Borçlunun haline münasip evi haczedilemez; ancak evin değeri ihtiyacınızdan fazlaysa ev satılır ve bedelinden, size uygun bir ev alabilmeniz için gereken kısım bırakılır (İİK m. 82). Bu koruma kendiliğinden işlemez: haczi öğrendiğiniz tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla meskeniyet iddiasında bulunmanız gerekir (İİK m. 16). Borç evin bedelinden doğmuşsa ya da ev ipotekli olup alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıyorsa bu korumadan yararlanılamaz (İİK m. 45, 82).
Bu yazı, "tek evim satılır mı" sorusunun doğru cevabını, haline münasip evin nasıl belirlendiğini, meskeniyet şikâyetinin süresini, yerini ve adımlarını, süreyi kaçırmanın sonucunu, ipotekli ev ile konut kredisi, kredi kartı, kefalet, vergi ve SGK borçlarındaki durumu, eşin adına kayıtlı ev ile aile konutu şerhini, önceden yapılan feragati, satış hâlinde size bırakılacak bedeli ve ihale aşamasındaki seçenekleri anlatır. Haczedilemeyen diğer mallar için haczedilemeyen mallar yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazıda
- Tek evim satılabilir mi? Meskeniyet ne demek?
- Haline münasip ev nasıl belirlenir?
- Meskeniyet şikâyeti kaç gün içinde, nereye yapılır?
- Süreyi kaçırdıysam ne olur?
- İpotekli ev, konut kredisi ve evin bedelinden doğan borç
- Kredi kartı, kefalet, vergi ve SGK borcu
- Ev eşimin adına, aile konutu şerhi ve önceden feragat
- Ev satılırsa bana ne kalır?
- Kıymet takdiri, rızaen satış ve ihalenin feshi
- Sık yapılan hatalar
- Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Tek evim satılabilir mi? Meskeniyet ne demek?
Tek ev de satılabilir; kanun "tek ev"i değil, borçlunun haline münasip, yani kendisinin ve ailesinin sosyal ve ekonomik durumuna uygun evini korur (İİK m. 82). Uygulamada bu korumaya meskeniyet denir.
- Ev ihtiyacınızı aşmıyorsa: Mahkeme evin haline münasip olduğuna karar verirse haciz kaldırılır ve ev satılamaz.
- Ev ihtiyacınızı aşıyorsa: Ev haczedilerek satılır; bedelinden, ihtiyacınızı karşılayacak bir ev alabilmeniz için gereken kısım size bırakılır, kalanı alacaklılara gider (İİK m. 82).
- Koruma kimin için: Koruma borçluya aittir ve borçlunun mülkiyetindeki eve ilişkindir. Başka bir kişinin adına kayıtlı evde oturuyorsanız o ev zaten sizin borcunuz için haczedilemez.
Kanun ayrıca icra memuruna, haczi istenen malın haczinin caiz olup olmadığını değerlendirme ve talebi kabul veya reddetme görevi verir (İİK m. 82). Ancak uygulamada taşınmaz hacizleri çoğunlukla tapu kaydına elektronik olarak işlendiğinden, memurun evin konutunuz olup olmadığını önceden bilmesi her zaman mümkün olmaz. Bu yüzden meskeniyeti sizin ileri sürmeniz gerekir.
Haline münasip ev nasıl belirlenir?
Haline münasip evin ölçüsünü icra mahkemesi, borçlunun ve birlikte yaşadığı ailesinin ihtiyaçlarına, sosyal ve ekonomik durumuna bakarak somut olaya göre belirler; kanunda metrekare veya oda sayısı gibi sabit bir ölçü yoktur (İİK m. 82).
- Bakılan unsurlar: Hane halkının sayısı ve yaşları, sağlık durumu (örneğin engelli bir aile bireyi), çalıştığınız yer ve çocukların okulu, evin büyüklüğü, konumu, niteliği ve değeri.
- İnceleme yöntemi: Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden hem evin değerini hem de ihtiyacınıza uygun bir evin aynı bölgedeki yaklaşık değerini belirlemesini ister.
