Kiracı evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Çıkışta boya, temizlik veya benzeri adlarla önceden kararlaştırılmış ek bir bedel, gerçek bir kullanım zararını karşılamıyorsa geçersizdir. Ev sahibi, teslim sırasında kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335).
Bu yazı evi teslim ederken nelere dikkat edeceğinizi, eskime ile hasar farkını, tadilat ve eski hâle getirme sorusunu, sözleşme bitmeden çıkarsanız kira borcunuzun ne kadar süreceğini, ev sahibinin hapis hakkını ve fesih bildiriminin biçimini anlatır.
Bu yazıda
- Evi hangi durumda geri vermelisiniz
- Eskime, bozulma ve çıkış boya veya temizlik bedeli
- Teslim anı: anahtar, tutanak ve ev sahibinin bildirim yükü
- Tadilat yaptıysanız eski hâle getirme ve değer artışı
- Sözleşmeyi bildirimle sona erdirme
- Erken çıkış ve yeni kiracı bulma
- Ev sahibinin hapis hakkı
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Evi hangi durumda geri vermelisiniz
Geri verme ölçüsü, teslim aldığınız durumdur. Kanun, kiracının kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermesini ister; sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimeler ve bozulmalar kiracının sorumluluğunda değildir (TBK m. 334). Yani duvardaki zamanla oluşan solma, halıdaki normal aşınma veya parkedeki olağan çizikler ev sahibinin talep edebileceği hasar değildir. Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar ise, örneğin kırılan kapı, delinen mutfak tezgâhı veya ev hayvanının verdiği zarar, kiracı tarafından giderilir.
Bu nedenle ilk gün yaptığınız kayıtlar çıkışta en değerli delildir. Teslim aldığınız tarihteki tutanak, fotoğraf ve video kaydını saklayın. Elinizde teslim tutanağı yoksa çıkıştan önce evin genel durumunu tarihli fotoğraflarla belgeleyin.
Eskime, bozulma ve çıkış boya veya temizlik bedeli
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334). Sözleşmede "çıkışta boya bedeli ödenir" veya "çıkış temizlik ücreti alınır" yazıyorsa bu hüküm, gerçek zararı karşılamıyor, sırf çıkış gerekçesiyle ek bedel getiriyorsa geçerli olmaz.
Aynı sonuca kira sözleşmesine özgü bir hüküm de ulaşır: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Her yıl alınan "yenileme ücreti", komisyon veya benzeri kalemler bu kapsamda sorun yaratır. Ödeme yapmadan önce kalemin dayanağını yazılı sorun ve sözleşmedeki maddeyi ayrı not edin. Gerçek hasar varsa ev sahibinden zararı gösteren fatura veya teklif isteyin.
Temizlik ve bakım giderlerinde de ayrım gerekir. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; yerel âdete de bakılır (TBK m. 317). Büyük onarım ve ayıp giderimi ise farklı hükümlere bağlıdır; bu nedenle her gideri tutarıyla değil niteliğiyle değerlendirmelisiniz. Ayıp ve onarım konusu için kiralanan evde ayıp ve kira indirimi yazımıza bakabilirsiniz.
Teslim anı: anahtar, tutanak ve ev sahibinin bildirim yükü
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). İstisna şudur: teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıpların varlığı hâlinde kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bunları belirlediğinde yine hemen yazılı bildirmek zorundadır.
Uygulamada şu sırayı izlemek işinizi kolaylaştırır:
- Anahtar teslimini ev sahibiyle veya vekiliyle birlikte, evi gezerek yapın.
- Evin durumunu imzalı bir tutanak veya tarihli fotoğraf ve videoyla kayda alın.
- Tutanağa sayaç değerlerini ve ev sahibinin "eksik yoktur" ya da itirazlarını yazdırın.
- Ev sahibi eksiklik bildirirse bildirimin yazılı ve hemen yapılıp yapılmadığını tarihleriyle not edin.
