Kira sözleşmesinin damga vergisinin mükellefi sözleşmeyi imza edenlerdir; yani hem ev sahibi hem kiracı vergiden sorumlu olur (488 sayılı Kanun m. 3). Taraflar vergiyi kendi aralarında nasıl paylaşacaklarını sözleşmeye yazabilir. Verginin güncel oranı ve tutarı değiştiği için bunu Gelir İdaresi Başkanlığı veya vergi dairesi gibi resmî kaynaktan kontrol etmeniz gerekir; bu yazıda tutar verilmez.
Bu yazı kira sözleşmesinde damga vergisinin kimden alındığını, elektronik imzalı ve dövizle yazılmış sözleşmeleri, ek protokolü, birden çok imza ve nüshayı, belediye ile yapılan kirayı ve sözleşmenin yazılı ve noter onaylı olmasının sonuçlarını anlatır.
Bu yazıda
- Damga vergisinin mükellefi kim
- Elektronik imzalı sözleşme
- İki kiracı imzalarsa ve birden çok nüsha düzenlenirse
- Dövizle yazılmış kira sözleşmesi
- Ek protokol ve süre uzatımı
- Vergi nasıl ödenir
- Belediye ile kira sözleşmesi
- Yazılı şekil, noter ve tahliye takibi
- Sözleşmede geçersiz kalabilecek şartlar
- Sık yapılan hatalar
- Kaynaklar
Damga vergisinin mükellefi kim
Damga vergisinin mükellefi kağıtları imza edenlerdir (488 sayılı Kanun m. 3). Kira sözleşmesinde imza eden taraflar vergiden sorumlu olur. Sözleşmeye "damga vergisi kiracıya aittir" yazılması taraflar arasındaki paylaşımı belirler; ancak vergi dairesi karşısında imza edenlerin sorumluluğu devam eder. Bu nedenle vergiyi yatıran tarafın ödeme belgesini saklaması, paylaşım yapılıyorsa dekontu paylaşıma dayanak yapması yerindedir.
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Bu yüzden sözleşme kurulurken vergi dışında "hazırlık bedeli" veya benzeri adlarla ek kalemler isteniyorsa dayanağını yazılı sorun. Konut kirasında güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Kirayla bağlantılı olarak, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanan sözleşme de geçersizdir (TBK m. 340).
Elektronik imzalı sözleşme
Damga vergisi bakımından kâğıt terimi, yazılıp imzalanan belgeler ile elektronik imza kullanılarak manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeleri de ifade eder (488 sayılı Kanun m. 1). Elektronik imzalı kira sözleşmesi de bu nedenle kapsama girebilir. Güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler, borçlar hukukunda yazılı şekil yerine de geçer (TBK m. 14). Yine de sözleşmenin vergi bakımından nasıl değerlendirileceğini vergi dairesinden veya resmî duyurulardan teyit edin.
İki kiracı imzalarsa ve birden çok nüsha düzenlenirse
Kâğıtlara konulan imzanın birden fazla olması, kural olarak verginin tekrarını gerektirmez (488 sayılı Kanun m. 7). İki kiracının veya iki ev sahibinin imza atması kira sözleşmesinde vergiyi iki katına çıkarmaz. Kanunda ayrıca düzenlenen istisnalar vardır: maktu vergiye tabi makbuz ve ibra senetleri imza adedine göre vergilendirilir.
Nüsha sayısı için ayrı kural vardır: bir nüshadan fazla düzenlenen kâğıtlardan maktu vergiye tabi olanların her bir nüshası ayrı ayrı aynı miktarda, nispi vergiye tabi olanların ise yalnızca bir nüshası damga vergisine tabidir (488 sayılı Kanun m. 5). Sözleşmenin hangi türe girdiğini ve vergi tutarını vergi dairesinden öğrenin.
Dövizle yazılmış kira sözleşmesi
Damga vergisine tabi kâğıtlarda yazılı yabancı paralar, Maliye Bakanlığınca tayin ve ilan edilecek fiyat üzerinden Türk parasına çevrilerek vergilendirilir (488 sayılı Kanun m. 12). Yani sözleşmedeki bedel dövizle yazılmışsa vergi hesabı için ilan edilen fiyat esas alınır. Hesabı vergi dairesinden veya resmî kaynaktan yaptırın; kendi kuruyla yaptığınız hesap bağlayıcı olmaz.