- Başka taşınmazınız varsa: Oturmaya elverişli başka bir eviniz bulunuyorsa, haczedilen evin korunması gerektiğini göstermek güçleşir. Koruma bir konut ihtiyacını karşılamaya yöneliktir.
- Arsa, dükkân, yazlık: Konut olarak kullanılmayan veya ikinci konut niteliğindeki taşınmazlar bu korumanın amacı dışında kalır.
Meskeniyet şikâyeti kaç gün içinde, nereye yapılır?
Meskeniyet iddiası, haciz işlemini öğrendiğiniz tarihten itibaren yedi gün içinde icra dairesinin bağlı olduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülür (İİK m. 16). İzlenecek yol şöyledir:
- Öğrenme tarihini belirleyin: Haciz tutanağının size verildiği veya tebliğ edildiği gün, kıymet takdiri ya da satış ilanı gibi bir tebligatla haczi öğrendiğiniz gün süreyi başlatabilir. Haciz sırasında evde değilseniz tutanağı incelemeniz için icra dairesine davet edilirsiniz (İİK m. 103). Tarih tartışmalıysa en erken tarihi esas alın.
- Belgeleri toplayın: Tapu kaydı, yerleşim yeri ve aile nüfus kayıt örneği, hane gelirini gösteren belgeler, başka taşınmazınız olmadığını gösteren kayıtlar ve varsa sağlık raporları.
- Şikâyet dilekçesini verin: Dilekçe ile başvurabilir veya talebinizi icra mahkemesinde tutanağa geçirtebilirsiniz (İİK m. 18). Dilekçede icra dosyasını, haczedilen taşınmazı, evin haline münasip olduğunu ve haczin kaldırılmasını açıkça isteyin.
- Satışın durdurulmasını isteyin: Şikâyet, mahkeme karar vermedikçe icrayı durdurmaz (İİK m. 22). Satış takvimi yakınsa dilekçede ihale işlemlerinin geri bırakılmasını ayrıca talep edin.
- Keşif ve bilirkişi: İcra mahkemesi işleri ivedi işlerdendir ve basit yargılama usulüyle görülür; duruşma yapılmayan işlerde mahkeme dosya kendisine geldiğinden itibaren en geç on gün içinde karar verir (İİK m. 18). Meskeniyette çoğu zaman keşif yapıldığından süre uzayabilir.
- Karar ve kanun yolu: Mahkeme ya haczi kaldırır ya da evin satılıp size bırakılacak kısmın ayrılmasına karar verir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinafa başvurulabilir ve istinaf başvurusu satış işlemini durdurur (İİK m. 363).
Süreyi kaçırdıysam ne olur?
Yedi günlük süre geçtikten sonra yapılan meskeniyet şikâyeti süre aşımı nedeniyle reddedilir ve aynı haciz için bu korumayı sonradan ileri sürmeniz büyük ölçüde kapanır (İİK m. 16).
- Süre, sizin bilmediğiniz bir işlem için başlamaz; haczi gerçekten ne zaman öğrendiğiniz önemlidir. Bu nedenle size yapılan tebligatların usulüne uygun olup olmadığını kontrol edin. Usulsüz tebligat ve şikâyet süreleri için icra süreleri ve usulsüz tebligat yazımıza bakabilirsiniz.
- Aynı eve başka bir alacaklı tarafından yeni bir haciz konursa, o haciz ayrı bir icra işlemidir ve ona karşı şikâyet süresi de onu öğrendiğiniz tarihten işler.
- İhalenin feshi, ihale sürecindeki usulsüzlüklere yönelik ayrı bir yoldur; süresinde yapılmamış meskeniyet şikâyetinin yerini tutmaz.
İpotekli ev, konut kredisi ve evin bedelinden doğan borç
Ev ipotekliyse ve alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıyorsa meskeniyet ileri sürülemez; çünkü rehinli alacaklı haciz yoluna değil doğrudan rehne başvurur ve evi kendi rızanızla teminat olarak göstermişsinizdir (İİK m. 45).
