Projeden ev alırken maket ve broşür tek başına yeterli değildir: ön ödemeli konut satışında yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle sözleşme yapılamaz, sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir ve tüketicinin on dört gün içinde cayma, belirli koşullarda da sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar sözleşmeden dönme hakkı vardır (6502 sayılı Kanun m. 40, 43 ve 45). Daire teslim edildiğinde ise eksik ve ayıplı işleri ayrıntılı tutanakla belirlemeniz, anahtarı almanın hukuki sonucunu doğru bilmeniz gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 474 - 477).
Bu yazı, ön ödemeli konut satışında sözleşme, ruhsat, teminat ve şekil şartlarını, cayma ve dönme haklarını, teslim süresini, yeni dairede eksik işleri, ayıp ihbarının nasıl yapılacağını ve teslimi kabul edip etmemeniz gerektiğini anlatır.
Bu yazıda
- Projeden ev satışı nedir, hangi belgeler gerekir?
- Maket ve broşür neden yeterli değildir?
- Şekil şartı, teminat ve bina tamamlama sigortası
- Cayma hakkı ve sözleşmeden dönme
- Teslim süresi ve gecikme
- Yeni dairede eksik işler: teslimi kabul etmeli miyim?
- Ayıp ihbarı ve seçimlik haklar
- Tutanak nasıl hazırlanır, hangi belgeler saklanır?
Projeden ev satışı nedir, hangi belgeler gerekir?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır; yapı ruhsatı alınmadan da tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (m. 40). Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez (m. 41). Dolayısıyla "kapora" veya "rezervasyon bedeli" adıyla yapılan ödeme taleplerine karşı dikkatli olun.
Maket ve broşür neden yeterli değildir?
Satış ofisindeki maket, 3 boyutlu görsel ve reklam broşürü size satılan şeyin ne olduğunu gösterir; ancak bağlayıcı olan, sözleşme ve ekleridir. Broşürü, reklam görsellerini, vaat edilen sosyal alanlarla ilgili yazışmaları saklayın: sözleşme metnindeki belirsizlikleri yorumlarken ve satıcının vaadini ispatlarken yararlı olur. Fakat bunlar ruhsat ve tapu durumunu doğrulamanın yerine geçmez. Ruhsatın alınıp alınmadığını, kat irtifakının kurulup kurulmadığını ve arsanın tapu kaydındaki durumunu (ipotek, haciz, şerh) ilgili belediyeden ve tapu müdürlüğünden kendiniz kontrol edin. Ruhsatın süreleri ve kapsamı için yapı ruhsatı ve iskân yazımıza bakabilirsiniz.
Şekil şartı, teminat ve bina tamamlama sigortası
Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (m. 41). Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcı, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz ve üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz (m. 42). Satıcıdan bu güvencenin yapıldığına dair belgeyi isteyin.
Cayma hakkı ve sözleşmeden dönme
Cayma: Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir; satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde tüketiciden faiz, komisyon gibi masraf talep edemez (m. 43). Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade ettiği tarihten itibaren tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Dönme: Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Dönülmesi durumunda satıcı; satış nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren geçen süreye göre kademeli olarak belirlenen oranlarda (ilk üç ay için bedelin yüzde ikisi, üç ila altı ay arası için yüzde dörde, altı ila on iki ay arası için yüzde altıya, on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekize kadar) tazminat isteyebilir. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. İade edilmesi gereken tutar ve borç belgeleri dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir (m. 45). Dönme bildirimini noter aracılığıyla yapın ve tarihini belgeleyin.
Teslim süresi ve gecikme
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur; bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır (m. 44). Teslim gecikirse sözleşmedeki yaptırımlar ve müteahhit/satıcı sorumluluğu gündeme gelir; gecikme, fesih ve gecikme bedeli konusunu müteahhit gecikmesi ve işi bırakması yazımızda anlattık. Ön bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği ve uygulama usul ve esasları yönetmelikle de belirlenir (m. 46); ilgili yönetmeliği ayrıca kontrol edin.
Yeni dairede eksik işler: teslimi kabul etmeli miyim?
Teslim günü acele etmeyin. Daireyi tüm odalarıyla, tesisatıyla, doğramalarıyla ve ortak alanlarıyla tek tek inceleyip eksik ve ayıplı işleri ayrıntılı bir tutanakla belirleyin. İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir (m. 474). Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder. İşsahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır; ayıp sonradan ortaya çıkarsa gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır, bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır (m. 477). Bu nedenle anahtarı almakla her kusurdan vazgeçildiğini ya da bütün hakların korunduğunu otomatik varsaymayın: eksikleri yazılı tutanağa geçirin, imzalatın ve ihtiraz kaydıyla teslim alın.
Ayıp ihbarı ve seçimlik haklar
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir: eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme; eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme; aşırı bir masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır; eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (m. 475). Ayıp, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın işsahibinin verdiği talimattan doğmuşsa veya işsahibine yüklenebilecek bir sebepten kaynaklanıyorsa işsahibi bu haklarını kullanamaz (m. 476). Tüketici konumundaysanız ayrıca tüketici mevzuatındaki ayıplı mal hükümlerini de gözden geçirin.
Tutanak nasıl hazırlanır, hangi belgeler saklanır?
- Her oda için ayrı satır açın: duvar, zemin, doğrama, tesisat, ıslak hacim, elektrik, ortak alan.
- Her eksik ve ayıp için fotoğraf ve kısa açıklama ekleyin; tutanağa tarih ve saat yazın.
- Satıcı veya müteahhit temsilcisine imzalatın; imzadan kaçınırsa noter aracılığıyla ihbar gönderin.
- Gerekirse bilirkişi tespiti isteyin ve raporun tarihini kaydedin.
- Sözleşme, ödeme dekontları, ön bilgilendirme formu ve broşür gibi tüm belgelerin kopyalarını saklayın.
Kaynaklar
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m. 40 - 46
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 474 - 477