kira artışının kiracı aleyhine kullanılması sınırlanmış mıdır?
Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Artış konusunda serbestlik de tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır; bu sınırı aşan anlaşma bu bakımdan geçerli sayılmaz.
Bu konuda sık sorulanlar
Beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında kira en fazla ne kadar artar?
Taraflar anlaşmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumuna göre karar verir. Yani ilk beş yıl içinde mahkeme bu oranın üzerinde bir artışa hükmedemez; emsal kiralar bu sınırı aşmanın gerekçesi olmaz. Ayrıntılı yazı
İşyeri kira tespit davası kaç yıl sonra açılabilir?
Dava her zaman açılabilir; ancak ilk beş yılda hâkim artış sınırını aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda hâkim, endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek yeni bedeli belirler. Ayrıntılı yazı
Şimdi ne yapabilirsin?
- Olayına uyan soruyu bul ve cevabın dayandığı maddeyi resmî metinden oku.
- Tarihleri, belgeleri ve tebligatları not et; süreler olay tarihine göre değişir.
- Dosyana özel sonuç için ilgili alanda çalışan bir avukatla görüş.
Neye dikkat etmelisin?
- Türkiye hukuku kapsamında genel bilgilendirme içerir; dosyanın tarihleri ve özel koşulları sonucu değiştirebilir.
- Cevaplar kanun metninin genel kuralını anlatır. Süreleri ve istisnaları resmî metinden ve olay tarihine göre ayrıca kontrol et.
Ne zaman avukatla görüşmelisin?
Karar veya tebligat aldıysan, bir belge imzalayacaksan ya da hangi yolun uygulanacağını ayıramıyorsan ilgili alanda avukatla görüş.
İşini kolaylaştıracak araçlar
Dayanaklar ve resmî kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar KanunuMevzuat Bilgi Sistemim.344 · m.344 ve 138 · m.345 · m.344 ve 345 · m.343 ve 344
İlgili konular
- Kira ve konut: uygulama, belgeler ve ayrıntılı sorular
- Kira tespiti ve arabuluculuk · Kira ve konut: kısa cevaplar ve dayanakları
- Kira artışı ve bedel davası · Kira ve konut: kısa cevaplar ve dayanakları
Genel bilgidir; hukuki görüş değildir. Yayın ilkeleri