- Evin bedelinden doğan borç: Haline münasip ev korumasındaki istisna, borcun bu evin bedelinden doğmaması hâline özgüdür (İİK m. 82). Örneğin evi satın alırken ödenmeyen satış bedeli için yapılan takipte meskeniyet işlemez.
- Konut kredisi: Konut finansmanından doğan rehinli alacaklarda kanun, alacaklıya rehnin paraya çevrilmesi yerine haciz yoluna başvurma imkânı da tanır (İİK m. 45). Bu durumda borcun evin bedelinden doğup doğmadığı ayrıca değerlendirilir; sonuç sözleşmenin ve takibin türüne göre değişir.
- Rehin yetmezse: Rehnin satışından elde edilen para borcu karşılamazsa alacaklı kalan alacağı için haciz yoluyla takibe geçebilir (İİK m. 45). Bu ikinci takipte haczedilen başka bir ev için meskeniyet yeniden gündeme gelebilir.
İpotek takibinin süreleri ve itiraz yolları için rehin ve ipotek takibi yazımıza bakabilirsiniz.
Kredi kartı, kefalet, vergi ve SGK borcu
Kredi kartı, tüketici kredisi, kefalet, senet veya ticari borç evin bedelinden doğmadığı için bu borçlar nedeniyle yapılan hacizlerde meskeniyet ileri sürülebilir (İİK m. 82).
- Kefalet: Başkasının borcuna kefil olduğunuz için evinize haciz konduysa durum aynıdır; kefalet borcu evin bedelinden doğmaz.
- Vergi ve diğer kamu alacakları: Vergi, harç, idari para cezası ve SGK prim alacakları gibi kamu alacakları 6183 sayılı Kanuna göre takip edilir. Bu Kanun da borçlunun haline münasip evini haczedilemeyen mallar arasında sayar ve evin değeri fazlaysa uygun bir yer alınabilecek kısmın borçluya bırakılmasını öngörür (6183 sayılı Kanun m. 70).
- Başvuru yolu farklıdır: Kamu alacaklarında itiraz icra mahkemesine şikâyetle değil, alacağın türüne göre belirlenen idari veya yargısal yolla yapılır ve süreler farklıdır. Haciz bildirimindeki başvuru yolunu ve süreyi hemen kontrol edin.
Ev eşimin adına, aile konutu şerhi ve önceden feragat
Meskeniyet borçlunun kendi evini korur; ev eşinizin adına kayıtlıysa sizin borcunuz için o ev haczedilemez, eşiniz borçluysa meskeniyeti de eşiniz ileri sürer (İİK m. 82).
- Yanlışlıkla haciz: Borçlu olmayan eşin evine veya eşyasına haciz konduysa bu bir istihkak meselesidir. Ayrıntı için evde haciz ve istihkak yazımıza bakabilirsiniz.
- Aile konutu şerhi: Bu şerh, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesini veya üzerindeki hakları sınırlamasını önler (TMK m. 194). Alacaklıların cebri icra yoluyla haczini ve satışını tek başına engellemez; meskeniyet şikâyetinin yerine geçmez.
- Önceden feragat: Haczedilemeyen mal ve hakların haczedilebileceğine dair önceden yapılan anlaşmalar geçersizdir (İİK m. 83/a). Kredi sözleşmesine veya senede konmuş "meskeniyet hakkımdan vazgeçiyorum" kaydı bu nedenle sizi bağlamaz.
- Haciz sırasında veya sonrasında vazgeçme: Haciz tutanağına ya da sonradan icra dosyasına verdiğiniz açık bir vazgeçme beyanı ise önceden yapılmış anlaşma sayılmayabilir. Tutanağı imzalamadan önce içeriğini okuyun.
Ev satılırsa bana ne kalır?
Ev ihtiyacınızdan değerliyse satılır ve satış bedelinden, haline münasip bir ev alabilmeniz için mahkemenin belirlediği kısım size bırakılır; alacaklılar ancak bunu aşan kısımdan pay alır (İİK m. 82).