Ek protokol ve süre uzatımı
Vergiye tabi kâğıtların hükümlerinin yenilenmesine, uzatılmasına, değiştirilmesine, devrine veya bozulmasına ilişkin mektup ve şerhler de damga vergisine tabidir (488 sayılı Kanun m. 2). Kira sözleşmesini uzatan veya değiştiren bir ek protokol imzalayacaksanız vergi yükümlülüğünü önceden sorun. Süre uzatımını yazılı yapmak ayrıca tahliye açısından önemlidir; çünkü icra yoluyla tahliyede kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair belge göstermesi sonucu etkiler (İİK m. 275).
Vergi nasıl ödenir
Damga vergisi makbuz karşılığı, istihkaktan kesinti yapılması veya basılı damga konulması şekillerinden biriyle ödenir (488 sayılı Kanun m. 15). Kanunda gösterilen haller dışında makbuz karşılığında ödenir; Maliye Bakanlığı makbuz karşılığı ödemeye ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir (m. 18). Kira sözleşmeleri için uygulanacak yöntemi vergi dairesinden veya resmî duyurulardan öğrenin ve ödeme belgesini saklayın.
Belediye ile kira sözleşmesi
Resmî daireler ile kişiler arasındaki işlemlere ait kâğıtların damga vergisini kişiler öder (488 sayılı Kanun m. 3). Kanundaki resmî daire kavramı genel ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri, belediyeler ve köyleri kapsar; bunlara bağlı ayrı tüzel kişiliği olan iktisadi işletmeler resmî daire sayılmaz (m. 8). Belediyeden dükkân kiralayacaksanız ödeme yükümlülüğünü sözleşmeden önce belediyeden yazılı olarak öğrenin. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulandığını da unutmayın; bu konuda tahliye sebepleri yazımıza bakabilirsiniz.
Yazılı şekil, noter ve tahliye takibi
Yazılı sözleşme hem ispat hem de icra yoluyla tahliye bakımından önemlidir. Süresi biten, yazılı sözleşmeyle kiralanan taşınmazın tahliyesi için bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazı gerekir (İİK m. 272). Kira takibinde kiracı kira akdini ve imzasını reddederse alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 269/b). Noterde düzenlenen sözleşme bu nedenle ev sahibine hızlı yol sağlayabilir; kiracı ise imzaladığı belgenin kapsamını okuyarak imzalamalıdır. Tahliye takibinin ayrıntıları için kira takibi ve tahliye yazımıza bakın.
Yazılı şekilde yapılması gereken sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur (TBK m. 14). Fesih bildirimleri de konut ve çatılı işyerinde yazılı olmalıdır; ayrıntı için evi teslim etme ve fesih bildirimi yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmede geçersiz kalabilecek şartlar
- Çıkışta ek ücret, yenileme ücreti veya komisyon gibi kira ve yan gider dışı ödemeler (TBK m. 346)
- Zamanında ödenmeyen kira için ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olması şartı (TBK m. 346)
- Güvence bedelinin üç aylık kirayı aşması (TBK m. 342)
- Kirayla bağlantılı, kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan ve kiracının yararına olmayan borç (TBK m. 340)
İmzadan önce kontrol listesi
Kira sözleşmesini imzalamadan önce damga vergisi ve sözleşmenin şekli bakımından şu noktaları kontrol edin:
- Sözleşmeyi kimlerin imza edeceği ve vergiyi kimin yatıracağı sözleşmede açıkça yazılı mı?
- Bedel dövizle yazılıysa vergi hesabının ilan edilen fiyat üzerinden yapılacağı biliniyor mu (488 sayılı Kanun m. 12)?
- Sözleşmeyi elektronik imzayla mı, ıslak imzayla mı yapıyorsunuz ve vergi ödemesi bunun hangi türüne göre yapılacak (m. 1, 15)?
- Kaç nüsha düzenleniyor ve sözleşme maktu mu nispi vergiye mi tabi (m. 5)?
- Sonradan yapılacak süre uzatımı veya değişiklik protokolü için vergi sorumluluğu doğup doğmayacağı (m. 2)?
- Sözleşmede kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü, ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olması şartı var mı (TBK m. 346)?
Vergi tutarı, oranı ve ödeme usulü sık değiştiğinden bunları Gelir İdaresi Başkanlığının duyurularından veya vergi dairesinden öğrenin. Ödeme belgenizi sözleşmeyle birlikte saklayın; ileride vergi dairesi veya karşı taraf ödemeyi sorduğunda tek belgeyle cevap verebilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Damga vergisini yalnızca kiracının ödeyeceğini varsaymak
- İki imza olduğu için verginin iki kez ödeneceğini sanmak
- Dövizle yazılan sözleşmede kendi kuruyla vergi hesaplamak
- Ek protokolün vergiye tabi olabileceğini unutmak
- Belediye kirasında vergi yükümlülüğünü sözleşme öncesi sormamak