Teslimden sonra ortaya çıkan gizli bir hasar için sorumluluğunuzun sürüp sürmediği, hasarın olağan incelemeyle anlaşılıp anlaşılamadığına bağlıdır. Ev sahibinin "sonradan fark ettim" demesi tek başına yeterli olmaz; ihtiyatla incelenen bir evde görünen eksiklikler hemen bildirilmelidir.
Tadilat yaptıysanız eski hâle getirme ve değer artışı
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir; rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski durumuyla geri verilmesini isteyemez (TBK m. 321). Aynı madde, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerden doğan değer artışının karşılığının da istenemeyeceğini söyler. Dolayısıyla izinli tadilatın bedelini çıkışta ayrıca talep etmek istiyorsanız bunu yazılı sözleşmeye veya ek protokole koymalısınız.
Ev sahibinin izni olmadan duvar yıkıp mutfak değiştirmek ise tehlikelidir. Yazılı rıza yoksa değişiklik sözleşmeye aykırı kullanım sayılabilir ve çıkışta zarar sorumluluğu doğabilir (TBK m. 321 ve 334). Her tadilat öncesinde yazılı izin ve gerekiyorsa resmî belge saklayın.
Sözleşmeyi bildirimle sona erdirme
Belirli süreli kira sözleşmesi, süre sonunda kendiliğinden sona erer; taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (TBK m. 327). Konut kirasında kiracının fesih bildirimi ve uzama kuralları ayrıca düzenlenmiştir; bu kurallar tahliye sebepleri ve uzama süresi yazımızda anlatılmıştır.
Bir taşınmaza ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmesinde, çatısız arsa veya açık alan gibi konut ve çatılı işyeri hükümlerinin dışında kalan kiralar bakımından taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 329). Bildirimi tarihini ispatlayacak biçimde yapmalısınız.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). Yazılı şekilde imza esastır; güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer (TBK m. 14). Sıradan bir e-postanın yeterli sayılıp sayılmayacağı tartışma doğurabilir; bu nedenle noter yolu veya iadeli taahhütlü ve imzalı bildirim daha güvenlidir.
Erken çıkış ve yeni kiracı bulma
Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri verirseniz kira borçlarınız, evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325). Makul süre geçmeden ev sahibinden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız borçlarınız sona erer. Ev sahibi her adayı reddedemez; ancak adayın ödeme gücünü ve devralma iradesini belgelemelisiniz. Adayın bilgilerini ve belgelerini yazılı olarak ev sahibine bildirmek en güvenli yoldur.
Aynı madde kiraya veren bakımından da bir sınır koyar: kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Yani ev sahibi erken boşaltılan evi başka yere kullanıp bunu kiraya yansıtmıyorsa kiracının itiraz hakkı vardır. Konuyu ayrıntılı ele alan kiracının erken çıkması yazımıza da bakabilirsiniz.
Ev sahibinin hapis hakkı
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve evin döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m. 336). Hapis hakkı kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Buzdolabı, çamaşır makinesi veya yatak gibi eşyalar bakımından haczedilemezlik kuralları ayrıca incelenmelidir.
Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir (TBK m. 337). Başkasına ait bir eşya evinizde duruyorsa mülkiyet belgelerini saklayın.
Ev sahibi bu hakkı kendiliğinden kullanamaz. Kiracı taşınmak veya eşyaları başka yere taşımak isterse kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir (TBK m. 338). Kararsız ve keyfî alıkoyma kanundaki usule uymaz. Alıkoyma kararının konusu olan eşya gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir (TBK m. 338). Süreçteki icra işlemleri kira takibi ve tahliye yazımızda anlatılmıştır.
Sık yapılan hatalar
- İlk gün fotoğraf ve tutanak almamak
- Çıkışta "boya parası" veya "temizlik ücreti" kesintisini hukuka uygun sanmak
- Ev sahibinin eksiklik bildirimini yazılı ve zamanında yapıp yapmadığına bakmamak
- İzinsiz tadilat yapmak
- Erken çıkarken yeni kiracı adayını yazılı bildirmemek
- Fesih bildirimini yalnızca sözlü veya adi mesajla yapmak