Örnek: Üç kişilik bir ailenin oturduğu büyük ve lüks bir dairenin, aynı semtte ailenin ihtiyacını karşılayacak bir daireden çok daha değerli olduğunu varsayalım. Mahkeme bilirkişi raporuyla ihtiyaca uygun dairenin değerini belirler. Lüks daire satılınca bu değer kadar kısım size ayrılır, kalan kısım borca sayılır. Ev ihtiyacınızı aşmıyorsa ise haciz kaldırılır ve satış yapılamaz.
Bu nedenle bilirkişinin hem evinizin hem de size bırakılacak "uygun ev"in değerini gerçekçi belirlemesi önemlidir; rapora karşı görüşlerinizi mahkemeye süresinde bildirin.
Kıymet takdiri, rızaen satış ve ihalenin feshi
Meskeniyet şikâyetinin yanı sıra satış sürecinde kıymet takdirine şikâyet, rızaen satış talebi ve ihalenin feshi gibi ayrı yollar vardır ve her birinin kendi süresi işler.
- Kıymet takdirine şikâyet: Evinize biçilen değer düşükse, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunabilirsiniz; yeniden bilirkişi incelemesi için gereken masraf, şikâyetten itibaren yedi gün içinde yatırılmazsa şikâyet reddedilir (İİK m. 128/a).
- Rızaen satış: Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde, evinizi kendinizin satması için yetki isteyebilirsiniz. İcra müdürü size on beş günlük süre verir; satış bedeli muhammen kıymetin yüzde doksanından ve öncelikli alacaklar toplamından hangisi fazlaysa ondan az olamaz ve satış icra mahkemesinin onayıyla tamamlanır (İİK m. 111/a).
- İhale bedeli: Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisini ve öncelikli alacaklarla masrafları geçmesi gerekir (İİK m. 114). İhalede evin piyasa değerinin altında satılma riski bu yüzden vardır.
- İhalenin feshi: Borçlu, ihale sürecindeki usulsüzlükler nedeniyle ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir (İİK m. 134). Ayrıntı için icra ihalesi ve ihalenin feshi yazımıza bakabilirsiniz.
- Satış talebi süresi: Alacaklı veya borçlu hacizden itibaren bir yıl içinde satışı isteyebilir (İİK m. 106). Satış kanuni süre içinde istenmezse haciz kalkar (İİK m. 110).
Sık yapılan hatalar
- "Tek evim, zaten satılamaz" düşüncesiyle hiçbir başvuru yapmadan yedi günlük süreyi kaçırmak.
- Meskeniyet şikâyetini yapıp satışın durdurulmasını ayrıca istememek; şikâyet kendiliğinden icrayı durdurmaz.
- Aile konutu şerhinin evi hacizden koruduğunu sanmak.
- İpotekli evde, rehin takibinde meskeniyet ileri sürülebileceğini düşünmek.
- Kıymet takdiri raporunu incelememek ve düşük değere süresinde şikâyet etmemek.
- Rızaen satış imkânını kullanmadan evin ihalede düşük bedelle satılmasını beklemek.
- Kamu alacağı hacizlerinde icra mahkemesine başvurup doğru merciyi ve süreyi kaçırmak.
Ne zaman avukata ihtiyaç duyulur?
Meskeniyet şikâyeti kısa bir sürede, keşif ve bilirkişi incelemesine dayanan bir icra mahkemesi sürecidir; evin satılıp satılmayacağı ve size ne kadar bırakılacağı bu incelemenin sonucuna bağlıdır. Satış tarihi yakınsa, birden fazla haciz veya ipotek varsa, kamu alacağı söz konusuysa ya da süreyi kaçırmış olabileceğinizi düşünüyorsanız dosyayı bir avukatla incelemek yararlı olur. Avukat bulmanın yolları için avukata ulaşma yolları sayfamıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m. 16, 18, 22, 45, 82, 83/a, 103, 106, 110, 111/a, 114, 128/a, 134, 363)
- 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun (m. 70)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 194)